1、“.....全市完成财政总收入亿元。总量在 全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮 海经济区个地级城市中位居第。徐州的经济发展的区位优势非常突出， 特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州的交通通讯等基础设 施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。 基础判断 徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济 圈中西部经济过度地带的的核心区域。 城市规模 铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万 水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良的发展中城市 城市经济 产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海经 济圈，周边近亿人口消费力逐渐释放。 城市规划 按照新区开发老城提升整体推进的思路，制定双核心五组团 的空间格局，搭建城市快速成长架构......”。

2、“.....文化底蕴厚重复兴中的历史名城，城 市发展动力澎湃，城市精英集群成形。 二交通环境 项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺 畅。外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北 京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距 离，到新城区分钟车距。 二劣势 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较 相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因 此此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进步推动北京路商圈的 建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪 些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑 的重要问题。 三机会点 政府规划开发利好因素 年月日，铜山县整建制划归徐州市区......”。

3、“.....总人口万人，使徐州市区行政区域 从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和 倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。 铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济 的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。 地理区位优势 目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势必然会赢得 较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供给 需求，便可以抢占先机。 项目连动实现价值最大化 为了适应新的铜山区的城市建设，区委区政府决心将现在的北京路打造 成为徐州市的主要商业街。为此，政府专门成立北京路开发管理办公室， 全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共推出宗地块， 都在规划设计之中......”。

4、“.....面对将来个商业项目的 起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势， 降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。 中心城市的建设汇聚了人气 随着铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标， 规划北京路为未来主城区的商业中心决心将现在的北京路打造成为徐州市 的主要商业街。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，区位优 势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期完全可以借势造势，为增 加项目开发的安全性打下良好的基础。 四风险 市场因素 从目前徐州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发 商的重视，按我们的开发周期测算，旦这些开发商都清晰地认识到产品差 异性的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有定市场竞争的风险性......”。

5、“.....机会和风险并存。唯的办 法就是尊重市场适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要 素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性的产品，以合 理的成本利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给需求的完 善性，使项目达到，以合 理的成本利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给需求的完 善性，使项目达到预期的市场期望值。 第二章定位策略 第节定位要素分析 区位利好因素分析 本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略 目标，规划北京路为未来主城区的商业中心决心将现在的北京路打造成为 徐州市的主要商业街的城市经营理念。而徐州东襟淮海，西接中原，南屏 江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰 新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要十 字路口......”。

6、“.....并以具有新商务新环境的双重魅力来吸引消费者，对开发商来 讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产 品本身，提升了商品的功能价格比，这样也符合经济学的需求供给理论。 第二节项目定位 总体定位 借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结 合淮海经济区域发展需要，全新打造铜山新的产业经济增长极。 根据北京路城市规划的发展需要，聚合该地块的商业功能，使之成 为中国东部最大的产业集聚区和华东地区最专业的集高端品牌展示电 子商务终端体验休闲娱乐文化等功能为体的产业城市综合体。 构建核心消费价值观，在国内率先引入产业城市综合体概念，倡 导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又个行业坐标。 和谐发展......”。

7、“.....保证社会效益与经济效 益的统。 二定位原则适应市场创造差异性。 定位产业城市综合体绿色商业中心 三产品定位 定位原则突出个性创造差异性 定位国家创新产业集聚区 特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使 蓝博湾数码城朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态 型商业中心。 第三节产品文化定位 定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。 定位商业环境文化相融合 本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点的北京路商业街又是其 中重要的组成部分，为此我们考虑采用内街的空间模式，更容易聚集人 气，营造出丰富活泼的商业氛围。已达到传统与现代相融合 第四节产品形象定位 定位原则提升企业项目品牌形象以及产品物业的知名度美誉度 社会认知度。 定位销售的对象为淮海经济区内具有中高级以上职称的高端人才......”。

8、“.....而是顺 应消费趋势消费心理消费追求向往的，在消费者心里的定位。在 消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢认同并追求。 第五节功能定位 产业销售展示城市综合体 该项目商业部分面积预计约为万平米，建成后将引进国内外行 业电脑电子数码等品牌余个，引进商家约家，入住动漫产业行业主力商家余家，将引进部分配套的餐饮休闲品牌余家，打造 集电脑数码电子软件销售，休闲娱乐为体的终端服务区，年销售额 将达到亿元，成为中国东部名副其实的硅谷和华东地区最大的产业销 售展示城市综合体。 二淮海经济区高科技人才居住区 项目将建立配套的高端居住区万平米，入住人口将达到人 以上，不仅是铜山区内住宅的又扛鼎之作，也是徐州城区内不可多得的鼎 力大盘。该居住区将在淮海经济区个地市同步发售......”。

9、“.....使其成为名副其实的人才硅谷。 三国家创新产业聚集区 蓝博湾项目以产业集成电路电子信息三大产业为主导，文化创 意产业金融信息服务新能源新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品 牌扎堆的集聚效应，强调品牌和入住企业的创新发展能力，形成以创新驱动 为主的经济发展模式和以服务经济为主的经济结构，积极倡导培育淮海经济 区产业总部经济，为铜山经济增长注入新的活力。 四铜山区域经济新的增长极 铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业文教和高档生活居 住区，区内面积平方千米，总人口万人，年经济总量位 居全国县市第位，达到亿元。食品机械钢铁汽车电子等 五大产业是铜山的优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山的 第大支柱产业，蓝博湾项目的建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州 主城区的局面......”。