1、“.....地块呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图场地概况目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约余户占据了大量临街面。其它区域地面附着物均不超过层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设三通平要求。相关拆迁事宜目前拆迁分为三块原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国林公司万元临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。宗地特征描述处在中心城区，旺盛人气有保证地块三面临城市干道，商业价值凸显项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发地价较高约万亩。二区域环境描述区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里区域......”。

2、“.....道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通国道和京珠高速。政府机构管城区委郑汴路派出所东明路派出所居委会等政府机构分布四周，为项目治安和管理提供了完备社会保障体系。医院管城中医院黄河医院郑州市六院分院。商业向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成物流基地园区。项目周边生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。区域特征描述属于成熟城区，人口密集交通便利区域在市民中形象认知度较高郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔历来为房地产开发热点区域。可见，宗地所处区位优越......”。

3、“.....三区域房地产市场分析区域房地产市场特征本区域历来是郑州房地产市场开发热点区域之，从年左右建业城市花园英协花园到近期海上香颂长城康桥花园等，都在定程度上提升了该区域价值和在市民心目中形象认知。根据对区域内房地产发展轨迹及现状把握，总结出该区域房地产市场特征如下受高地价制约，区域内产品类型主要为小高层高层商业专业市场住宅销售价格在元平方米，临街商铺元平方米户型主要以小面积公寓和换房升级版户型为主住宅类地产同质化带来激烈竞争，同时也受到外区域同类产品带来巨大竞争。以上特征为本项目前期产品方向判断提供了重要参考......”。

4、“.....未动工无商业配套设施会所雾森系统太阳能热水会所幼儿园共享整个建业城市花园配套设施共享整个英协花园配套设施无特色配套调查显示海上香颂长城康桥花园等项目为目前该区在销项目中中高端项目，市场销售均价水平为元产品以现代建筑风格板式中高层为主项目多选在主干道附近，注重人文教育环境挖掘。项目周边集中了目前郑州市高端产品，这些产品促进了该区域社区品味提升，提高了消费者对于该区域产品质量和产品层次认知度，同时也认可了该区域中高价位接受度。该地块所处区域对有居住特色住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白机会和开发前景。同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。通过上述楼盘开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期......”。

5、“.....为该地块开发提供了较好市场契机。四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街成功改造也形成了较好商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施形式存在。该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白机会和开发前本合计十二总投资成本合计所得税后十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算......”。

6、“.....绿都置业郑汴路项目经济效益分析表高层住宅临街商业序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明高层住宅临街商业相关说明方案住宅沿东明路商业为万平米沿未来路郑汴路商业为万平米住宅项目容积率为建筑面积为万平米人防万平米共有户地下车库为万平米共个可销售地上总建筑面积万平米容积率附表二方案二区域性商业中心公寓可售商业及公寓投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积总规设计含建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金......”。

7、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付......”。

8、“.....本测算已考虑到投入资金时间价值。绿都置业郑汴路项目汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来土地供应也将加剧区域内住宅市场竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析基础上，结合项目分析结果......”。

9、“.....可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在之间，结合本项目规划特点和地块价值研判郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征不高方案二商业中心公寓特点及要求总投资相对小利润较高，项目销售周期较短存在万左右经营性优良资产，短期变现比较困难属于商业地产开发范畴......”。