1、“.....把握新政后新轮房地产开发商机，房地产开发有限公司通过审慎市场研究，房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼公寓办公商业裙楼等。项目发展商情况项目发展商房地产开发有限公司开发资质资质法人代表注册资金万元注册号项目评价目本报告对北京立水桥项目可行性进行评估......”。

2、“.....把握宏观市场环境市场研究分析，确定项目市场定位包括但不限于销售价格定位通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划计划销售收入经营成本税金等基础数据预测和选定，利用利润率净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划通过对项目敏感性分析盈亏平衡分析概率分析对项目进行不确定性分析为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考为政府进行项目审批提供参考和依据。项目评价依据中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法设计院有限公司设计北京立水桥项目修建性详细规划方案中华人民共和国企业法人营业执照副本委托方提供项目开发有关资料建设必要性从社会效益角度分析，本项目建设符合北五环外控制性规划和详细规划。为北五环外规划建设提供高品质房地产产品......”。

3、“.....同时进步繁荣北五环外路段区域。项目建设将带来较好社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛需求，本项目开发建设面临着良好市场环境。本项目将面临较强盈利空间，对于企业利润增加及资本金积累有着较好推动作用。不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目建设有着充分必要性项目概况项目地块状况项目位于交通主干道路，东临南临西面是北连。项目所处位置路段是年北京房地产发展较为活跃地区之，有着较好区位优势，拥有着良好生态环境品质和明显经济效应。项目规划指标主要经济技术指标项目规划用地居住户数写字楼户商业户总建筑面积其中写字楼商业写字楼层数层建筑控制高度居住区建筑面积毛密度容积率建筑占地面积绿地率。停车位辆地面辆地下辆。项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体高品质房地产开发项目。目前项目处于前期市场研究概念设计阶段......”。

4、“.....安立路与立水桥道路交汇处东南。项目周边目前现状项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是。项目性质及主要特点项目性质为商业金融用地，本地块现状厂房办公楼等。研究工作依据规划设计方案结合实际市场调研可行性研究结论市场分析预测北京市房地产市场调查年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统金融街中关村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟，并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但金融街中关村在高档写字楼市场上定位仍是不可动摇。据相关部门统计以上年完工甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以最为重要，四通八达交通网络，距离首都机场半小时以内车程，浓郁商业氛围，成熟配套设施，从未来发展趋势看，大型会计律师事务所，咨询顾问公司......”。

5、“.....越来越看重区域国际化商务化，以及写字楼形象力。因此商务氛围浓厚成熟区域更受此类公司青睐。年北京有大约个优质写字楼项目落成，提供万平方米写字楼面积，是历史上供应最大年份。其中，东二环和东三环及周边区域供应在万平方米左右，这将也使年以来北京东部区域优质写字楼市场供应不足情况得到缓解。与此同时，如此大供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场受到定程度冲击，但旺盛市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到定支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持相对较为平稳发展。西部金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目竣工，落成面积达万平方米，但该地区市场供应和需求直以来对北京优质写字楼市场影响较小，这是由于金融街特殊客户群所决定，但对市场仍将产生定影响......”。

6、“.....虽然该地区市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基本是处于消化存量阶段，市场将继续承受定压力。综上所述，年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。高级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，公顷。供地郊区化明显。根据北京城市总体规划北京市土地利用总体规划，年土地供应计划指标中，远郊个区县指标约占，向顺义目占地面积为平方米土地，土地取得总费用是万元即万亩，分摊到建筑面积元平米。前期工程费用前期工程及专业费用包括项目可行性研究规划勘察设计监理造价咨询标底编制决算审核等等相关工程师费用......”。

7、“.....合计万元。建筑安装工程费用房屋建筑物建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入商品房施工图预决算房屋建筑安装工程费用。般包括房屋基础工程房屋主体工程室内水电安装通讯等工程费用和房屋附属工程费用。本项目建安费用按元平米，合计万元。基础设施建设费用设施配套费用综合规划费免交其他配套费道路绿化建设费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。人防费按合肥行业标准按地面总建筑面积元平方米计收。供水供电配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。煤气配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。智能化系统费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。该项费用总计元平米，合计费用万元。管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生费用。主要包括管理人员工资及附加费办公费用差旅费固定资产使用费业务招待费等。按元平米，合计万元。销售费用按惯例取销售总额。我们在此取......”。

8、“.....营业税支出营业税支出费用按元平米计，则合计万元。其他成本支出估算不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等变化而增加费用。按元平米计，合计万元。总计成本元平米，合计万元开发进度项目拟分两期开发，总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期年年底至年月交付。销售进度预测根据预测施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大约在年月份开始销售。根据目前楼市行情和对宏观经济预测，预计到年月写字楼销售率在左右，到年月至，全部售完商铺年月起售至年月全部售完。第四部分项目可行性分析结论经济评价经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。销售收入销售在项目建设中进行。写字楼平均销售价格为元平米商铺平均销售价格为元平米。地下车位按可销售计算，每个车位万元。通过销售，预计项目实现销售收入万元......”。

9、“.....成本合计万元，可获利润万元，注本报告所涉及金额币种皆是人民币。社会环境评价设计中环仍有上涨空间。普通住宅需求进步上升年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上比例，在年市场需求仍有进步增加，受土地供应影响，新增住宅项目供给与年持平或有小幅下降，因此住宅销售价格继续稳定地增长。由于年已进入奥运会准备前期，各种市政建设与轨道交通建设将市场中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线项目将热销。在年住宅项目主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。三环路以内没有可能有新大量住宅项目供应，新增项目将多以高档住宅为主，由于城中心内开发用地已十分有限，因此市场销售价格也将上升。住宅热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通沿线......”。