1、“.....后期稳定在百分之七十左右，目前莱西是总人口约万，城市人口约万，城市化率百分之三十五左右，预计城市人口将在未来高速发展至万后趋于稳定。这将是莱西是房地产市场刚性需求。经济发展加速外资企业，本地较发达农牧业，矿业，高速发展旅游业，如莱西湖，姜山湿地公园，温泉将使莱西成为周边城市自驾游目地，经济发展将催生富人数量增加及就业岗位。经济发展对房地产业刺激毋庸置疑。政策及交通规划因素青岛市区工业转移，大青岛框架规划，年底预计建成青荣城际轻轨，未来莱西将成为名副其实青岛卫星城之。这将带来大量青岛市区人口购房需求。由于莱西市老城区面积比较狭小，随着城市化进程不断深化，其地域限制已经开始制约整个经济发展。因此，莱西市因地制宜，仿照青岛市城市中心东移模式，将莱西市政府迁往发展空间较大北部地区，带动了新城区向北扩展趋势。在此政策带动下，莱西市经济中心开始北移。越来越多经济项目开始扎根北部新城区......”。

2、“.....面积较大，有规划设计空间，也可作为公司储备项目用地。不利因素该项目地处北部新城区，短期看会有销售压力。现阶段国家正在对房地产进行调控，形势对我们不利，风险加大。建议准确进行项目定位，优化设计方案，根据市场情况，至少分二期开发，放缓开发速度，待市场好转时再加快开发进度。第四部分项目规划设计建议可多个方案项目总体规划建建议跟设计院加强沟通交流，不断优化设计方案，多向万科中海绿城等名企学习，参观他们开发项目，学习他们成功经验。争取把该项目做成莱西标杆项目。户型设计应符合当地居住习惯及市场需求，套二户型宜设计平方米之间，套三户型宜设计平方米之间。二建筑设计建议南侧设计多层，北侧可适当设计小高层多层尽量采用砖混结构，以便降低工程造价。做好景观设计，树立企业良好形象。三开发进度因现阶段国家正对房地产进行调控，做完整体规划设计后根据市场情况分期进行开发，以便降低资金及销售压力......”。

3、“.....该项目应做部分商业网点及中高档住宅。二目标市场定位该地块周边商业不是特别发达，因此设计成普通商业网点即可。住宅应设计成中高档住宅，主要针对相关企事业单位复苏，在年时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府揽子投资计划，宏观调控能调度资源比较多，所以调控力度比较大，就产生了些明显效果。年就房地产开发来说，好多开发企业由于货币从紧政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧张，后来由于美国金融风暴影响了全世界经济，也影响了中国出口企业，影响了中国整个经济发展，所以才有了四万亿揽子计划，国家货币政策也开始放松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业形势就出现了缓解。在中国经济复苏当中，投资复苏除了基础设施投资，这是政府安排些计划，基础设施投资增长非常明显，增长幅度很大......”。

4、“.....房地产业投资得到了快速恢复，尤其是今年月份以后房价开始明显加快了上涨步伐，这时候房地产开发投资企业看到了明显快速恢复市场前景，加大了投资力度，所以各地就出现了拿地获取出让土地用于房地产开发大量房地产企业，不断地出高价拿地，就冒出很多新地王，所以房地产业持续兴旺今年就出现了。房地产业兴旺有很多人不光是投资兴旺，购房也开始兴旺，从月份投资住房，到月份以后投机住房比例越来越大，这样房地产量迅速增加，房价也涨上来了。中国奢侈品市场现在在世界上占比例越来越大，高档名车珠宝，甚至是私人飞机，中国奢侈品市场在世界上越来越显示出中国消费能力。这些都推动着中国经济复苏。影响房地产业发展主要因素。经济，需要宏观经济持续发展，奠定人们整体购买力基础。人口，就是人口增长。个是人口总量增长增加了对房地产需求，个是城市化。技术，技术因素使得房地产开发产品类型发生改变，比如建造高层建筑能力在增强......”。

