1、“.....不能支付多年来累积下来的巨额利息和本金，被迫进行资产重组，另外在水电气收费方面不能与其它工商企业样享受同等待遇。随着长三角地区经济的快速发展，南京城市影响力的不断扩大，加之自身拥有良好的旅游资源及对外交通条件，在国内旅游业的宏观环境趋好需求潜力巨大的背景之下，预计南京的客源市场在近期内将继续以较高增速发展。若以年南京接待国内外游客数为基数万人次，增幅按平均每年计，则五年后南京接待国内外游客量将超过万人次，在现有基础上翻番。若五星级饭店接待游客量占全市接待游客总量的比例为，则五年后南京对五星级饭店的床位需求数将达到张。而南京现有的家五星级饭店全部接待能力不足张，考虑其中对五星级套房酒店的需求占，预计南京地区至少有张床位的发展潜力。综上说述，南京高星级酒店市场现状良好，但平均房价偏低，虽然未来几年内南京高星级酒店市场仍有张床位的发展空间，但新建酒店所拥有的床位将将超过该数目......”。

2、“.....整体上来看，高星级酒店数目相对于南京经济旅游和其他文化活动的需求来说，发展略显超前，单个酒店运营的难度将加大。四市场预测酒店客源预测外资企业的商务客源据统计，截至年底，南京现有外资企业约家，外商主要来源有美国香港新加坡韩国德国英国和台湾。这些企业的人员将是未来河西悬宫大酒店需要力争的对象。国内大中型企业的商务客源南京市大中型企业的总数达余家，。这些企业的生产经营活动难免要与外界联系，商务及会议活动频繁。外界有实力的商业伙伴来南京洽谈业务，高档酒店必然是其选择。如果悬宫大酒店特点突出的话，这个市场还是大有可为的。市区机关的客源市区各个政府机关的宴请交流等活动，也是未来悬宫大酒店要力争的客户来源。会议客源由于南京独特的地理位置和城市地位深厚的文化根基高速发展的经济以及优美的风景，每年都有许多种类的会议在南京举行，这也会给酒店带来定的商机......”。

3、“.....年，南京全年接待海内外旅游者万人次，其中，接待国内游客万人次接待入境旅游者万人次。在这些来宁的游客中，境外游客以及高收入的境内游客也是悬宫大酒店应该依据自己独特的文化艺术气息要重点把握的客户。周边机构吸引的客源奥体中心艺兰斋美术馆国际时尚商务休闲街区影城等项目所带来的客源是悬宫大酒店必须保持的客人。二酒店价格预测依据文中的资料，按照南京星级酒店市场客房出租率和平均房价水平，南京河西悬宫大酒店平均房价可设为元间天由于，悬宫大酒店刚刚进入市场，餐饮方面的品牌声望和独特风格还没有被市场所认知，在保证档次的同时，稍稍放低点价位，人均消费应在元人次左右。第三节价格和宣传策略酒店定价策略开业之初的价格政策是门市价的制定可以参考江滨金陵饭店湖滨金陵饭店的均价，结合酒店设施和周边商圈的条件制定。即使在开业初期，河西悬宫大酒店也不应该采用远低于竞争对手价格的手法来占领市场，提升销售量......”。

4、“.....要保证符合身份合理的价格。后期的价格要根据市场的行情和酒店房间出租情况，与主要竞争对手大致相当或略高。价格战不是河西悬宫大酒店的选择，悬宫大酒店主要从独特的文化艺术风格优质的服务灵活多变的营销手段等方面参与竞争。二酒店宣传策略河西悬宫大酒店作为南京高星级酒店市场的新手，最大任务就是如何向潜在消费者宣传推广自己。对此，未来经营者将分三个层次开展宣传活动。第个层次是战略层面的宣传。在这个层次上的宣传主要是要突出悬宫大酒店的定位，将高档文化艺术酒店的概念传播到南京市以及整个华东地区的范围内，使其渗透到普通大众的意识中去。这个阶段并不要着意宣传各种具体的酒店产品，也并不需要急于针对目标市场去宣传，事实上它起到的是药引子的作用......”。

