1、“.....郊区房地产市场在年虽不至于出现价格拐点，但其整体走势值得业界思考。宏观调控持续继年月份建设部下达房地产若干领域仍需调控的最后通牒后，不久便传出大户型住宅征税各地填报平方米以下住宅比例上报建设部等诸多消息。年调控继续成为业界当前关注的焦点。就中央经济工作会议传出的消息来看，加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，依然是年的重要任务。因此，年继续贯彻调控精神将是个不争的事实。从几年的调控政策来看，整体的宏观层面到具体的微观操作层面基本都已涉及，而对于相关政策在具体执行过程中是否到位却没有个统筹的考量。因此，监测相关政策的执行将是年的重点，房地产市场的调控将以落实既有政策为主，出台部分新政为辅。从房地产市场的源头来看，土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价的想法落空。因此，年的调控重点向抑制需求转变......”。

2、“.....另外调控宝马还是调控公交车成为年宏观调控的个新亮点。条腿发展商品房市场另条腿紧抓保障性住房建设是解决当前住房问题的根本出路。两条腿要独立并行向前发展，不能交叉在起，也不能条腿短。地产金融，变化莫测人民币升值给房地产投资带来了股热潮，目前人民币再升值的压力并没有减轻，房地产市场存在这潜在利好但与此同时，央行再次加息的可能性也很大，这对房地产市场又是利空，二者较量的正负效应很可能相互抵消。年，外资银行人民币业务的放开，使得本已竞争激烈的金融市场战争趋向白热化状态，包括刚刚在我市开设分行的东亚银行，目前青岛已经拥有三家外资银行。面对诱人的的房地产金融蛋糕，这些银行必将使出浑身解数来争夺。尽管年宏观调控已经向外资购房宣判死刑，但外资涌入国内进行地产开发的热情却难以阻挡......”。

3、“.....而灵活多样的房地产投资形式也使得外资的进入变得容易操作。而对于房地产开发商而言，商品房预售条件进步提高，土地交易中付款方式愈加重要，开发商的资金实力面临更大考验，而收紧银根进步限制了传统贷款融资方式。因此，如何拓展多元化融资渠道，是年房地产商解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商杀出条融资的生路，但无法破解融资难题的大批开发商最终难免被迫出局。高端市场，步履缓慢随着城市经济的快速发展，青岛高端住宅市场的发展让人惊讶。从近几年情况来看，青岛高端楼盘大多集中在沿海线，出现了海信燕岛国际公寓东海路号颐和国际恒基新天地领世华府等批楼盘，在品质提高的同时也不断挑战人们对于价格的心理预期。近几年来，青岛正处于快速发展时期，高端住宅市场的发展是必然的，但大家拥而上开发高端住宅也是不正常的。首先，从市场整体情况来看，年是青岛楼市转向买方市场的道分水岭......”。

4、“.....加上连续几年的房地产调控使消费者入市心态谨慎，年高端住宅市场的发展很难让人乐观。其次，万科绿城等流房地产企业在青岛北部的楼盘，虽然在位置上略微逊色，但其操盘理念开发水平营销思路相对比较先进，吸引批高端客户的目光，从而冲击高端住宅市场。再者，在面对住宅品质提升缓慢同质化竞争严重营销思路拓展乏力销售速度下降等种种问题的时候，我们应该对高端住宅市场的发展保持冷静的头脑。其实在年下半年，我市高端住宅市场已经形成了剪刀差，那就是市场供应量的快速增长与市场容量的停步不前之间存在缺口。普商住房，大举入市普通商品住房，这个仅仅出现在房地产市场两年的新词汇，在年房地产市场中义不容辞地扮演起当然的主角。年月，青岛首批宗普通商品住房的上市，犹如条鲇鱼在岛城房地产市场上掀起波澜。年青岛推出普通商品住房用地亩。进入年，由于普通商品住房用地在土地出让合同中约定了开发建设日期......”。

5、“.....可向受让人征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费两年未动工开发的将无偿回收土地使用权。所以些已经出让的普通商品住房用地将进入开发期，早期出让和土地面积适中的地块也将逐步进入房地场市场上市销售。年，在青岛首批推出的普通商品住房中，开发商在配套设施上做足了文章，供暖的加入就让身居北方的广大市民有了个温暖的居所，从而也使针对中等收入家庭为目标的普通商品住房的品质有了较大的提升。年，随着批岛城知名房地产企业加入到普通商品住房的开发建设中来，批有着成熟配套良好规划优美景观设计的普通商品住房出现在我市普通商品住房的销售市场上。普通商品住房对商品住房市场的冲击将进步加大，而大量普通商品住房的放量上市也对二手房市场形成冲击。区域市场，转向买方年，西海岸城阳核心城区即墨城区等区域，都有住宅或商业地产的集中放量，部分区域的放量远远大于市场需求。在城阳主城区......”。

