1、“.....导致其经营情况较差。新北区商铺租金普遍偏低，仅为元左右，租金最高为家乐福商铺，其次为每家玛周边商铺，说明超市带动人流可有助于商铺租金增长。商铺租金的高低与百货业态的比例以及商业档次有直接联系，档次越高，租金越高，百货比例越高，租金越高。常州五星级酒店较少，仅有两家，但入住率均较高，说明市场尚未饱和，具有定的发展空间。金地常州新北区项目商业定位可研方案第页商业定位及价格推导商业市场定位及核心价值项目立地条件项目经济指标金地常州新北区项目商业定位可研方案第页项目基础条件项目位于新北商业区中心......”。

2、“.....交通便利。位置项目位于新北区核心商圈通江大道与龙城大道交汇处，是新北区规划的核心商业带，目前周边商业氛围尚未形成。人口项目周边大量住宅尚未成熟，些老的居住区居民消费能力不强，未来随着新北区与中心城区发展,该区域消费人口将会得到改善。交通项目所在商圈交通发达，主要道路有现行及未来规划中的轨道交通号线从此经过。商业项目核心商圈覆盖了未来新北规划的商业中心区，目前商业形式较为传统，主要以大卖场家用电器传统百货专业市场以及沿街商铺构成，缺少集中性餐娱休闲消费场所。项目优劣势分析优势项目位于新北中心区，也是规划中区域商业中心，未来将成为常州市商业副中心......”。

3、“.....未来会有中高收入人群的大量导入。良好的交通系统，便于车行到达，以及快速交通，将会给本项目带来大量客流。项目位于通江大道与龙城大道的交汇处，项目可视性极强。目前项目周边缺乏商业配套，项目开业后将改善项目周边住宅配套商业不足的情况。项目所在新北区目前商业现状较为传统，主要是些低档的临街商铺，以及大卖场与家电卖场，餐饮休闲娱乐等业态的发展空间巨大，同时也存在差异化的机会。金地常州新北区项目商业定位可研方案第页劣势目前项目周边商业环境不成熟，需要较长的市场培育期。由于龙城大道为主干道，路面较宽，且有绿化带隔离，步行达到较为不便......”。

4、“.....未来将有很大的培养难度。常州市中心的市级核心商圈地位进步加强，将分流大量区内消费人群。项目定位项目商业定位我司通过四个纬度对商业概念进行梳理，确定了本项目商业概念休闲生活综合体。金地常州新北区项目商业定位可研方案第页商业核心价值本项目在满足周边区域居民的家庭消费功能外，将致力于成为整个常州消费人士的指定休闲消费场所。核心价值满足周边居民的家庭消费，为中高收入人士提供餐饮休闲娱乐的消费场所金地常州新北区项目商业定位可研方案第页金地常州新北区项目商业定位可研方案第页商业核心价值元素家庭首先，项目应该成为满足周边居民家庭消费需求的生活场所，以家庭为核心价值元素......”。

5、“.....核心品类代表品牌休闲食品巴黎贝甜优之良品牛厨药店海王星辰致药店保健品宝明堂位元堂康维他家居用品简爱多样屋美居廊亲子乐园宝贝家培正婴童用品丽婴房好孩子派克兰蒂洗衣店伊尔萨普兰德小白兔金地常州新北区项目商业定位可研方案第页休闲其次，结合目标消费者的消费需求，充分营造休闲的氛围，为目标消费者提供的消费场所。核心品类代表品牌休闲服饰梵思诺保健器材富士欧姆龙休闲餐饮茶坐仙踪林水果捞美食广场大食代美乐汇美容玛花纤体美丽田园伶雅堂美发店格调美发王宇洲美发城古玩店天宝斋龙凤祥集雅古玩店金地常州新北区项目商业定位可研方案第页流行同时，满足消费者对流行元素的追求......”。

6、“.....约翰咖啡厅上岛咖啡迪欧咖啡音像店博恩凯金地常州新北区项目商业定位可研方案第页项目酒店定位本项目酒店部分定位为五星级，体量约平方米，客房数间左右，标间面积平方米。金地常州新北区项目商业定位可研方案第页价格推导研究方法及案例选取竞争案例选取项目金百国际爱特广场家乐福周边太阳城每家玛周边街铺新城蓝钻府琛广场健身路推导方式市场比较法租金还原法推导说明通过对本案周边的项目与街铺的售价租金价格的调研，进行综合测算......”。

7、“.....得出竞争系数关系比较内容权重太阳城新城蓝钻金百国际本项目指标拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度人流量规划主题低档中档中高档−品牌建议国际连锁餐饮休闲品牌为主力，国内本地知名品牌为补充项目酒店定位−体量定位平方米左右−客房数定位间左右−标间面积定位平方米项目价格定位−项目租售建议酒店保留......”。

8、“.....出租率，客房营业收入占总比，行业利润率，项目建安成本元平米，前期费用元平米，配套费元平米，装修及其他费用元平米，管理费......”。

9、“.....得出竞争项目的权重关系楼层太阳城新城蓝钻金百国际比较系数对手目前售价本项目类比售价金地常州新北区项目商业定位可研方案第页权重得出本项目商铺产品的楼基础价格本项目产品的基础价格为元平方米根据楼差系数得出本项目商铺的分层基础价格楼层基准价楼层系数分层单价租金还原法周边项目的楼租金价格楼层金百国际爱特广场家乐福周边太阳城每家玛周边新城蓝钻府琛广场健身路租金均价建筑面积年后租金年递增根据周边项目和本项目的要素比值......”。