1、“.....人消费额元虽然地区各类商业项目如雨后春笋般陆续落成，为当地增加了较多的就业机会，提高了人均收入，并为当地的其他人群周边员工师生提供了广泛而多样的消费项目。但相对水涨船高的是，区域商业项目的多样化和日趋成熟，地铁的建成和旅游线路的引入，改变了以往短途旅游的格局模式，更多的是带来了成几何倍数增加的旅游人群。旅游收入届时将形成投鞭断流的局面，不仅对，更对的经济起着举足轻重的作用。若说旅游消费是脊柱，则本项目因其商业配套和酒店项目的联系纽带作用，在其中扮演了神经系统的角色，重要性见可明。投资客户分析客户组成投资客户需求分析总套数商业街......”。

2、“.....最受青睐的是商业街，步行街产品，占投资总数的。其他产品相差不多，其中办公房，工业园区酒店公寓度假物业稍高点。商业街步行街商贸城专业市场商铺商厦，购物中心社区商铺办公房其他工业园区，酒店公寓，渡假物业共页第页客户投资产品面积比较客户投资产品面积分析图图表分析据销售数据统计，投资客户主力购买面积在。占总量，其次为占总量，占表现也不错。由此看出，目前中小面积产品还是能吸引投资者关注的目光。其他以下以上共页第页客户投资产品价格比较客户投资产品价格分析图图表分析据销售数据统计，由于投资客关注中小面积产品，决定销售主力产品的总价不高。万的总价最为客户接受，占到总量的以上，这对我们定位产品价格有很强的指导作用。万万万万其他万以下万以上共页第页客户组成分析图表分析据专业数据统计，上海客户将是本产品最大的支撑点，我们的推广将以上海客户和港澳台及东南亚客户为主......”。

3、“.....总结由图表见，本项目规划的商业产品是最受投资客欢迎的商业步行街和酒店公寓，而产品的面积规划未来价格都符合客户的心理需求，推向市场后定能取得良好的经济效益和社会效益。投资客户组成上海客户港澳台及东南亚客户外地客户松江当地客户共页第页六项目经营与盈利分析经营模式由于，本项目作为非住宅项目，它的成功除自身建筑配套外，项目经营模式的定位和特色建立以及具体实施的方案的确立是保证项目成功体现经济效益和社会效益的关键。项目经营方针制定项目是房地产旅游产品，但绝非不是造好就行得，要赋予它生命，赋予它文化精神的内涵，使它成为有血有肉的旅游产品。经营理念将服务经济进化到体验经济，服务式经营升华至体验式经营。内涵体验经营，就是满足消费者对美好难得非我莫属不可转让的体验，制造满足和幸福的回忆，使消费者留恋并重复消费。反复消费能创造价值，提升品牌......”。

4、“.....同时感受到文化理念的记忆冲击，产生留恋重复消费。针对项目特色定位与具体实施共页第页先练内功对产品的合理分布，创造鲜明的特色功能区，为项目未来良好经营打下坚实的基础。商业步行街项目特色街区针对客户群体购物江南特色产品天文宗教纪念品专卖区各地区游客天文爱好者宗教信仰人士韩日风潮区周边教育基地的青年人群及青年游客世界品牌小商品折扣区高端消费人群，商务人群，女性人士，地区游客户外运动装备区动漫周边产品区动漫展时尚运动人群，青少年消费人群，特别是爱国主义教育和春秋游的青少年游客餐饮中华老字号特色区各国各地区游客台湾特色士林区中国各地区游客异域特色美食连锁区高端消费客户商务客户青年游客和时尚人群阿拉比卡湾风情咖吧区休闲美丽心情养生会所专区女士专区娱乐步点节奏街区时尚人群共页第页酒店公寓对酒店公寓提出私人会所的理念......”。

