1、“.....经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。现行房地产企业融资渠道分析自筹资金自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。预售资金房地产预售是比较流行的种融资方式。在房地产区位环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售......”。

2、“.....但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。商业银行贷款商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性流动性盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的降温，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。施工企业垫资......”。

3、“.....承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，施工企业垫资已被合法化。垫资属于短期借款，应该是后期归还前期借款额，但实际随着工程进度的进行，以及施工承包合同的签订，施工企业垫资的归还可能会推迟，但基于社会影响的考虑不宜拖欠施工企业垫资。施工企业垫资也有来源，主要来自施工企业的自有资金，贷款，赊欠材料款，工人工资。由于赊欠材料款则供应商提供的材料质量可能会有所瑕疵，即影响工程质量，供应商也会降低信用额度，材料款的优惠会减少，又提高材料成本，实际上产生了些多余的成本。同时施工企业也承担了由于贷款带来的受银行信贷政策的限制，施工企业不仅为了得到工程的建设，但是也会处于自身生存的考虑限制垫资额度。对于开发商来说不要把施工企业垫资作为重要的融资方式，只能是作为资金的暂时周转。对于近年主管部门严格管理拖欠工人工资问题，企业需要维护自身的品牌形象......”。

4、“.....所以利用施工企业垫资只作为短期融资考虑，既是出于项目资金链的考虑也是社会影响的考虑。房地产企业融资渠道的选择随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资成本，哪种融资方式成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。证券融资房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制......”。

5、“.....中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。合作融资房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果利用内资，是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费，集中不同企业的优势及先进的管理理念，分散投资风险，有钱出钱，无钱出力。团结起来。共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式。债券融资房地产债券是企业债券的个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难，如果政府加大对房地产企业的支持力度，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府的信用建立房地产企业发展基金，为房地产企业债券融资添砖加瓦......”。

6、“.....为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。信托融资信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。在与时俱进的今天，要培育实力雄厚竞争力强的房地产企业舰队必须进行融资。但现行的融资渠道已经不能满足房地产企业的需要，要么融资数量有限，要么根本无资可融。只有综合运用多元化的融资渠道，房地产企业才能以最有利的方式最低的成本筹集到资金，使房地产企业更好更快地持续发展。对该项目融资方式的建议采用银行信贷为主要的融资渠道......”。

7、“.....公司应积极与商业银行建立战略联盟。所谓战略联盟是般指两个或两个以上经济实体为了实现特定的战略目标，在保持自身独立性的同时建立的较为稳固的合作关系。建立战略联盟采取的形式主要有资源互补型能力互动型知识共享型，般是知识智力优势企业的强强合作，相互学习，信息共享。因为卓越公司与商业银行之间的关系是互利形的，不存在竞争，故适宜采用资源互补型与商业银行建议战略联盟，贷款期间特别注意诚信第的原则。可积极利用信托融资，扩大融资渠道。在国内供需紧张，投融资市场极度不完善的市场，地产的宏观调控将会是个长期的过程。房地产信托是受托投资公司将委托人委托的资金以贷款或入股方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付为受益人的行为。年我国出台了信托法信托投资公司管理办法信托投资公司资金管理暂行条例等，对信托公司的经营进行规范，房地产信托融资渐渐兴趣......”。

8、“.....使信托公司的竞争优势日益彰显。房地产信托主要有抵押贷款类股权投资类股权证券化类权益转让类混合型信托等，根据卓越公司目前的业绩来看，可以通过抵押贷款类和股权证券化类以及混合型信托等房地产信托方式进行信托融资。融资模式应多元化。房地产企业融资不应该只局限于种方式，而是可以根据自身的规模开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来满足资金需求。根据对各种融资方式的分析比较，作者认为在我国市场，银行贷款信托是将来房地产市场的主流融资组合。公司在此项目中要积极的寻求更加多元的融资机会，应尽可能多的采用多种融资方式，降低融资方式过分单的风险。公司应根据自身的发展目标制定长期的融资战略积极尝试拓展不同的融资渠道，避免融资渠道过分单的风险同时应该规范经营，提高资金的使用效率，尽快提高自身的经营业绩，通过丰厚的回报来回馈或者吸引投资者......”。

9、“.....解决资金问题，还可从合作开发施工单位垫资分段发包等方面下手。公司可以寻找家重庆当地有名的房地产企业合作开发此项目，以降低项目的风险和缓解资金压力。但是在选择合作对象的时候，定是要挑选有实力有影响力的企业，才能保证项目的品质，获得利润。另外，公司采取让施工单位垫资和分段发包的方式，也可在定程度和时间上缓解资金压力，只是要充分做好与施工单位的沟通和处理好合同相关事宜，不要让此方法影响到项目完成的时间和质量，保证整个项目开发过程顺利进行。项目财务分析与风险规避销售收入预测开发进度及开发量计划本项目不分期次性全部开发，总的开发时间为个月。具体的开发进度及开发量情况见下表。开发进度及开发量计划表表内容建设规模平方米开发进度及开发量平方米至至至至客房配套景观销售进度及销售量预测我们假设项目开发第四月时开始销售，在各销售期内销售量按照的比例进行。具体的销售进度及销售量情况见表......”。