1、“.....在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配套设施......”。

2、“.....出让类型主要以住宅为主，这时期土地出让市场化程度低，因而土地出让价格偏低。徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。住宅房地产市场分布概况徐汇内环片区目前新开发住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。片区内已交房楼盘有现代星洲城金上海家园泰鸿苑等，在售新楼盘有恒阳花苑海上海新城阳明苑宝地东花园等项目。图片区楼盘分布典型项目分析典型项目金上海家园基本情况占地万平，总建万平，由幢层高层和幢层小高层组成，得房率。历史价格元平米，现二手房价格为元平米房型两房平米左右，三房平米左右主要客户只为烟草公司内部职工购买项目优势近学校银行生活配套较齐全产品实用社区聚集人气，产品中档典型项目二现代星洲城基本情况小区占地公顷，总建筑面积万平方米，期二期由幢小高层幢高层和条休闲商业街组成......”。

3、“.....现二手房均价元平米房型三期两房平米左右，三房平米左右，四房平米主要客户本区域客户项目优势社区集聚大量人气产品小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓，总容积率。公开时别墅均价元平方米，公寓历史价格元平米，现公寓二手房均价元平米房型二期房平米，两房平米，三房平米，其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江路商圈内，周边商业教育配套成熟，交通便捷公交轨道交通号线江浦站产品功能组合齐全三期银座公寓精装修小户型全采光资估算说明土地成本未知，为本次测算目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目实际情况。项目前期费用为万元......”。

4、“.....此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为万元。管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按上海市同类房地产项目水平和本项目具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述项之和计取。不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述项之和计取较为合理。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。项目其他费用为万元。公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外建设总投资比例，次性向业委会划拨。经估算为万元。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。本项目共向银行融资万元贷款年，自年至年......”。

5、“.....发生财务费用万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前上海市般房地产开发项目标准和宝安区房地产具体情况，取销售费用为销售额。项目稳健方案销售费用为万元。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资销售回款。按照土地稳健取得价格测算，项目总投资为万元，其中自有资金，万元，银行融资万元，销售回款，万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售收入，总投资，投资使用计划根据企业提供资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表项目投资计划表。经济测算时，根据项目预计开发情况，项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。七销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算根据前面区域房地产发展前景分析，至年初项目开盘时，区域同类项目售价可达元平方米，考虑招商地产项目操作能力......”。

6、“.....即销售均价元平方米。由此我们确定项目以稳健售价元平方米，乐观售价元平方米分别进行测算。稳健方案可实现销售收入万元。乐观方案可实现销售收入万元。表项目销售收入测算表稳健项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业，合计，表项目销售收入测算表乐观项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业，合计，销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，上海市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，城市建设维护税营业税，教育费附加营业税，印花税险出价区间为元平米万元亩若地价超过万元亩，建议委托方放弃竞投。九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目地块正在挂牌中本项目属房地产开发项目，土地挂牌出让正在进行中项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金项目销售回款。项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会......”。

7、“.....平方米总建筑面积，平方米项目总投资，万元项目经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值，万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。最大市场风险。资金筹措风险项目除自有资金和银行贷款外，项目开发前期资金压力较大，保证项目顺利施工且按时销售是项目顺利开展重要因素。政策风险新政政策限制和相关宏观政策，对于项目开发与产品客户定位有定风险，如何准确地定位产品和实现预期销售收益对于项目成功关键因素。防范建议作好项目前期市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，保证资金充足。十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表力极弱......”。

8、“.....这将造成巨大潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强......”。

9、“.....黄浦江沿岸地区是上海传统工业基地，周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程启动以及年上海世博会申办成功，推动了浦江两岸周边区域功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这区域整体协调发展。周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路......”。