5、“.....拥有个和最爱的家人最亲密的朋友最真挚的伙伴相伴相诉的私人空间。再修特色项目定位的特色是体验式经营。而策划这样的体验互动，必须结合当地特色文化，这样更容易引起共鸣和传承。最终实施并非开发商独自能够完成的，这需要政府搭台，企业唱戏共同努力打开商业的新局面，这也和产品作为休闲商业和大旅游配套的特性密不可分的。特色文化随着新世纪的来临，欧洲文化对上海商业消费的影响愈演愈烈，圣诞狂欢情人节总能代来巨大的消费狂潮。本项目年建设天主大教堂伊始，已拥有了浓郁的欧洲文化沉淀，结合这种特色将欧洲文化理念导入是保证项目持续经营和发展的根本。商业步行街体验经营特色作为商业项目，除了建筑管理本身以外，还因赋予它历史文化上的内涵，只有这样的商业项目才能经历时间的洗炼，创造社会效益经济效益双丰收。按成功商操作惯例，项目的具体实施步骤因如下共页第页第步......”。

6、“.....政府牵头，开发商组织，旅游公司安排游客参观，天主大教堂在圣诞节复活节万圣节情人节这几个代表性的欧洲节日期间举行宗教巡游巡游路线天主大教堂本项目内。以此打响品牌知名度，并将欧洲文化理念随着宗教巡游的同时引入项目自身。第二步，项目经营框架支持延续经营的根本各国特色美食娱乐等主题的狂欢嘉年华节四大节日的宗教巡游活动，能带动消费，但那是不够的，它是项目思想，文化的图腾。持续的经营，持续的吸引消费者依托的是各国特色美食娱乐等主题的狂欢嘉年华节。结合项目餐饮休闲特色，在各季节里推出以德国啤酒和香肠巴西烤肉意大利匹萨和通心粉，瑞士奶酪等为主题，安排演出公司穿插便于游客参与的街头表演杂耍歌舞音乐绘画等，制造独特的狂欢嘉年华节，形成项目经营特色，同时这必将成为大旅游的配套服务项目。并能吸引消费客户长期消费，这是保证项目的长期发展和经营的灵魂。最终......”。

7、“.....共页第页酒店公寓的特色享有富豪区的环境优势，享有项目自身完善的配套，享有与私人会舍配套的高端管理体制，这些是本项目酒店公寓的特色更是未来成功销售经营的基础。合作出击在自身特色与区域特色结合之后，更需要通过旅游公司演出公司模特公司等周边企业共同努力，使本项目拥有更广阔的品牌知名度，使本项目获得更广阔的经济效益社会效益，使相关企业得到合作共赢得目的。盈利模式根据项目目前的业态定位，资金的回笼和利益的实现也将是长短结合的平衡，并考虑资金回收的速度建议如下短期盈利利用项目策划特色，吸引客户，销售酒店公寓和商业步行街产品合计的快速回收资金，同时借助经营特色吸引品牌商家入住经营。长期盈利通过对商业业态的特色包装，通过与旅游公司演出公司等企业合作，配合境内外招商渠道，全面经营，创造长期商业价值，取得稳定收益......”。

8、“.....含大堂经营水岸商业街万元考虑对外销售平方米万元自主经营平方米万元注经营年租赁价格元平方米天合计万元共页第页总成本估算详见附件开发费用明细估算表工程总造价万元销售税金及其他万元利息费用万元销售代理费用万元营销推广费用万元合计万元利润估算详见损益测算表万元税后利润共页第页风险分析市场风险任何个房地产项目都不可避免的存在市场风险，特别是商业地产的不可预判性，根据本项目周边现状分析政府支持的力度周边各大旅游景点配套工程的进度，都将对本项目带来重大的影响。为此，本项目除了需要加强调研与策划......”。

9、“.....寻找迎合市场的可塑点，做好产品推广营销工作，同时依靠区域的旅游景点优势及政策的导向，顺利去化。工程难度与成本控制风险由于该项目规划八千多平方米地下停车场，地面又有相当规模的环绕水系，对工程施工质量要求进度控制和成本控制的要求相对较高。管理好坏与否将直接影响项目的收益。基本结论通过市场分析我们认为，由于本项目位于旅游度假区具有良好的旅游基础并在区域内已经建立和开发了各种旅游配套设施，加之政府的支持，容易进步打造良好的商业环境，因此项目的优势是比较明显的。共页第页但是，我们同时也发现，项目还存在些不容忽视的因素本项目周边商业业态还不够完善，需要进行定力度的调整，短期内中高档氛围塑造难度较大由于本项目的土地款和总投资均较高，在当前的宏观环境下对普通的投资商仍存在定的操作难度。此外，通过投资效益分析可以看出，按照市场上投资商对项目投资回报的基本要求......”。