1、“.....所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。财务评价可行。第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。针对本项目实际情况，土地成本是个具有较大不确定因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分考虑。基于此，本次确定三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。二敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们影响。计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格北部新区地块项目可行性研究报告第页共页建安工程成本由上表可看出......”。

2、“.....销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。在今后项目实施运作过程中，控制项目土地取得价格，合理安排规划好项目开发建设节奏，增强项目自身品质，提升项目亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制力度，项目定能在获得更好经济效益。三临界点分析根据项目具体情况，详细测算了在基准收益率为时临界点分析数据销售价格临界点土地价格临界点建安工程成本临界点根据临界点分析结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格不利影响完全可控制。土地价格要在我们测算价格万元亩基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解结果，区域土地成交价格在万元，万元亩可能性较低，因此土地价格我们可以控制。建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点......”。

3、“.....重庆年上涨率在左右，上涨可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。四盈亏平衡分析平均销售价格计算北部新区地块项目可行性研究报告第页共页根据各类型物业开发顺序和投放市场时间点，可以计算出各类物业销售总价为万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总可售面积为万，由销售总价除以总可售面积而得项目平均销售价格为元。盈亏平衡时销售率计算项目总成本费用为万元。由于房地产行业特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成本万元要达到盈亏临界点情况必须满足销售收入销售税流增加及商业等相关配套投入而成熟。单位万元建筑北部新区地块项目可行性研究报告第页共页住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以户型供应为主......”。

4、“.....另部分户型供应以为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目大面积放量。从销售情况来看，成交多为区间住宅，这多是高档产品继续消化过程，而从普通住宅交易情况来看，二房和三房销售也比较理想。住宅销售价格从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高端项目影响，该区域住宅销售价格直保持建筑面积元高价运行，并逐渐呈上升趋势，高端项目成功销售和区域优势凸现，也拉升了普通住宅售价。二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升市场成交量有所增加房地产市场竞争相对平和房价稳中有升。房地产市场供应情况分析土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费控制房屋积压，保障房地产市场健康发展重要措施。本季度北部新区高新园区共协议出让宗地宗，面积为公顷挂牌出让土地宗，面积为公顷行政划拨宗......”。

5、“.....供应情况与上季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记幢，户，总面积为北部新区地块项目可行性研究报告第页共页万平方米。和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区商品房新增幅度直保持着个良好稳定发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为万平方米。房地产销售情况分析购房需求面积选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多为以上房屋，其次是以及，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量。这类房屋主要是由近几个月开盘棕榈泉和协信城联排别墅以及东方王榭花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大批消费群，由于其小区环境优质楼盘总体规划好性价比高，因此始终还是不乏购买者。另外......”。

6、“.....目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易临时用房......”。

7、“.....与行政中心金融中心外事中心新牌坊富人区相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是人和丽景楼盘和凤麟苑经济适用房怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。周边区域现状北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第二章市场环境分析北部新区区域解析北部新区介绍北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校科研院所密集沙坪坝区北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积平方公里，是重庆中心城区难得片地势平缓开阔大面积开发区。北部新区于年月日设立，年月日挂牌成立，重庆市委市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础现代产业基地都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，提出用年时间在北部新区再造年重庆工业......”。

8、“.....据了解，年，北部新区生产总值达到亿元，比年增长倍工业总产值从年亿元迅速飙升到年亿元，增长倍，年均增幅达固定资产投资总额从年亿元猛增到年亿元，增长倍。年累计，北部新区固定资产投资总额已达到亿元，其中基础设施建设投资亿元北部新区入库税金总额从年亿元迅速增长到年亿元，增长倍，年均增长率达。截至年底，北部新区历年累计引进项目达到个，合同投资额亿元，目前已开工投产或营业项目共个，开工投产率达到。经过几年开发建设，北部新区已基本形成个发展格局座汽车城个星系列百万方高新技术楼宇产业条嘉陵江滨江景观带，目前，北部新区两园已由北部新区地块项目可行性研究报告第页共页个城郊乡镇区域变成个新城区雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础现代产业基地都市风貌展示区都市发达经济圈核心增长极布局构架......”。

9、“.....是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积平方公里，规划城市建设用地平方公里，占总用地人口规模规划人口规模为万人北部新区组团规划分布北部新区七大组团规划组团主要功能组团概况人和组团商务中心客运枢纽光电产业高档社区北部新区中心商务服务区。规划城市建设用地平方公里，人口万人大竹林组团信息产业软件产业光电产业生物工程以发展信息软件为主环境优美现代产业区。规划城市建设用地平方公里，人口万人礼嘉组团高新技术研发高档社区以高新技术为核心研发区和环境优良生活居住区。规划城市建设用地平方公里，人口万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主工业园区。规划城市建设用地平方公里，人口万人翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地平方公里，人口万人......”。