1、“.....该项目具体销售价格和销售进度详见表名称销售面积售价销售比例万元第年第年第年室外步行街底商写字楼超高层住宅表项目销售收入估算注地下车位售价单位万元个该项目销售总收入为,万元。其中，第年为,万元，第年为,万元，第年为,万元。各年的销售收入估算详见附表。二租金收入估算根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商务氛围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有定增长，区域商务氛围会加强。该项目购物中心和甲级写字楼用于出租，购物中心主要包括步行街万千百货娱乐楼综合楼超市。根据市场分析具体各部分出租价详见表。序号商业业态建筑面积万出租价元年小计万元年步行街万千百货娱乐楼超市合计表项目租赁收入估算根据市场同类项目比较分析，确定该项目自持商业部分未来五年租金收入为万元。三酒店收入估算根据市场同类项目比较分析......”。

2、“.....万元。四开发成本估算开发成本是指房地产产品销售出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。该项目开发成本包括销售部分的开发成本出租部分的开发成本。该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入的销售部分的开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第年销售部分的开发成本为,万元，第年销售部分的开发成本为,万元，第年销售部分的开发成本为,万元。该项目每年计入出租部分开发成本即为该部分资产每年应计提的折旧。折旧年限按年考虑，残值率，直线法计提，则年出租部分的开发成本为万元。五运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括销售费用和管理费用等......”。

3、“.....六财务费用该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生的利息。七修理费用修理费用是指以出租方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租部分的开发投资扣除建设期利息的计算，则运营期年修理费用为,万元。八税金的估算营业税金及附加的估算该项目缴纳营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加及土地增值税。土地增值税的平均适应税率为销售收入的。因此，该项目的营业税金及附加按综合税率计算。营业税金及附加的具体估算，详见附表。所得税的估算按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额的计算。所得税的具体估算，详见附表。九利润及利润分配估算利润估算该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加开发成本运营费用财务费用和修理费用后的余额。利润总额扣除企业所得税后的余额为净利润。利润的具体估算，详见附表......”。

4、“.....净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款的偿还在还清借款后的年份，除按的比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。估算结果详见附表。三财务评价静态获利分析该项目投资产生的利润包括三部分室外步行街底商写字楼超高层住宅销售产生的利润购物中心出租产生的利润酒店收入产生的利润由于出租部分资产产生的利润占项目总利润的比例较小，周期长，且与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租部分资产产生的效益将通过现金流量分析予以体现。经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。投资利润率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强的盈利能力......”。

5、“.....内部收益率均高于基准折现率另外，该项目税前投资回收期为年个月，税后投资回收期为年个月。因此，该项目具备较强的盈利能力。三偿债能力分析借款及还款方式分析该项目银行借款万元，预计于建设期全部借入，利率按年基准借款利率计算。初步确定还款进度与方式为计算期第年付息不还本，计算期第年分别偿还本金万元万元，各年利息照付。债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。利息备付率指项目在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值......”。

6、“.....正常经营的企业项目，利息备付率应当大于，且越高越好。偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金与还本付息金额的比值。它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。正常经营的企业项目，偿债备付率应当大于，且越高越好。经测算，该项目各年的利息备付率和偿债备付率指标如表。年份计算指标利息备付率偿债备付率表由表表可以看出，该项目在计算期各年的偿债能力指标均能够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生的收益按约定方式如期偿还银行贷款的可能性很大。具体估算详见附表。三财务评价结论从项目整体获益渠道和计划分析，以及财务偿债能力的估算都可见，本项目盈利途径较多，且基本可满足自行解决负债偿还能力，该项目具备按月履行偿借的能力......”。

7、“.....盈亏平衡分析是指通过计算项目的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产品数量变化的适应能力和抗风险能力。房地产项目般只在全部销售的情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售部分出租的情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的种分析方法。如果变量变化幅度较小但对主要经济评价指标的影响较大，则认为项目对该变化是敏感的。该项目的敏感性分析选用了开发投资销售收入租金收入和酒店收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要经济指标的影响程度......”。

8、“.....该项目的经济指标对开发投资和销售收入变化较敏感，对租金酒店收入的变化不敏感。但无论是哪种因素在的变化幅度内，该项目的财务指标都能通过判别标准。因此，该项目具有较强的抗风险能力。从上表可知，在开发投资销售收入租金收入和酒店收入变化时，在还款期内各年的利息备付率和偿债备付率指标均能满足还款要求。因此，对于偿债能力而言，该项目在整个还款期内具有较强的抗风险能力。第七部分项目风险分析风险因素的识别和评估该项目属于大型投资项目，投资数额大期限长，从项目的规划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因此......”。

9、“.....并加以合理预防规避和转移风险应对，是十分必要的。该项目是个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险市场风险财务风险自然环境风险等。二政策风险分析政策风险主要来自两个方面，是国家宏观经济政策，如税收政策贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，些政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。近期出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中规定平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于第二套住房贷款首付款比例不得低于......”。