1、“.....因此，要想取得较好的发展前景，除特色休闲度假项目的建设外，度假村还应加强自身人力资源建设，加强旅游人才旅游队伍的建设，主要做好以下几个方面的工作引进和培育专业的旅游管理人员提高导游人员素质，通过旅游职业教育从业人员培训和旅游社会教育，促进度假村旅游培训教育的发展。培训对象及内容包括对度假村管理人员进行旅游教育培训对度假村管理人员导游人员进行专业知识培训对各住宿餐饮养生娱乐会议等接待服务场所的员工进行服务技能培训。通过建立培训中心，选拔人员到正规旅游学校学习，引进旅游经营营销策划管理礼仪公关等多个领域的高层人才，聘请专家学者到度假村办班讲课，开设讲座。建立套系统的对旅游从业人员进行监督管理评价奖惩的规章制度......”。

2、“.....形成套有效的管理制度。对于受训的旅游人才，取得合格证后，实行持证上岗竞争上岗。劳动定员人员的配置比例为中层以上管理人员占，工程技术人员占，线服务人员占，其他后勤人员占。人数视实际需要和游客人数的增长而定。投资估算与资金筹措投资估算投资估算依据投资项目经济咨询咨询评估指南基本建设项目概预算编制办法项目投资依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版进行估算建设单位管理费按财建号文计取建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据材料预算价格，根据台州市建材造价信息中有关材料预算价格综合取定其他费用按国家有关规定计列。投资估算旅游度假村开发建设总投资由建设项目投资及基础设施投资两部分组成。经测算具体详见附表总投资约万元建设项目总投资约万元，约占总投资额的基础设施总投资约万元，约占总投资额的。资金筹措旅游度假村的开发总投资约万元......”。

3、“.....基础设施投资万元。考虑到度假村开发投资大涉及面广利益关系复杂，其发展的资金必然要由多个主体通过多种渠道来筹措。因此，旅游度假村的开发应采取多主体多渠道筹措资金方式。建立合适的项目融资结构旅游度假村的开发要充公利用商业性贷款债券和信托等融资方式来筹集债务资金，从而降低筹资成本。争取政府的财政资助旅游度假村的开发是积极响应全省旅游业十二五发展需要的重要产品，也是三门县休闲度假旅游业发展的需要。因此，在项目开发过程中开发公司应向浙江省政府台州市政府及三门县政府申请专项扶持资金，同时争取在土地贷款等方面的政策上的倾斜。鼓励社区参与要充公调动居居闲置的社会资金，使社区居民积极主动地参与到旅游开发中，可考虑采取入股年底分红的运作方式，增强当地村民自主经营管理和环境保护的意识。招商引资引进外来投资商，引进资金，引进管理模式......”。

4、“.....科学合理的开发旅游资源，为游客及后代留下宝贵的自然与文化财富，而且可以带动和引爆地方经济的发展，增加项目周边农民收入，为保护良好的景观生态环境提供资金支持。经济效益评估旅游业是关联性外向性很强的产业，旅游贸易是通过旅游者的移动来完成的，集行住游食购娱为体，通过其强大的产业关联性可产生巨大的收入乘数效应，带动地区工业农业建筑业交通运输业以及第三产业各行业的发展。据测算，当旅游业增长时，可以拉动农业增长工业增长建筑业增长第三产业增长。本项目的开发可以加快社区经济结构的调整和优化步伐，尽快使社区的经济社会发展步入良性循环，为国民经济的发展创造无限的空间。营业收入预测根据旅游开发项目的盈利模式结合本项目的特点，本项目的收入来源主要有住宿收入门票收入餐饮收入休闲娱乐收入会议收入产权置业收入以及其他收入等......”。

5、“.....具体成本费用估算详见附表项目投资财务评价投资利润率利润计期为年共年含建设期。根据现金流量表测算，投资利润率为。投资利税率项目投资利税率为投资回收期及投资收益率根据现金流量表，本项目投资回收期为年，投资收益率为。投资风险与财务敏感性分析从经济效益分析来看，影响旅游度假村开发投资收益的主要财务因素有两个方面是因游客量及人均消费水平的变化带来的度假村营业收入的变化二是各项费用的变化带来的经营成本费用的改。其不确定性分析按营业收入分别下降和上升固定资产投资分别上升和下降营业成本分别上升和下降三种情况分别测算，相关指标测算如下根据表可知，当营业收入分别下降和上升固定资产投资额在原值基础上上升和下降范围内波动成本费用在原值基础上分别上升和下降范围内波动时......”。

