1、“.....在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。

房地产长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在-年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的市场容量是一个比较大的瓶颈。

另一方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须一定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力......”。

2、“.....

由市场容量有限所带来的开发周期较视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

、市场存在的风险市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视淮安市CBD区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标—国际会展中心，东邻里运河风光带......”。

3、“.....一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨同时商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标—国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视淮安市CBD区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动......”。

4、“.....

、市场存在的风险市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。

另一方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须一定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有一定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在-年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性......”。

5、“.....也削减了本项目对利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非一路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

&nbs时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有一定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在-年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非一路向上......”。

6、“.....

同时国家宏观调控在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度%绿地率%户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。

基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照、通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状的总体布臵......”。

7、“.....围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里运河沿岸的一处景观。

里运河两岸是名人故里、美食之乡，到处可见古迹、古遗全市平均出让价格万/亩年随市场发展及长三角影响，上涨到均价万/亩，年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价万/亩年淮安市区成交房地产开发用地宗，计亩年-月淮安市区共成交土地宗，合计亩，合同价款,万元，平均价格万/亩。

成交地块面积较小，亩以下地块居多。

大面积地块流标率偏高，从年的上市成交情况看，共流标块计亩土地。

、淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。

年以前主要以老城区改造项目为主，年随着土地价格的提高，房价上涨近元/m，楼市规模初步形成。

根据淮安市国土资源局网上资料年一季度......”。

8、“.....比年增长％，增速上升个百分点市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长％，增速下降个百分点。

十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万m,同比增长%，竣工面积万m,同比增长%市区完成施工面积万m，同比增长%,竣工面积万m，同比下降%。

而年一季度,全市房地产开发完成施工面积万m,同比增长%，竣工面积万m，同比增长%。

其中市区施工面积万m，同比增长%，竣工面积万m，同比增长%。

、楼市价格分析淮安市年全市销售面积万m，全市商品住房销售均价元/m，同比增长%，市区商品住房销售均价元/m，同比增长%年第一季度全市商品住房均价元/m，比去年同期增长%，其中市区商品住房均价为元/m，比去年同期增长%。

从淮安网上楼市可以看出，年—月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示......”。

9、“.....增长为%。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入网销售项目个，入网总面积m，可销售总面积,m，入网总套数,套。

当日住宅成交套数套，当日住宅成交均价元/m，从淮安网上楼市年度（-月中旬）全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为,m，销售套数,套，销售金额,万元，平均销售均价元/m，市场容量及承接力有一定的局限性。

、本项目区域竞争分析本案地块南、北、西面被三个大盘所包围。

南侧一路之隔为XX花城，万m多层住宅社区，容积率，年土地出让，价格不超过万/亩，目前销售均价元/m，一期七幢多层余套房屋已售完......”。