1、“.....占据黄金地段，其建场当初就遗留下许多问题逐渐显现出来。主要表现在市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居现象，鞋类产品是易燃物品，旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大隐患。虽经过历年来多次整改，均未能得到彻底解决，市场管理者及经营者在担心害怕中度日，旦出现问题后果不堪设想。市场缺乏发展现代商业物流业空间现在大兴路地区鞋业批发市场群环境和空间显然不能满足现代商业物流业要求。仅从物流仓储配送方面来看，鞋类产品产地来自温州广东福建等外省市......”。

2、“.....鞋类产品包装体积大流量大，目前年吞吐量约万，折标准集装箱万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使些外省经销商被迫转往郑州合肥南昌长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展重要原因。影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关治安管理带来极大压力。同时也带来系列社会问题，如计生管理暂住人口管理等问题。由于在这狭小地区集居如此大密度人口和大量流动人员，所产生生活垃圾城市噪声等严重影响者市民正常工作生活学习及城市环境卫生。市场散乱，缺乏统管理现有市场各主办单位各自为政，个别市场主办者，仅为了市场经济效益，而缺乏相关服务，如保洁保安工作等......”。

3、“.....而得不到有效保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门监管难度。经营成本较高，经营效益受影响老城区物业租赁成本高，些店铺年租达万元，相当于购买本项目店铺首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示信息服务办公设施服务设施等现代商业所必需配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进步发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。拆迁在即，现在市场将面临消失根据现行城市发展规划，该地区是武汉市两江四岸规划重点拆迁区域之，现有市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在市场将面临消失危险。即将出台武汉市商品交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大资就可将整个项目投资完成......”。

4、“.....地上三层，局部四层容积率建筑密度项目建设期年项目总投资万元二项目投资测算序号项目名称建筑面积单位成本单项总成本销售单价备注土地成本亩万亩二前期工程费勘察规划设计费监理费等建安成本可行性研究费建安成本三建筑安装成本土建成本商场办公楼仓储地下室区间道路管网及绿化二安装成本给排水及消防系统变配电电力及照明系统弱电系统空调通风系统电梯部货梯部扶梯四直接成本小计五管理费用建安成本六财务费用建设期内年平均贷款亿，建设期内均匀投入。七销售费用销售收入八不可预见费四五六七九总成本合计十销售收入商铺办公仓库地下室十营业税及附加销售收入十二土地增值税增值额十三利润十四企业所得税十五净利润十六净利润率三资金筹措计划项目总投资不包括开发期间税费根据国家和有关部门关于项目总投资规定，本项目总投资建设投资建设期贷款利息铺底流动资金万元......”。

5、“.....本项目企业应具备不低于项目总投资资本金，即万元，因此本案企业自筹资金为万元。本项目所需资本金由企业用自有资金投入。建设投资资金来源建设投资万元中。计划向银行申请长期贷款万元企业自筹资金万元企业用建设期内房产销售款投入万元。附投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表年年年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费开发期间税费不可预见费管理费销售费贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入注此处总投资包括开发期间税费。第七章项目财务效果评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，计算本项目全部投资经济效益。主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标......”。

6、“.....反映出项目所占用资金盈利能力，即反映出项目盈利能力。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。项目全投资现金流量分析表序号项目建设期销售期现金流入销售收入商铺仓库写字楼地下室车库其他现金流入现金流出建设投资土地地基开挖土石方外运建设投入前期工程费分期建设款管理费用销售费用土地增值税销售税金及附加所得税不可预见费驻，为江汉区提供新税源，预计每年可新增上缴税金万元左右，有力地支持了区域经济发展。向社会提供大量就业机会本项目投入运营后，预计鞋业商贸城需直接就业岗位余个，除武汉市原有各鞋业鞋料市场就业者以外，可新增就业岗位多个。同时，还将带动为鞋业商贸城服务餐饮住宿搬运交通运输等行业发展......”。

7、“.....对于提高周边地区人民群众生活水平，促进社会安定团结起到积极作用。明显环境效益大兴路鞋业市场群搬迁与新鞋业商贸城建成，将是两地彻底告别污水横流垃圾遍地空气浑浊生活及工作环境，老市场所处老城区将变成道路宽敞整洁高楼林立，处处赏心悦目城市风景线新商贸城将把城市角落变成绿树成荫，花草满地，派兴兴向荣创业天堂。二项目环境效益评价本项目处于厂房搬迁地带，该地带城市面貌有待提升。拟开发地块毗邻城市干道，破乱厂房严重影响了城市景观和区域环境。本案附属门前广场景观绿化带以及排水设施将大大改善当地环境。同时本案现代建筑物，有效地美化了市容，改善了区域环境。为达到上述目标，本案在规划中将本着以人为本注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善市场与配套用房布局，力争创造个环境开阔方便公共活动环境。由此可见，本案建成以后将具有良好环境效益......”。

8、“.....项目是可行，具有较好开发前景从动态环境因素来看，国家宏观金融政策紧缩，人民币利率提高，给项目建设销售带来了定阻力但同时政府深度支持大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场号召力等诸因素为本案成功开发创造了有利条件。从综合因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存......”。

9、“.....解决了本案开发核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常财务效益。第章项目提出背景及必要性分析项目提出背景鞋类商品作为人民群众必需生活消费品，有着巨大市场，十年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内发达地区人均消费已经达到元。我国是世界鞋业产销第大国，现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋国度里，鞋类交易平台建设有着非常重要意义。武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区中心城市，长江中游最大流通中心之，为内陆最大交通枢纽，其铁路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。武汉市周围公里范围内有个中等以上城市，亿人口，占全国人口总数。武汉在历史上直是我国内地最繁华内外商贾云集商埠，最大商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现......”。