1、“.....六项目开发价值及销售预测据市场调查显示临近周边的租金在元平方米左右，而外层租金在元平方米左右，相对比例下降了左右而就口岸效应，临近周边的街道口比街道中段高出元平方米，而在外围无明显的差异性。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测......”。

2、“.....二项目概况概括的建设项目的有关经济技术指标等资料，本项目概况如下建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上的商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米的公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。其余三宗地共万平方米约合亩，用于拍卖。该项目预计年月日开工，建设周期为年，即年月日至年月日......”。

3、“.....地块范围内按成都市规划技术管理规定要求设置项目整体范围内共设置停车位个。三投资估算总投资估算内容房地产开发项目总投资包括开发建设投资和期间费用，其中开发建设投资包括土地费用前期建设费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费管理费用开发期税费其他费用和不可预见费期间费用包括财务费用和销售费用。二投资估算说明土地费用根据委托方提供的相关资料，项目的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁总成本为人民币亿元。宗地面积为亩，折合拆迁成本为万元亩......”。

4、“.....按现行有关规定，综合按元计算，即前期技术咨询服务费万元场地准备费按满足施工要求的场地平整道路供水供电及排污三通平考虑，综合按总建筑面积每平方米元计列，即场地准备费万元项目前期总费用万元基础设施建设费基础设施建设是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施等项目考虑，综合元平方米计，即基础设施建设费万元建安装饰费含设备购置依据定额及近年来类似项目统计资料确定该项目各类建筑物的建安工程详见评估表......”。

5、“.....建筑面积按平方米计，公共配套设施的建筑安装成本按元平方米计，即万元开发前期税费按成都市相关部门的收费标准，从事房地产开发应缴纳的前期税费主要包括报建税费，本次测算按成都市建设项目行政事业收费标准站式收费项目考虑详见评估表前期报建费用评估表序号收费项目收费标准建设项目报建费特大城市市政基础设施配套费元平方米中小学改善办学条件附加费文物勘探发掘费工程定额测定费建筑工程质量监督费二异地绿化建设费元平方米三城区人防工程异地建设费元平方米四新建房屋白蚁防治费元平方米五新型建筑材料专项基金元平方米六散装水泥专项资金元平方米小计元平方米总建筑面积平方米合计万元按以上计费标准可计算出开发前期税费总额万元......”。

6、“.....本次估算按基础设施建设费建筑安装工程费与公共配套建设费之和的计取。管理费用万元其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等，本次估算按基础设施建设费建筑安装工程费与公共配套建设费之和的计取。其他费用盈不亏。盈亏平衡点销售收入及销售单价分析单位营业税金及附加率销售费率开发总成本盈亏平衡点销售收入万元元可供销售的规模盈亏平衡点销售收入盈亏平衡点销售均价本方案销售收入只要达到万元，企业就会不盈不亏。该方案的最低销售均价为元。二单因素敏感性分析由于总投资利税率是投资方案比较与鉴别的主要评价指标，故我们选择总投资利税率作敏感性分析......”。

7、“.....因此，应尽量控制开发成本和准确的预测开发房地产的销售价格，使成本控制在预测开发成本之内，而平均销售价格达到或超过预期目标。四财务分析结论通过上述财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行的。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段的风险表现是不同的,因此在投资决策前......”。

8、“.....并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目的相关产业政策的稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成的价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同的经营收益，因而具有不同的风险。根据对该项目的市场论证，目前本报告设定的初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划的功能适宜性，要能充分体现都市第禅林的文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可的风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块的工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等的不确性......”。

9、“.....同时本报告设定的项目初设方案是否仍有改动等的不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临的环境不同，带来的项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商的类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验的施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控的制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣的自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划......”。