1、“.....年天河商铺批出量万，成交量万年上半年批出万，成交万。天河商铺交投活跃，商铺积压正处于个合理的消化过程中。经营特色天河商铺的经营呈现出个主附搭配层次多面的互补功能的商业经营方式，形成座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了个比较完善的商业圈，形成了集百货精品时尚科技超市专场美食娱乐等多元化的综合立体型商业城。三项目商圈分析本项目地处庄粤垦路广园东快速干线交叉口处，处于天河北大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看项目位处城市中轴线上，交通便利，有夜车等十多路公交车可以到达，交通非常便利。这为顾客往来......”。

2、“.....加上规划中的地铁三号线延长线的燕塘企业站距离粤垦路也不过分钟左右，从而造就了极其便利的交通网络。从消费群体看目前地块周边已有九洲文化家园天河北岸等多个居民区，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。客户来源于私营企业比例较大，没有较为突出的职业背景，但是公司职员医疗机构私企业主公务员建筑设计部队军人等将是项目基本的客户职业背景构成，对项目有定的品质需求。地缘性高知性理性的非刚性需求是群体的主要特征。从竞争环境看天河北拥有如中信广场等知名写字楼，但地块周边少数有定位乙级的写字楼。天河北写字楼群对本项目利弊共存，利在于提高项目所在的区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本项目的人流量和知名度，弊在于天河北的写字楼整体优势好过本项目，使得竞争更趋激烈。但是本项目写字楼定位和消费群体有别于天河北，主要吸引本地块及周边型的公司......”。

3、“.....与天河北有着互补关系，具有独特的竞争优势。天河商圈素有华南第商圈之称，特别在天河北周边内环绕着十几个大型高尚的住宅区，如天誉花园都市华庭中信公寓等。而购房者通常是金领成功人士私人老板外籍人士等具高端消费能力的人士。这里的二手商品房售价也稳居较高的水平，基本维持元方左右。由于坐落在天河北的东北面，后天河北也被称为天河北后花园，其所涉及的范围主要有粤垦路庄路燕塘五山等路段，客群主要是在天河北商业区上班的白领周边的生意人学校的教职工以及部分的游客。庄粤垦路作为后天河北的个典型路段，它得益于地理的优势，和天河北仅路之隔，且生活极其方便，超市奥之星创基肉菜市场学校五小学长征小学红英小学医院酒楼等生活设施应俱全，而且未来的市政规划中，粤垦路还将是条美食街。粤垦路有十几个住宅小区，其中绝大部分为商品房，如金燕花园金坤花园金晖花园汇富花园瑞心苑侨源山庄以及天河北岸等。综上所述......”。

4、“.....迎合了地区对写字楼商场的需求，具有良好的市场前景。四项目分析项目优势分析开发水平和开发意识不断提高随着市整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。致力于商业地产的投资开发，在这方面积累了丰富的经验和资源，项目附近的商业市场及知名公司为项目提供了良好的人气，将会为项目发展带来捷足先登的优势。项目周边的空地多规划为住宅用地本项目所在地位于庄区内，其规划性质定位是大力发展住宅，预计未来几年将有大量人口入驻该地域，界时会形成个庞大的消费群体。交通优势本项目所在地位于广园东路与庄路天寿路十字交叉路口，是与天河北平行而又相通的主干道，也是庄前往天河北路的必经之路，是天河北通往天河客运站的出口之，巨大的车流会大大增大天河北商圈的辐射面，今后还将会在项目所在地建立庄路天寿路立交桥......”。

