1、“.....取得了令人瞩目成绩。园区房地产开发也取得了辉煌成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往安家落户之地。园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发举世闻名开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖，将建成个富有水城特色居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集制造业和加工业基地。金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景区。金鸡湖总体规划已经中国新加坡和美国专家审定......”。

2、“.....最新进展情况，湖滨大道城市广场已投入使用，其余六大景观年之前全部开工兴建。该项工程总投资为亿元，施工期至年。环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设经验新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界流水平科学规划体系。同时，本着先规划后建设和先地下后地上指导方针，积极实施高标准基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应投资环境，而且也创造了舒适怡人高品质生活环境。配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心，园区住宅围绕集商业文化社区服务于体邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念设施为社区居民提供了综合性全方位多功能服务同时......”。

3、“.....又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施设计新理念实施，是园区住宅开发建设成功重要因素。本地块环境综述本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面澜韵园二期工程正在开发，幢别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由年前期工程每平方米元上涨到二期工程元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论该地块投资环境很好。四报告编制依据和用途根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工程造价及经济评价等专业知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查基础上，通过营销策划初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买最高限价及其风险决策指标......”。

4、“.....五评价指标与决策方法评价指标土地拍卖项目可行性研究，其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价获得成功可能性有多大和需要冒多大风险。用四个指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率成功可能性，财务内部收益率低于累计概率导致损失可能性。土地最高限价定得越高，获得土地机会就越大，企业获利能力越差，所冒风险就越大反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率，财务内部收益率低于累计概率等四个决策指标。见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地迫切程度是不同，企业随着土地存量减少......”。

5、“.....对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率是不同。从表中选择内部收益率期望值基准收益率方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率累计概率和财务内部收益率低于累计概率作出决策。排除风险大方案，当财务内部收益率低于累计概率很大时说明方案风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案财务内部收益率低于累计概率都很小时，各方案风险几乎是相同，应该根据财务内部收益率达到基准收益率累计概率来最后定夺。财务内部收益率达到基准收益率累计概率越大则成功可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块迫切程度等因素确定......”。

6、“.....别墅价位较高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何别墅容积率小，只有在土地价格很低情况下，才能拥有较大用户群，在土地价格昂贵情况下，如本项目每套别墅成本不会低于万元，只能针对境外和国内极少数客户。别墅有别墅和联体别墅等形式，别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受很少，国外客户又不定能看中联体别墅。因此，理论上分析，建联体别墅可能比别墅更难销。因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段同类住宅高些。目前市场行情据有关资料，购买园区住房人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年消费者对多层住宅需要多层最热销......”。

7、“.....可提高经济效益。故为推荐方案。第四章项目实施进度计划根据土点数序号坐标值米坐标值米边长米界址点号三套型别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。多层住宅每户平方米，中高层住宅每户平方米。四规划方案本项目规划原则如下拍卖文件规定设计条件产品方案按照拍卖文件规定别墅用地不低于，根据产品开发成本和销售难易程度，产品优先考虑顺序是多层小高层。车库架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。在多层住宅底层建自行车摩托车库。在小高层或高层住宅底层建自行车摩托车库停车位。多层住宅小高层或高层住宅底层用作架空层面积不低于。容积率目前小高层高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定是规划设计优化方向。全部建别墅方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近，别墅多层小高层北面沿河布置可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案......”。

8、“.....规划方案指标表表指标名称单位层数方案方案二方案三方案特征全部别墅别墅多层别墅多层中高层用地面积建筑面积别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅需要多层最热销，同时又能提高容积率使之接近于规定上限，可提高经济效益。故为推荐方案。第四章项目实施进度计划根据土地拍卖条件......”。

9、“.....共个月。最迟不得超过，共个月。因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内次性地完成开发，不存在分期滚动开发条件。合同规定土地付款和工程进度要求详见表。土地付款和工程进度要求表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期每平方米元计算，汽车车位每个约万元。四销售计划别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下。多层或中高层......”。