1、“.....会所层高两层，具备各式康乐及运动设备，其中包括咖啡厅小食店及泳池。其他设施有健身中心桑拿浴室旋涡浴池网球场壁球场美式壁球场乒乓球桌及桌球室二段海澄湖畔住客会所临海而建，面积近万平方米。高尔夫球会及球场愉景湾高尔夫球场位于愉景湾南部山岭风景区。球场占地，平方米，长米，为个洞，标准棒球场。球场内设有多个人工湖，既能灌溉球场绿地，也可作为练球区。高尔夫球会会所总面积为平方米，内设餐厅网球场游泳池体育用品店及休息室等。愉景湾游艇会游艇会客供私人游艇停泊房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究大白湾沙滩及其他康乐设施长约米大白湾沙滩，为香港首个人工沙滩。区内提供单车风帆等水上活动康乐设施。学校除了愉景湾现有五所学校，由英基学校协会主办中小学直属国际学校及香港天主教教区主办条龙政府资助中小学传统学校将于年在海澄湖畔落成......”。

2、“.....以及紧急直升机救援服务。医疗服务除紧急救护车外，愉景湾有诊所设于商业中心二楼。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究邮政服务区内每天均有邮差递送邮件，码头附近咨询中心设有邮件收集箱。户型设计由于愉景湾项目开发时间较早，开发周期长，在户型设计方面仅对项目第期最新期部分户型作介绍。物业类型栋数层数户型建筑面积平方米户型特色联排别墅地下层储物间厨房工人房带卫生间厅客厅饭厅卫生间花园后院层主人房客房卫生间平台全部花园洋房围绕海澄湖而建，附设私家花园及后院所有单位饱览万平方米中央公园及海澄湖全景所有单位均采用正方形或长方形设计......”。

3、“.....层至米多层洋房至三房四房临二白湾海景或万平方米欧式中央公园园景地下单位户户拥有私家花园平台层高米房两房社区文化三大生活文化三大文化具体体现消闲保健愉景湾社区规划以低密度绿化为本，杜绝区内环境污染◇消闲保健绿化环境全方位活动◇社交文化中西荟萃人情味浓厚◇学习发展全人培育多元化发展房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究住宅物业大部分依山面海而建，空间广阔，清新空气畅通无让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高，部分开发商有可能愿意以较高地价拿地，则对其他开发商非常不利。如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区建设另外，如果政府不单独出让区公建配套而自行建设，在没有明确公建配套建设时间表情况下，也不利于开发商对项目开发安排。因此......”。

4、“.....后续出让土地规模确定考虑因素为了提升尖岗山片区整体形象和档次，应尽量避免中小开发商进入该片区，因此选择土地规模要比较大，可通过设置较高资金门槛来达到这目。从最近几年深圳住宅用地交易情况来看，总地价达到亿元以上成交案例有以下几宗地块编号位置土地面积平方米建筑面积平方米总地价万元买家香蜜湖信和置业中国投资集团有限公司，中海地产股份有限公司宝安区新安深圳招商房地产有限公司与深圳华侨城房地产有限公司联合竞买龙岗区布吉镇坂雪岗深圳市万科房地产有限公司龙岗中心城深圳市鸿荣源房地产开发公司沙河东路深圳百仕达实业有限公司百仕达石化投资有限公司百仕达发展有限公司联合竞得白石二道南沙河东路泰华房地产中国有限公司白石洲路南沙河东路泰华房地产中国有限公司从上表交易案例来看，亿以上大宗土地交易有以下特点发展商均为品牌发展商单宗用地交易总地价没有超过亿但有潜力发展商资金实力不可小视......”。

5、“.....依然让人惊心动魄。因此，建议政府至少拿出亿以上总地价规模用地，出让土地总地价如果达亿以上，相信有此实力参与竞争发展商将非常少，那么华侨城招商拿到出让土地机会将会更大。后续出让土地规模测算后续出让土地总地价按照亿计算，楼面地价按元平方米考虑，出让土地建筑面积将达到万平方米。该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米，扣除公建配套建筑面积，住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。注上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻近已取得号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体规划，综合开发靠近公建配套设施，使项目未来居住者生活较为便利选择用地条件较好土地。该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势，有利于迅速提升整个片区形象根据规划，东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块，编号自至共个地块为第二块，编号自至共个地块为第三块......”。

6、“.....编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地者生活较为便利选择用地条件较好土地。该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势，有利于迅速提升整个片区形象根据规划，东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块，编号自至共个地块为第二块，编号自至共个地块为第三块，编号自至共个地块为第四块，编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地。东区各地块分布位置见下图尖岗山居住区东区地块分布图各地块位置特点分析地块地块地势较高，拥有较好景观资源......”。

7、“.....通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地......”。

8、“.....参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合方式进行。第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段意向竞买人规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名入围，入围者按专家评审委员提出修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过，可以申请参加土地拍卖。第三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。设计方案过往开发经历等在内成果文件功完成片区综合开发项目数量等，减少参与投标竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖资格。争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审......”。

9、“.....价高者取得尖岗山居住用地土地使用权集中开发策略经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发情况下，我们建议争取取得尽可能大让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高，部分开发商有可能愿意以较高地价拿地，则对其他开发商非常不利。如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区建设另外，如果政府不单独出让区公建配套而自行建设，在没有明确公建配套建设时间表情况下，也不利于开发商对项目开发安排。因此，建议后续出让土地捆绑区公建配套用地。后续出让土地规模确定考虑因素为了提升尖岗山片区整体形象和档次，应尽量避免中小开发商进入该片区，因此选择土地规模要比较大，可通过设置较高资金门槛来达到这目。从最近几年深圳住宅用地交易情况来看......”。