1、“.....各种先进技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们寿命也因此而增加。老年人口增加反过来作用老年产业，大批与老年群体相关产业相继诞生，如医药，老年保健护理以及我们着重研究老年住宅产业。除了绝大多数老年人采取住在自己住宅中居家养老外，还有部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国含我国城市都根据自己经济实力和实际需要，建设和发展批专门供老年人居住老年住宅。概括起来，各城市老年住宅主要有以下几种形老年公寓强制性行业标准老年人建筑设计规范第条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征公寓式老年住宅，具备餐饮清洁卫生文化娱乐医疗保健服务体系，是综合管理住宅类型。笔者认为该定义应该加上由专门机构按照市场原则开发和经营内涵。般情况是，在住宅小区内，专门规划出两幢楼，按照适于老年人居住要求核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,来进行设计和建设......”。

2、“.....这种公寓主要按老两口住在起来设计，因而室厅厨卫室户占有定比重，又考虑老人有时要与亲人住在起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住需要外，还在老年人生活服务医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积般会比原来自已住房要小些，但仍是家户，可以保证老年人私密性性和领域，既能保持家庭温情，又加上公寓对老年人周到照顾和服务，必会受到不少老年人欢。北京澳洲康都小区，就建设了幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人生活服务医疗服务以及娱乐交往等各方面，专门做出全面安排，是个重要尝试。老年公寓是多种专业化经营项目综合体，其管理与经营更加强调服务质量。主要特征有，在时间特征上，老年公寓入住群体入住时间较长。它不同于托老所流动性。暂时性......”。

3、“.....由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比较长。，在经济特征上，老年公寓形成投入产出良性循环。敬老院福利院是以国家集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己退休金子女赡养费或其他经济收入，交付老年公寓各项费用。老年公寓已经呈现了不同档次，以满足不同经济负担能力老年人需要。，在社会特征上，老年公寓实行同吃同住同活动群居生活方式。，在服务特征上，老年公寓有较为完善配套系统生活娱乐保健医疗等服务。，在产权特征上，老年公寓经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住老人则是租赁形式。，在开发特征上，要根据老年人生理特征和生活需要，提供无障碍居住环境。老年社区老年住区以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发建设老年住宅楼栋集合体，配置有老年人辅助设施，并具备定城市功能或配套机能......”。

4、“.....都是个大小不等住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住是老年人，并允许老年人带亲人如子女住在起，。因为社区主要是为老年人服务，因而老年社区专门为老年人设置医护家务服务社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多优惠。老年社区特征，专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主住区，其方式为居家养老。这是它区别于般地产主要因素。，空间环境上与居民行为上表现为聚集化得完整老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国金岁山庄安养住区退休新村老人们生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活工作购物文化教育休闲等多种要素，是和谐新生活方式空间载体。，具备般社区基本功能。除了本身构成完整自成体系服务功能外，海域般房地产项目样具有从事细胞功能，具有对外交通通讯商业网点公共设施和行政管理功能，与社会形成共享发展格局。......”。

5、“.....提高资源利用效率，并为老人创造丰富多样同龄交流环境。，专门老年社区往往有栋以租赁形式经营老年公寓。使得专门老年住区模式和老年公寓模式夹杂在起，难以区分。在我国各地，已逐步建成批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大老年社区，它总建筑面积为万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合形式。为满足老年人生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全设施，包括医疗康复老年活动家政服务等设施。美国大力发展老年社区有四五十年时间，已成为个老年社区比较发达国家。为此，专门介绍下美国较大老年社区佛罗里达州太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。太阳城中心从年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好老年社区。普通型养老院有老年人老伴去世......”。

6、“.....身边又无亲人，较多愿意或者被社会工作动员住进养老院。因此，国内外住养老院，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有定数量养老院。改革开放以后，养老院数量又有新发展。据不完全统计，截止年末，城市有养老院或敬老院多个，农村乡镇有敬老院多个。总说来，是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三四个老人合住间房，有甚至六个老人合住间房。目前我国城市居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已住房，他们都有自已私密，都有不同生活习惯，特别是不同起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和英国养老院，都是个老人住套居室，包括间卧室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国养老院大多处于较低档次。因此，今后我国养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高水平......”。

7、“.....使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较寓面积为平方英尺栋式小住宅，面积为平方英尺痴呆老人专业床位张，平方英尺特别护理张，平方英尺。普通社交活动空间平方英尺公共厨房平方英尺零售商业面积平方英尺，因而房屋出租收益也是比较可观。以房养老已被许多美国人认为是种最有效养老方式。除此之外，美国政府和些金融机构向老年人推出了以房养老倒按揭贷款，至今已有多年经验。倒按揭发放对象为岁以上老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后种则由金融机构等办理，不需政府认可手续。其，联邦政府保险倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约倒按揭贷款属于此种类型。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择方式很多。大致是岁以上老年人将房子抵押给银行或专门倒按揭公司......”。

8、“.....具体数值同房产价值和该机构对此人寿命预期相关，旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。用户可以尽可能长地生活在自己住房内，但只在定期限内按月分期获得贷款。其二，由政府担保倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有定差异性，属于个人理财型产品。般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产作为偿还贷款保证。这样虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分收益。美国倒按揭贷款放贷额般原则如下住房资产越高则可贷款数额越高年纪大住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短夫妻健在住户比单身者可贷款数额低......”。

9、“.....贷款款额每隔年便会重估次。美国养老咨询业是家具有专业背景咨询公司，其业务主要是为老年住宅产业和医疗管理业提供关于设施开发合同管理以及战略管理方面咨询服务。领导层管理层以及咨询员工精诚合作，为客户提供个性化项目咨询公司在业内已经有好几十年历史，积累了大量专业经验，包括建筑退休辅助式居住娴熟护理医疗等方面。公司可以提供整个项目流程咨询，从可行性到设计建设，从租赁到全面操作。业务如下，融资在各个项目上都具有丰富融资经验，包括传统商业利率下融资和非盈利项目融资，诸如联邦住房贷款免税债券融资以及各州和地方政府融资。，运营管理运营管理咨询包括生活辅助生活娴熟医护设施医院等。，医疗和生活护理对居民和病人关怀涉及面更为丰富，包括辅助生活娴熟护理家庭健康关怀和特别关怀，尽管面广，但他们直强调服务质量。，营销与租赁团队中有些战略市场人士......”。