6、“.....城阳主城区的房地产走势将出现许多变数。对此，城阳项目的位销售经理认为年的城阳房地产市场是种正常状态，反之有房便不愁卖是种非完全竞争的状态。比如在成都的房地产市场，开发商始终存在市场压力，供大于求始终存在。开发商坐等从土地增值中获取利润的时代真得要渐行渐远，地产的利润将更多的表现在运营能力的提升，从规划设计营销管理品牌运作等方面来挖掘潜力。在即墨城区，年的市场已有反映，逐步放弃以青岛市区居民为主的投资性购房，转向以本地居民为主的自住性购房，开发商所关注的目标客户群体发生了根本转变。这转变的潜台词其实就是，真正关注买方的真实需求，从卖方市场向买方市场的历史性跨越。在卖方市场向买方市场的转变过程之中，细分将是个此次出让活动的亮点之还在于对取地企业的建设工期提出了具体要求......”。

7、“.....多层应在年月底前竣工，高层应在年底竣工。号地块要求开发企业在地块中标后六个月内完成开工相关手续，开工后个月内完成工程竣工验收。第三章项目地块分析第节分析优势地段优势地段决定地产的价值，本项目位处未来，交通方便地段繁华，生活工作兼具便利性。规划中的是青岛市市政府重点项目，政府将会在市政上予以大力支持。未来，这里将形成中央商务区，该地段也将成为青岛市未来的钻石地段。地块优势区域内大片土地已平整或正在平整，并大多在进行相关开发运作，未来将形成成片开发规模，对本案将形成带动作用。交通优势山东路南京路延吉路纵横交错，交通方便。规划中的两条地铁在交汇发展趋势随着市南区房地产价格的上涨，整个青岛的房地产发展将由南往北发展，市北区成为新的发展中心二劣势目前还处于规划阶段，具体前景以及实际效果如何，具有不可预测性。热电厂就处于本项目的旁边，将从视觉上环保上影响到本项目的价值......”。

8、“.....将对塑造形象不利，进而影响到本项目。周边大范围拆迁将形成大量同类项目，将对本项目形成威胁。劣势转变策略，在项目的宣传与谈判过程中，需要及时提供给客户周边的政府规划效果，以及客观的介绍周边发展的动态，打破客户的心理障碍，激发客户对美好未来的向往。三机会分析青岛的整体经济水平的发展青岛经济的高速发展，为楼市的发展提供了坚实的基础，特别是近两年大型项目的陆续进入，让人们看到了青岛经济美好的前景。年青岛市经济保持较快增长。初步核算，全市实现生产总值亿元，增长。石油产业阔步发展，自年开始，青岛市相继引进丽东化工万吨大炼油国家石油储备基地等龙头项目汽车产业集群羽翼渐丰，年月开始，青岛相继引进了克拉克叉车青岛福田重工上汽通用五菱青岛分公司等系列大项目造船产业集群形神兼备。年......”。

9、“.....青岛市家电产业集群发展较为成熟，截至年底，我市已有规模以上家电企业家，家电产业集群实现工业总产值亿元，是六大产业集群中产值规模最大的集群电子产业集群加速形成，通过本地大品牌的集群化发展和外地大项目的引进，截至年底已拥核心的余家规模以上工业企业和以海尔科技高校软控中天信息等企业为骨干的家软件企业港口产业集群快速升级，马士基伊藤忠等大批国内外物流企业纷纷登陆青岛。奥运机会作为年北京奥运会的协办城市，青岛近两年开始着力打造青岛帆船之都的品牌，并且已经取得了定的效果，先后承办了国际帆船赛国际残疾人帆船赛等重大国际赛事，青岛已经成为国际知名城市，吸引了大量的国外企业的重视已经有很多国外企业开始在青岛投资发展，以及大批外国人到青岛旅游工作生活。青岛人均收入水平的提高青岛市的人均收入水平增长迅速。城乡居民生活水平增长较快。城市居民人均可支配收入元，增长人均消费支出元......”。