1、“.....规范土地出让收入管理办法。房地产相关税收体系调整合理调节收入分配着力提高低收入者收入水平，逐步扩大中等收入比重，有效调节过高收入，规范个人分配秩序，努力缓解地区之间和社会成员收入低收入家庭住房问题分配差距扩大趋势。认真解决低收入群众住房医疗和子女就学等困难问题。今年以来房地产行业运行情况调控之下继续升温年国家加大了对房地产行业调控力度，系列政策相继出台。年以来重要调控政策就是月日国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知。该通知出台意味着拖延年而未贯彻到位土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为主缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代，对毛利率较高项目或公司影响还是很大。总体上看，今年以既往政策贯彻落实为主，但如果房地产市场没有朝着预期目标发展话，不排除在接下来时间出台新更严厉政策。今年以来......”。

2、“.....定程度上偏离了调控目标。具体表现在房地产开发投资增速高位上扬房地产开发结构有所改善商品房市场供需矛盾加剧热点城市房价上涨较快外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无减。造成这种情况主要原因是房地产市场高回报率吸引了大量资金以及市场供需矛盾突出住房供应结构不合理等。国房景气指数月份开始回升国房景气指数在从年高位路下探至年底低谷之后，沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司在年又逐步趋稳。年月份出现回落，月份又回升至，比月份上升点，较去年同期上升点。房地产开发投资高位上扬调控之下，年和年房地产投资增速有所下降，但今年以来又呈回升趋势。年前个月，房地产开发完成投资亿元，同比增长，增幅同比加快个百分点，超过年全年增速，也超过同期固定资产投资增速，房地产投资增速明显偏快。分地区看......”。

3、“.....其中福建河南广西等省同比增长均超过。在调控趋紧形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速放大，这必然引起政府和公众关注和担忧。如果持续下去，不排除政府出台新调控政策。房地产开发结构有所改善，住房供应结构调整任务仍艰巨今年月，住宅投资同比增长，增幅同比加快个百分点，高于同期房地产开发投资增幅个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长，同比加快个百分点，经济适用住房投资继续保持较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。但平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资，比季度提高个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨，中低价位和中小套型普通商品住房还远未成为市场供应主体，平方米政策实施还有很长路要走。同时，保障类住房建设还需继续落实，现行制度明显覆盖面窄保障率低。商品房供需矛盾依然突出从年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，年商品资决策者能更好地把握风险本质和变化规律......”。

4、“.....敏感性分析敏感性分析表表敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值敏感性分析图沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司通过对可出售面积售房价格出租经营费用开发建设投资等因素进行敏感性分析，可知可出售面积和售价对项目影响最大，开发建设投资次之，但也需要将强控制。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险......”。

5、“.....政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险......”。

6、“.....从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发限公司对高品质居住环境需求。由于本小区注重环境营造和公共设施建设，它将成为沁阳市新城区又个亮点，为沁阳市居民提供了优越住宅环境，积极有效响应了沁阳市安居工程，使沁阳人民能够更好生活和工作......”。

7、“.....使沁阳人民能够更好感受到经济发展给他们带来直接好处，使人民感受到在党旗帜下能够幸福生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境破坏，该工程完成后，从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅，全新建筑造型，秀丽自然景观，功能齐全，配套公共服务设施以及便利交通，无疑将在该市形成个全新修养圣地，对于美化沁阳市容，改善环境带来较大影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行。建议强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。项目成本须合理控制......”。

8、“.....注意严格按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司利息备付率偿还期内平均偿债备付率偿还期内平均总投资收益率项目资本金净利润率问题与建议考虑到太行新城花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入国家工作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时......”。

9、“.....因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策以及国内第章总论项目背景项目名称沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目开发商概况河南省太行伟业房地产开发有限公司位于河南省济源市天坛路号，是河南省建设厅批准三级房地产开发企业，注册资万元，主要经营范围为房地产开发室内外装饰等。该公司前身是家工业与民用建筑施工企业，年以来，先后承担参与了小浪底宾馆公寓楼等系列工程和济源市人才大厦济源市宾馆沁阳煤校教学楼机缘文翠小区双桥花园北海小区新城花园等项目建设开发工作。经过多年实践，公司积累了诸多经营管理人才，并于年月成立了河南省太行伟业房地产开发有限公司，转型成为个以房地产开发为主导业务实力雄厚综合性管理实体。公司现有员人，见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在寻租机会和高额利润。除此以外......”。