5、“.....土地使用模式，国外有国外模式，中国土地使用模式将来也会发生变化。从土地拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村房地产市场会启动，农村集体土地会以定形式进入开发商领域。金融体系，支持开发商金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款开发企业上市，从股市上融资。相对于欧美，尤其是美国来说，美国这轮金融风暴就产生于房地产金融衍生产品次贷危机。房地产类型开发商，开发商构成和开发能力，还有政府对房地产业管理模式。就住宅来说，提供住房保障覆盖面。这些都会影响到内设超市幼儿园网球场健身广场阳光泳池星影响房地产业发展主要因素。经济，需要宏观经济持续发展，奠定人们整体购买力基础。人口，就是人口增长。个是人口总量增长增加了对房地产需求，个是城市化。技术，技术因素使得房地产开发产品类型发生改变......”。

6、“.....影响到房地产产品类型。土地使用模式，国外有国外模式，中国土地使用模式将来也会发生变化。从土地拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村房地产市场会启动，农村集体土地会以定形式进入开发商领域。金融体系，支持开发商金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款开发企业上市，从股市上融资。相对于欧美，尤其是美国来说，美国这轮金融风暴就产生于房地产金融衍生产品次贷危机。房地产类型开发商，开发商构成和开发能力，还有政府对房地产业管理模式。就住宅来说，提供住房保障覆盖面。这些都会影响到会越来越少，因为土地面积增长是很困难，即使黄河三角洲能够不断造陆，每年预计形成十几平方公里面积，填海造地也是非常少，随着人口增长，人均土地在减少。这些土地中，它价值是不均衡，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程......”。

7、“.....超过就已经开始加快城市化了，是快速城市化时候，直持续到城镇人口比例，农村人进城转化才能降低。所以从城市化未来发展空间来说，也有很大空间，从，还有总人口比例，也就是说还有好几亿人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住场所，不论是购房还是租房，都需要有居住场所，还需要有工作场所，这些都需要通过房地产开发经营提供市场产品，当然有部分也需要政府保障性住房建设，来解决城市化建设对房地产大量需求。所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长过程中房地产产品个基本特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀负面影响。当然也有少数年份，短时期内会出现价格下跌。下跌时段和增长时段相比较，肯定是上升时段经历时间长，增长空间大，而下跌时段相对短，价格下跌空间也相对小些。我们经历了多年增长，年部分城市出现了小幅度波动，价格下跌。从国外来看......”。

8、“.....周期般来说有五到八年成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格稳定和回调，有定幅度下跌。这是国外在自由体制市场下情况。我们国家和国外还有些市场经济不同，中央政府直在说位复苏，在年时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府揽子投资计划，宏观调控能调度资源比较多，所以调控力度比较大，就产生了些明显效果。年就房地产开发来说，好多开发企业由于货币从紧政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧张，后来由于美国金融风暴影响了全世界经济，也影响了中国出口企业，影响了中国整个经济发展，所以才有了四万亿揽子计划，国家货币政策也开始放松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业形势就出现了缓解。在中国经济复苏当中，投资复苏除了基础设施投资，这是政府安排些计划，基础设施投资增长非常明显，增长幅度很大，其次就是房地产......”。

9、“.....尤其是今年月份以后房价开始明显加快了上涨步伐，这时候房地产开发投资企业看到了明显快速恢复市场前景，加大了投资力度，所以各地就出现了拿地获取出让土地用于房地产开发大量房地产企业，不断地出高价拿地，就冒出很多新地王，所以房地产业持续兴旺今年就出现了。房地产业兴旺有很多人不光是投资兴旺，购房也开始兴旺，从月份投资住房，到月份以后投机住房比例越来越大，这样房地产量迅速增加，房价也涨上来了。中国奢侈品市场现在在世界上占比例越来越大，高档名车珠宝，甚至是私人飞机，中国奢侈品市场在世界上越来越显示出中国消费能力。这些都推动着中国经济复苏。影响房地产业发展主要因素。经济，需要宏观经济持续发展，奠定人们整体购买力基础。人口，就是人口增长。个是人口总量增长增加了对房地产需求，个是城市化。技术，技术因素使得房地产开发产品类型发生改变，比如建造高层建筑能力在增强，影响到房地产产品类型......”。