1、“.....贷款资金的分配是，中环快速干道三溪口立交桥用于支付工程款等万元，占区经济适用房子项目用于支付工程款等万元，占区土地整治建设子项目用于支付土地整治费用等万元，占见表。表贷款计划表单位万元项目贷款资金分配贷款额贷款额土地整治前期准备招标所有项目进场施工等立交桥子项目工程款经济适用房子项目工程款土地整治子项目整治费合计土地征用税费和财政返还土地交易收入形成后，收入要在市区蔡家组团建设开发有限公司三个主体中进行重新分配。其中，政府所得综合标准为元亩，蔡家组团建设开发有限公司所得综合标准为元亩。企业所得是来自市区两级财政返还，市政府在收取了元亩之后，返还给北碚区政府元亩，区政府在将市政府返还中的返还给企业。根据上述标准，土地挂牌交易面积亩，政府总所得为万元，公司从区市级两级财政返还所得万元......”。

2、“.....其中，中环快速干道三溪口立交桥和区经济适用房子项目是公共资本项目，由此产生了财务预测方法问题。本质上讲，公共资本项目应该由蔡家组团所有项目来分摊，本期整治的亩土地及其形成的收入只应该分摊部分，若以共同分摊原则来计算有关财务指标，则区土地整治建设子项目只应分摊约万元。但是，在蔡家组团开发建设总体规划中，北碚区政府确立了长短结合滚动开发的原则，若以共同分摊原则来计算有关财务数据，则所有公共资本项目在财务上必然是不可行的，这不仅带来投资融资方面的障碍，更主要地还涉及开发建设进程问题。为了贯彻长短结合滚动开发的原则，很好地解决投资效益问题，我们把公共资本项目和基于市场有收入的项目打捆，并将打捆的项目视为个项目整体，所有的财务指标都以整体为依据进行计算。很显然，这样计算将极大地降低有收入项目的财务效益，收益流在有收入子项目与无收入子项目之间分摊......”。

3、“.....如果这样的财务预测结果被认为是可行的，则将有收入项目分离出来其经济效益必然很高。收入预测第收入构成。项目收入由土地挂牌交易收入经济适用房出售收入市区财政返还收入三个方面构成。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共资本项目，没有直接收入，只有基础设施分摊收入。由于基础设施分摊收入是基于账面和逻辑上的收入，没有现实的现金流量，所以，本研究报告将这部分收入统用折旧加以处理，第二收入确定。土地挂牌交易价格确定。该项目销售收入的确定，关键的参数是土地交易价格。在国家强化对建设用地的管理和严格房地产市场宏观调控的政策背景下，建设用地的稀缺性更加突出，地价整体上出现上扬趋势。根据对周边土地出让价格的市场调查，把土地挂牌交易均价确定为万元亩。组团已经储备土地总面积亩，伴随开发的深化，组团所储备的土地相继要进入整治和挂牌交易序列，收入流量将迅速膨胀......”。

4、“.....仅现有的土地储备量能够实现收入万元。经济适用房出售价格确定。本期推出的经济适用房全部用于安置搬迁农户，项目在建设和运营模式上具有特殊性。首先它是个非盈利项目，房价只能根据成本价确定其次，由于搬迁农户从土地交易的级市场已经得到了合理的补偿，本次的建设投资实际是安置费的转移，或者说是将农户搬迁安置费采取了集中管理集中使用的种方式。但在财务上，必须实行收支两条线各算各的帐。把经济适用房出售均价确定为元。农户购置经济适用房采取多退差补的政策。市区财政返还。以过去年市区两极财政的实际返还数量为依据，确定本项目的财政返还额度。把市区财政返还标准确定为万元亩挂牌交易土地的实际面积。收入总额土地挂牌交易收入经济适用房出售收入市区财政返还收入万元收入流见表。表总收入估算表单位万元序号项目合计土地交易收入房屋出售收入财政返还收入合计成本及构成征地费......”。

5、“.....由于土地类型和用地类型差异，所以，不同土地具有不同的征地费。项目征地总费用万元。土地整治费。土地征用后需要经过整治才能土地利用的下个环节。土地整治包括土地平整通路通电通水通气通通讯等，其费用高低与区位地形地貌等有关。项目土地整治平均费用为万元亩，整治费用为万元。工程建设费。工程建设费总额万元，其中，立交桥子项目万元，经济适用房子项目万元。管理费。管理费按土地整治费和工程建设费的计提，总额是万元。招投标土地挂牌交易等费用。招投标土地挂牌交易等费用按项目总投资的计提，总额是万元。财务费用。贷款利率计，财务费用总额万元。成本估算表。见表。表总成本估算表单位万元序号项目合计征地费土地整治费工程建设费三溪口立交经济适用房管理费用招投标和土地交易服务费财务费用合计财务分析与评价赢利能力分析见表表项目财务内部收益率和净现值。项目全部投资的财务内部收益率为......”。

6、“.....项目利润总额和利润率。总收入万元减去总成本万元再减政府税收万元得利润，利润总额万元项目从第二年收入，改善生活状况。对于项目建设涉及的拆迁安置，拆迁户将获得大量现金，并可以住上商品房，是拆迁安置的直接受益者，因此他们对搬迁普通持欢迎态度，并积极配合。而蔡家组团具有的地理优势以及政府的优惠政策和当地群众的支持，对投资者有很大的引诱，借助与新区建设，基础设施的完善，投资环境的改善，企业有很大的利润空间。因而项目建设多方都能获益，没有组织障碍。各级组织对项目建设和运营的态度分析北碚政府非常重视蔡家组团的建设，区委政府把蔡家组团的建设列人十五期间全区经济社会发展的项重大工程，并制定了系列的配套优惠政策。各级政府积极相应。同时项目实施还涉及到通讯部门电力部门给排水部门交警部门材料供应部门运输部门等多个部门，它们是项目建设的重要保障......”。

7、“.....但是部门间的利益相互交错，摩擦在所难免，妥善处理他们之间的利益关系，以最大限度地争取到他们的支持和配合。第章可行性研究结论与建议可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批立项的重点区域开发建设工程，是个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土地整治建设项目只是总项目中的部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给需求之间存在不可分性，所以，蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土地整治建设项目，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和主城半小时畅通工程的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求......”。

8、“.....经投资估算财务预测和社会经济效益分析，项目总投资万元，总收入万元，税金万元，利润万元，财务内部收益率，投资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目的风险小，抗市场干扰能力强。问题及建议项目建设运营和管理中存在三个问题。第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似交钥匙的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿......”。

9、“.....第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民的发生。建议组团在货币住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据......”。