6、“.....本项目抗风险能力较强，财务上可行。从表可知，在收入成本费用和固定资产三个因素中，成本费用的敏感性最大，其次是营业收入和固定资产投资，而成本费用和营业收入能否得到有效控制，取决于项目组织管理单位的管理水平和管理力度。可见，要想使本项目能达到预期的效果，加强项目的组织运作和管理，努力降低经营成本十分重要。表三门旅游度假村财务收益敏感性分析表项目营业收入固定资产投资经营成本投资回收期年投资收益率平均投资利税率平均投资利润率项目总投资万元风险分析除上述财务风险外，三门旅游度假村在开发建设及运营管理中亦存在其他风险。政策风险风险旅游业与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加度假村的经营成本，降低经营收入，影响收益水平。开发公司所需资金开发商自筹及银行贷款组成，因而利率变化对其有影响税率提高......”。

7、“.....投资回收期延长，反之则利润率提高，投资回收期缩短。对策旅游业是中国最具活力的产业之，国家和地方政府相继出台了系列的优惠政策鼓励发展旅游业。因此，本项目的开发有着良好的旅游政策环境。此外，利率税率的波动变化也随时影响着项目的开发，针对这种情况，三门旅游度假村开发公司应采用先进的管理模式，不断降低成本，提高效率来抵御此风险因素。市场风险风险市场风险主要是指由于居民及游客消费特点承受能力和文化趋势均不易把握而造成旅游市场的不确定性所导致的风险，主要包括旅游度假村房产市场的不确定性及旅游度假村游客量的不确定性。同时，浙江旅游业发展势头越来越强劲，特别是旅游度假村的建设如火如荼，导致旅游度假市场竞争越来越激烈。对策方面，旅游度假村内部各旅游景点之间联合，以联动发展实现规模效益另方面，度假村与三门其他旅游景区联合，进行实际有效的联合营销，建立高素质的营销队伍......”。

8、“.....并采取积极有效的营销策略。同时，开辟度假村与周边著名景区之间的旅游专线，开辟与宁波杭州上海等主要客源城市之间的旅游专线，以缩短度假村主要客源地的交通距离及心理距离。工程风险风险工程风险主要包括工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给度假区内重点旅游项目和基础设施配套项目带来的风险。三门旅游度假村内地形复杂，土方平衡量大，开发难度大，工程建设风险尤为突出。对策在具体的施工建设过程中应注意做好地质勘测工作协调度假村有关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行认真贯彻落实国家有关基建程序，保障工程质量注意关键工程进度选择好设计施工监理单位，认真做好材料设备把关工作。经营风险风险客源价格自然条件服务质量人力资源管理和开发公司融资能力等因素，都可能对旅游度假村的经营造成定的影响。同时，也并不排除公司以后由于经营管理出现偏差销售不畅等因素，导致其盈利能力下降......”。

9、“.....对策要建立个高效稳定的管理机制和支高素质的项目管理队伍以确保度假区的有效运营，并实现各项目标。同时，为了降低项目管理风险必须加强机构建设，搞好组织关系协调工作，同时加强技术培训，提高管理人员素质。环境风险风险环境影响方面的风险主要是指当地气候影响以及度假区在建设与运营期间对周围环境产生的负面影响，致使度假区不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。对策在开发建设及运营过程中始终坚持将环境保护放在首要位置，着力营造自然生态的山林环境建立反映灵敏的防灾抗灾系统。同时应加强台风天气的预报预警工作，在台风破坏力较大的情况下可采取暂停营业的方式以确保游客的安全。对于度假村内部设施，方面在建设时各类建筑设施等均按照年以上遇的台风标准进行建设另方面加强台风期间的防治工作。从整体上来讲，三门旅游度假村开发风险较小......”。