1、“.....地理位置前景占优。未来土地的稀缺性，随着区域的经济繁荣发展等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然存在着其它项目的威胁，但在区域城市建设逐步实施等利好因素的影响下，本项目的开发前景将非常好。总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁。开发商如果能抓住项目自然景观卓越的优势，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。四项目市场定位及项目开发产品组合研究项目定位决定项目定位的地产因子分析定位依据项目周边的环境景观项目周边的交通状况项目周边的配套设施状况项目地块的具体情况宏观经济形势城市发展战略区位和人文环境寻找同类产品差异点体现项目价值点定位分析区域定位适合中高档次低密度住宅发展南临浑河的超大规模项目，具备开发高品质大型社区的条件本项目总占地面积平方米,规划总建筑面积平方米，项目地块较规则......”。

2、“.....产品的特性决定了项目配套的多元化本项目的产品定位就要求项目配套要有丰富的功能，赋予产品更多的多元化服务，将运动娱乐休闲及教育等更多的元素赋予在产品之中，并且配套设施要求符合客群需求，与产品的定位相匹配。项目市场定位适合居住养老新婚等中高端住宅区，高档生态社区。项目的档次定位中高端精品楼盘项目的客户定位目标客户群来源区域核心区龙凤区内拓展区萨尔图及其它区域。目标客户群分析大中型企业工作人员学校教师政府公务员及事业单位的工作人员私营业主养老型改善住房其他。目标客户特征分析年龄构成主要集中在岁之间职业特点行业分布较广文化层次具有大专以上学历，文化品味较高家庭人口人人家庭收入属于中高等收入家庭出行工具大部分家庭拥有中低档私家车置业类型以次置业主要为父母为子女购房为主，改善类两次或两次以上置业为辅置业目的购房以自住为主......”。

3、“.....对物业管理非常在意追求居住小区的规模自然环境园林景观注重户型设计的实用性和谐性和私密性。目标客户消费需求特征分析以自用为主，改善居住条件提高生活质量为主要目的由于收入水平相对稳定，通常以购买三室二厅户型为主，主力户型面积选择在平方米之间对于景观绿化建筑风格生活环境和配套设施要求相对较高注重生活的品质及便利程度考虑楼盘未来的保值与升值需要足够的停车位或车库。五项目开发模式及建设进度安排项目开发模式本项目采用分期开发的模式，将项目地块分成两个组团，各组团内洋房高层住宅商业物业和配套公建分期开工建设，两期内开发完所有产品。有关工程计划说明本项目拟于年月取得建设用地并开始前期准备工作，年月开工建设，年月底开发建设完成，共年开发销售完成......”。

4、“.....测算期确定我们按自取得项目开发用地开始至发售完毕为止确定计算期，共年进行开发销售，其中建设期为年。贷款利率确定目前中国人民银行公布的年期贷款利率为，本项目用于计算的贷款利率为综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用，确定为，如在贷款期内人民银行利率调整，则应作相应的调整。基准收益率确定本项目属中高档房地产项目，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为。开发期销售率的确定综合考虑本项目的产品定位及销售期的长短，结合沈阳市房地产供求状况，确定测算期内多层高层住宅商业物业均的销售完毕......”。

5、“.....地下车位按照个计算。绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。固定资产投资总额投资估算是对项目的建设规模技术方案设备方案工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资金投资，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部投资支出，包括土地成本建安工程成本管理费用财务费用及有关税费等。本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及沈阳市建筑市场价格情况，根据测算，本项目的总投资为万美元，下面简要说明投资估算情况总投资估算说明土地费用土地出让金，共计为万元。前期费用主要包括勘察设计费市政配套费施工图审查费规划设计费工程设计费等共计万元......”。

6、“.....开发建造成本工程费用包括监理费情景洋房高层住宅商业物业公建配套地下车位水电安装费电梯费消防设施工程费通讯设施工程费对讲系统费等共计万元。管理费用按项之和的计算，为万元。大。参考目前大庆市与本项目类似项目的销售价格，我们所预测的销售价格比较合理，而且从发展趋势来看,销售价格下降的可能性相对较低，控制开发成本则是开发商需要着重关注的事项。本项目所在区域周边配套尚未成熟，目前区域房地产市场较尚处于开发阶段，项目在今后的销售过程中定要借助区域资源优势，注重市场营销及推广，从而保证项目达到良好的财务内部收益率。项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目的指标仍然很好，说明项目的抗风险能力较强。敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率税后敏感系数临界点基本方案销售价格开发成本项目财务评价该项目的各项指标表明，其财务净现值远远大于零......”。

7、“.....因此，项目在财务上是可行的。大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。项目不确定性分析房地产投资开发是个动态的过程，它具有开发周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本建造成本售价开发期投资收益率贷款利率等是主要变动因素，这些因素的变动对房地产开发项目财务评价的结果影响较大。由于本项目的建设用地尚未取得，但土地出让金及相应税金已基本确定，因此在进行不确定行分析时主要考虑建造成本销售价格和开发期等因素。建造成本近几年全国建筑材料价格上涨幅度相对较高，但近期钢材等主要材料路走低，预计未来两年建材价格将逐渐趋于平稳，因此本项目的建造成本增加较大的可能性较小。销售价格本次测算的销售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算的。随着沈阳市房地产市场的进步发展，以及片区配套的日益完善......”。

8、“.....开发期结合大庆市房地产市场的开发和销售特点，本项目的开发期预计为年是比较客观合理的，同时开发商实力雄厚，拥有丰富的房地产开发经验及良好的信誉，为项目的按预计时间完成开发提供了有力的保障。由以上分析可知，项目开发的不确定因素中的建造成本销售价格开发期不会使本项目开发商的利润有明显下降。九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见拟定本项目属中高档房地产开发项目，根据前述对国内及项目所在的大庆市经济发展和房地产市场情况的论证分析预测，本项目市场定位准确。通过本次财务测算分析表明，该项目投资回报高资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，建议尽早尽快开发。本项目体量适中，后期的开发方案应根据市场变化及时做出相应调整，同时作好工程建设规划，加强项目市场营销，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。项目主要问题的解决办法和建议拟定本项目属于中高档居住区，投资金额较大......”。

9、“.....建议在项目进行前落实前期投资资金，以减少本项目的开发风险。项目风险及防范建议房地产行业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高，市场的剧烈竞争以及相对饱和也可能会导致本项目的行业风险加大。市场竞争风险本项目是集洋房住宅高层住宅，商铺于体的中高档居住社区，项目开发的风险之是市场竞争风险。项目市场定位是否准确有效需求能否实现是本项目成功的关键。为规避市场风险，项目开发前期应聘请专业地产顾问咨询公司，通过对龙凤区房地产市场的调研充分了解本项目的市场环境，确定本项目的开发与经营思路，并对特定市场的客户进行研究置业方式需求竞争状况外部环境等，根据项目自身条件及客户需求特点，给出本项目的规划设计建议产品开发建议，使项目具有了较强的抵御市场风险的能力......”。