5、“.....方便其他商圈的市民前来本项目体验消费，可以预计便利的交通会使本项目处于天河北部区域经济的个次核心位置。市场优势本项目地处天河北区域，以广园东路为界，将天河北区域划分为南北两块，区域配套设施具有南强北弱的特点。南部为繁华区闹市区，超市等配套设施较多，但项目所在地的庄却还没有建立完善的配套体系，尤其缺乏大型的购物中心，餐饮娱乐场所，未能满足当地居民的消费需求，这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。项目劣势分析产权关系复杂由于本项目属空军用地，只是租用没有产权，给项目的销售带来市场方面的困难。区域环境本项目地处庄区域，国企广东农垦集团的家属及外来购房者较多，这也决定了本区的大多数市民收入水平低市平均水平，大多属于目的性消费，这对本项目所需的购买力支持造成很大影响。本项目地处庄区与天河北路交界处，就目前城市规模来看......”。

6、“.....目前交通规划还完全实施，公交线路不多，项目所处位置为天河北上下班塞车瓶颈处，目前的交通状况不利客流量的增长，但随着本区域的城市配套设施的建设，此问题会得到解决。由于本项目所在地周边区域属广园东路，配套设施不全，交通不畅，以及广深铁路所造成的噪音大，灰尘多,这对商业的招商是个不利因素本项目周边区域专业市场较少，以文具用品等批发为主，这给市民造成了个本区域印象，如何突出本项目高档次的定位优势，成功摆脱周边区域给市民造成的印象是个课题。威胁分析庄区域综合经济实力相对较弱，人均消费水平相对较低同期珠江新城区域写字楼众多上市，到时会为争取客流量而出现激烈竞争。本区域商业起步较晚，商业市场影响力被周边区域挤压。机会分析市民的收入水平和消费水平日渐提升，城乡居民人均可支配收入在前年就达到万元以上，恩格尔系数不断下降，说明市已进入小康水平......”。

7、“.....消费能力不断增强。在这种情况下，本项目为市民提供个集五星级酒店写字楼商场娱乐休闲餐饮等于体的，能全面满足不同客户层的中型综合购物娱乐中心，极大地满足了市民日益增长的消费需求，并以崭新的元素引领市民的消费理念。本项目周边区域的人口数量收入水平及消费水平成长较快，未来交通状况也将大为改观，到时会带来无限的商机，本项目因其远见卓识又将走在经济大潮的前端，天河北人口是本项目最易消化的消费群体。本项目所在区域配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所。本项目所在区域商业开始发展，商圈出现雏型，梯度市场正在形成，体验式消费的商业高级形态雏形开始显现，商业市场集约化产业化的需求为中型商业综合项目发展提供了良好的时机。五商场规划项目适合开发物业类型评估物业类型大型购物中心物流中心批发市场商业街区大型娱乐中心超市百货商住公寓绿化广场会展中心住宅区酒店餐饮优势征地拆迁量小，由于是租地性质......”。

8、“.....项目附近的商圈及知名公司，为项目提供良好的人气。对于所在市场来说，城市综合体具有定的填补市场空白的优势。项目周边的仅有空地多规划为住宅用地。庄本身还未有中型的综合购物中心，未能满足当地居民的消费需求，这些都极大地利于本项目的开发前景。具有良好的对外交通优势饮娱乐观光旅游主题式酒店的城市综合体是综合可行的。经过我们的初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下几点结论第城市的总体建设和发展是健康的，目前正在向带动全省辐射华南影响东南亚的国际城市的目标发展。因此的高档商务市场前景广阔。第二目前高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。庄项目主体按照五星级酒店写字楼模式建设和开发是合适和可行的。第三该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的收益率。第四目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。第五为保证该项目的成功开发和销售......”。

9、“.....二建议针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，建议在项目实施过程中对资金采取如下措施强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目市场形象。配合销售计划，加大宣传进度。根据市场变化，灵活调整整个销售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解资金压力。在资金宽松及销售市场持续趋好的情况下，可以控制销售节奏，保留部分单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利润回报。资金措施我们将项目启动资金控制在个最小值之内，目的是从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流量表，测算个阶段投资回报率。资金措施包括对要求施工单位带资建设，力争主体封顶才开始结付工程进度款。提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证到即可办理贷款手续。综合上述，我们认为......”。