5、“.....着力为旅客提供高尚经典尊贵文雅的情感体验。第二个层次是战役层面的宣传，这层次及其以后的宣传才是事实上的促销。这个阶段是要重点针对我们的目标客户群，推广酒店的主要产品客房餐饮和娱乐各个大卖点的宣传。此时的宣传，必须要关注如何将酒店产品的信息有效地传递给受众目标客户群。在制定这层面的宣传计划时，宣传方法和宣传媒介的选择尤为关键。初步的设想是首先，对选中的目标客户主要是南京市以及华东地区的高收入群体外资企业政府机关及事业单位和些南京华东地区的大中型企业做个详细的研究。要弄清楚他们的行业分布状况年龄构成情况出外旅行的预算会议预算平常所看的媒介经常进出的娱乐场所的种类和频率整体的偏好状况。完成上述调研之后，依据这些信息，制定营销计划，选择宣传的方式和媒介。此外，这些信息还可以利用做定价方案和运营方案的调整。第三个层次是战术层面的宣传即在正式运作以后......”。

6、“.....这个层次的宣传的针对性更强，受众面更窄。对象主要是单个或少数的客户群体如长包客人婚宴客人等。具体的宣传方式和媒介由市场营销部门做决策。第四章项目投资及资金筹措第节投资预算及资金的使用安排酒店建设资金总需求合计约为万元，具体安排如下单位万元序号项目名称金额土建工程安装照投资预算和资产类别测算单位万元序号项目金额资产类别折旧年限每年应摊费用及折旧备注土建房产安装工程房产装修房产设备机器合计开办费预算总额万元，其中开业物资万元按年摊销房产税万元，按预计房产原值万元的和税率测算土地使用权费万元，按土地费用万元，年分摊测算利息支出万元，按贷款万元，贷款年利率测算酒店经营毛利润万元，经营毛利润率。酒店净利润万元......”。

7、“.....业主资本投资内含报酬率，大于项目资金成本率。整个项目年的净现值万元项目投资回收期详见附表动态回收期年静态回收期年上述数据表明该项目的现金内含报酬率为，如果加上项目本身的土地及资产的升值，其投资回报率超过目前社会资本的平均报酬，在财务上是可行的。第二节清偿能力分析本项目分析的假定前提为项目开始经营后以各年现金流量偿还借款本息为目标，项目贷款偿还期不含建设期为年，大大小于房屋建筑物的有效经济寿命期年。测算详见附表第三节不确定性分析本项目各项效益指标的计算期限为年，而实际酒店的经营期不止年，所以经营年以后的收益是种潜在收益。本项目房产及固定资产没有计算残值，考虑到土地升值等因素，年后土地升值带来的升值空间远大于账面价值。项目成本费用设置有可能偏高，通过管理公司的管理......”。

8、“.....项目的经济指标会进步提高。第四节财务敏感分析就项目投资收入因素对项目投资内部收益率进行单因素敏感分析，取变化率为，见下表变动因素变化率总投资内含报酬率较基本方案投资收入详见附表五至附表十六由表可见，总投资的变化和经营收入的增减对项目内含报酬率的都有较大的影响。但即便经营收入下降，项目预测内含报酬率仍高于其资金成本，表明该项目具有较高的抗风险能力。第五节财务评价结论上述财务评价结果中，本项目总投资内财务含报酬率高于项目的资金成本率，加上土地增值和未来潜在收益，收益率高于资金成本率。投资回收期低于经营期，借款偿还可以满足预计要求，因此从财务上讲完全可以接受。第七章可行性研究结论综上分析可见，本项目符合无锡市十五发展规划，保利广场大酒店正式营业后，将完善保利广场的功能，提升保利广场的商业价值，极大地促进该地块第三产业的发展，为繁荣无锡经济，尤其是旅游业的发展做出贡献......”。

9、“.....其市场前景广阔，经营利润空间巨大。此外，该房地产项目还有着巨大的隐性增值潜力，更提高了本项目的综合经济效益。作为保利广场的重要支柱，该项目具有独特的竞争优势和良好的发展前景，将会给投资者带来预期的回报。我们认为投资该项目具有积极的可行性。第八章附件工程装饰工程开业前物资采购开办费开业周转流动资金土地费用合计酒店土建安装及装饰工程造价为万元。具体明细如下单位万元平方米序号项目名称工程造价面积单方造价元酒店主楼酒店附房酒店裙房土建工程造价合计酒店电气酒店排水酒店中央空调酒店燃气工程酒店弱电酒店消防系统酒店生活热水酒店电梯安装工程造价合计至层灯光及环境景观小计装饰工程造价合计土建安装装饰工程总造价注装饰工程已含家具第二节建设情况年月末已完成的主要工程量酒店主体及外立面装饰已全面完工，电梯已安装到位并可以运行。部分设备采购合同已签订......”。