1、“.....成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造......”。

2、“.....总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼......”。

3、“.....办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达公司取得项目用地使用权，土地使用年限为年，从年月日至年月日止。年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协商，就深地合字号及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意地块土地使用年限为年，即从年月日至年月日。年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议，将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持致。目前，公司已取得土地建设用地规划许可证，其他有关手续正在办理中。三项目位置深圳市南山科技园特发信息港期项目地块位于南山区科技园科丰路，属于南山科技园中区四项目环境特发信息港整体形成了相对的小园区，地势北低南高。其中已建建筑信息港大厦和厂房目前用于深圳市特发信息股份有限公司自用和对外出租期项目待建地块共有三个地块......”。

4、“.....三个地块均呈较为规则的长方形，地面平整，利于开发建设。图项目地块分布示意图项目周边及交通情况周边环境项目周边多为旧工业厂房和住宅小区，物业档次参差不齐，建设略显杂乱。微观交通条件项目微观位置不够理想，对外通达性较差，现状仅南侧的科丰路可直接与外部交通网衔接，北侧的琼宇路需经科伟路实现与科苑路的连通，可达性受到定制约周边交通条件项目所处宏观区位路网交通较为便利，项目位于科技园中区东部，南北方向从东到西依次为铜鼓路科苑路科技中三路科技中二路和科技中路，东西方向从北到南依次为北环大道高新中路高新中二路高新中三路高新中四路和深南大道。城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。五项目建设期项目年第季度开始土方及前期工程，计划于年季度末完成竣工验收，共约年。二投资环境及房地产市场分析宏观经济背景分析年深圳市地区生产总值达，亿元......”。

5、“.....位列第四，比上年增长，高于全国个百分点，表现出了平稳增长态势，但较年的的增速有所放缓。工业总体增速保持平稳，其中电子信息行业增长尤为迅速。深圳市整体经济对外贸的依存度不高，目前只是阶段性放缓，未来有较大的发展空间和良好契机。随着珠三角区域轨道交通的建设，深圳市区域城市地位将逐步提升，与香港的联系将更加紧密，这将为企业发展提供契机，同时也将拓宽置业需求。规划在建的广深莞香港铁路，将扩充城市边界，拉近深港距离，为深港体化奠定基础，提升城市置业人口的吸纳能力，并为企业发展提供更加广阔的空间。二深圳市土地及写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下市场格局深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区福田中心区中心西区南山科技园片区四个区域。其中，福田中心区以高档写字楼为主......”。

6、“.....其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的营运状况，这对办公物业的市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来定的竞争威胁。综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。四项目定位及发展评估项目定位产品定位基于市场分析和项目分析，判定项目的产品定位，判定依据如下本项目形成了相对的小型园区片区市场对办公物业的需求较为旺盛......”。

7、“.....市场将主要是存量物业竞争。判定结论项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主项目作为的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险完善项目的相关配套，增强市场竞争力。项目产品定位拟为地块建设栋层高科技厂房地块建设栋层的科研办公楼，定位中端地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨询服务类企业。价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。基本原理根据市场比较法的替代原理......”。

8、“.....结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定个客观的租金水平。市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因素。考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变......”。

9、“.....年后租金以每年的幅度增长。另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目个车位的租金为元个月，不考虑价格增长。经营模式项目将采用出租方式经营。二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。五项目经济效益评项目开发建设进度安排项目共包括三块土地，计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。二投资估算与资金筹措总投资估算项目建设期总静态投资，万元。构成如下土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局签订的深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定的编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币，万元，其中地块作价，万元......”。