1、“.....项目销售回款计划根据上海住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，根据预计销售进度，计算各时期销售回款金额。年季度年正式进入项目销售期，销售期至年季度结束。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。八土地竞投价格测算土地价格测算原理假设开发法是测算土地取得价格最为科学方法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高低最根本因素是该地块上房屋建成后市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式地价开发完成以后销售收入开发费用利息利润销售税费所得税购买土地需要缴纳税费考虑资金时间成本，我们采用现金流量法进行测算。测算前提贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险资本投资收益率，般情况下按照银行年期貸款利率为安全利率......”。

2、“.....考虑定风险因素。本次测算贴现率取以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测算开发成本及销售收入依据前面章节测算根据沟通，委托方目标内部收益率不低于，成本净利润率为，以此目标收益率为基本方案测算土地价格，再根据售价和收益率变化确定土地竞投价格区间土地价格基本方案测算根据内部收益率不低于，净成本利润率不低于，在实现稳健售价元平方米和乐观售价元平方米两种方案下，推算出土地价格分别为万元亩和万元亩，经济指标如下表方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标售价销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案，乐观方案，敏感性分析我们在目标净成本收益率为，对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算......”。

3、“.....售价，成本，成本，乐观方案售价，售价，成本，成本，经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强抗风险能力。保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。土地竞投价格区间确定根据在实现委托方目标净成本利润率条件下，我们建议取地价格区间如下保守出价区间为元平米万元亩微软系统竞争出价区间为元平米万元亩，是徐汇区距离市区最近区域，也是徐汇区房地产市场发展较早地区。其中周家嘴路以南是以居住都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构优化城区功能重点区域。整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境......”。

4、“.....基本配套较全图项目区域配套情况区域住宅土地市场表徐汇内环板块区域土地市场情况地块名称地块地址用途容积率面积米总价万元单价万亩楼面单价元平米成交日期公告号出让类别杨房地号江浦路号住办招标徐汇区号周家嘴路南江浦路东居住办公年第号招标徐汇区号宁国路西河间路南居住办公综合年第号招标杨房地号大连路东唐山路南辽阳路西昆明路北商品住宅招标徐汇区号宁国路西平凉路北锦州湾路南综合年第号招标杨房地号荆州路东昆明路北辽阳路南等商品住宅招标杨房地号长阳路号商品住宅招标杨房地号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴路号地块黄兴路以西走马塘以北综合年第号招标徐汇区江浦街道街坊丘地块大连路东长阳路北荆州路西昆明路南综合商业办公年第号招标年之前土地出让基本以招标方式进行......”。

5、“.....这时期土地出让市场化程度低，因而土地出让价格偏低。徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。住宅房地产市场分布概况徐汇内环片区目前新开发住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。片区内已交房楼盘有现代星洲城金上海家园泰鸿苑等，在售新楼盘有恒阳花苑海上海新城阳明苑宝地东花园等项目。图片区楼盘分布典型项目分析典型项目金上海家园基本情况占地万平，总建万平，由幢层高层和幢层小高层组成，得房率。历史价格元平米，现二手房价格为元平米房型两房平米左右，三房平米左右主要客户只为烟草公司内部职工购买项目优势近学校银行生活配套较齐全产品实用社区聚集人气，产品中档典型项目二现代星洲城基本情况小区占地公顷，总建筑面积万平方米，期二期由幢小高层幢高层和条休闲商业街组成，三期格调星洲城历史价格为元平米，现二手房均价元平米房型三期两房平米左右，三房平米左右......”。

6、“.....房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓，总容积率。公开时别墅均价元平方米，公寓历史价格元平米，现公寓二手房均价元平米房型二期房平米，两房平米，三房平米，其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江基本情况小区占地公顷，总建筑面积万平方米，期二期由幢小高层幢高层和条休闲商业街组成，三期格调星洲城历史价格为元平米，现二手房均价元平米房型三期两房平米左右，三房平米左右，四房平米主要客户本区域客户项目优势社区集聚大量人气产品小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓......”。

7、“.....公开时别墅均价元平方米，公寓历史价格元平米，现公寓二手房均价元平米房型二期房平米，两房平米，三房平米，其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江路商圈内，周边商业教育配套成熟，交通便捷公交轨道交通号线江浦站产品功能组合齐全三期银座公寓精装修小户型全采光力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长，这将造成巨大潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为......”。

8、“.....在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上企业户，同比增长。万万元企业家，万元亿元企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大行政区从徐汇区人口构成来看，岁年龄段客户比例高于全市平均比例徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场刚性需求较大徐汇片区规划发展定位总体规划根据规划......”。

9、“.....其中项目处于周家嘴路以南居住都市型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇区区调整经济结构优化城区功能重点区域图周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。由于历史原因，黄，是徐汇区距离市区最近区域，也是徐汇区房地产市场发展较早地区。其中周家嘴路以南是以居住都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构优化城区功能重点区域。整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配套设施......”。