1、“.....月中旬，在招商中心邀请媒体政府领导行业协会领导和大客户参加新闻发布会暨项目介绍会，扩大影响的范围，并进步判断市场。月，本项目的准备情况基本完备，如现场包装停车场广场招商中心销售资料和销售服务人员等。借助展览会的机会组织客户前来参观招商中心和示范单位，另外也可按照已经积累的客户资料邀请客人来参观，现场包装也可吸引途经的客户。月在市场反映意见的基础上制定详尽的营销策略方案。月进行初步的媒体推广计划，完成户外广告牌的选址及制作，并正式开始招商。月完成样板商铺的建设，媒体推广全面展开。第页共页第六章项目的经营与管理组织结构附二人力资源配置劳动定员约人。职工工资福利平均工资及福利费约元月。员工来源及招聘方案由迎海集团总部负责人员的招聘。市场和策划方面可以从迎海五金商贸城借调或新招聘有经验人员......”。

2、“.....无需经过培训上岗。三项目的经营与管理商务物流是专业市场发展的个重要方向，国际包装城的在运作上引入商贸物流的概念，打造创新模式的专业市场。商贸物流简介现代物流，是泛指原材料产成品从起点至终点及相关信息有效地流动的全过程，是将仓储运输包装装卸加工整理配送回收信息等方面有机地结合形成完整的供应链，是为用户提供多功能体化的综合性服务。现代物流具体包括五个方面，即生产物流供应物流销售物流回收物流废弃物物流。商贸物流是对因商业贸易活动因商品的采购供应销售进出口等而产生的物流。现代商贸物流的起点和核心是商品交易。正是由于商品交易，才产生商品物质的物理性流动。目前政府支持发展的商贸物流行业包括大型连锁零销商场大型专业批发市场第三方物流等。项目的经营管理第页共页随着经济的发展，经营业态不变的变化和提升......”。

3、“.....因此要保证项目的可持续发展，需要有长远的经营理念和管理思想。在目标客户上，本项目在发展的前期就注意到业态变化的短期化和项目的可持性发展问题，因此在项目的招商阶段，就以经营能力较强的企业或相关办事处等经营能力较强的经营者为招商对象，大力培育有影响力的交易商,以降低项目的经营风险。在服务上，在提供场地服务的同时，更多地将提供市场服务，在帮助商户提高经营水平和盈利能力的前提下，为公司发展寻找更多的利润增长点。传统的专业商贸市场的经营手段般是通过租价优惠免收入场费返租让利等等形式进行招租，以吸引商家入驻，而商户入驻后，其交易量如何经营状况怎样是否赢利，众多的专业商贸市场的经营者并不关心。商家和专业商贸市场的经营者只是种场地租赁关系，商贸市场经营者为其提供的也只是般的商业物业的管理服务。本项目除了为商户提供传统的场地服务之处......”。

4、“.....包括举行会展精品展示市场信息服务市场发布服务电子交易服务建立渠道销售代理组织进出口组织参加大型招投标会组织物流运输等。在交易方式上，以传统的摊位制的对手交易模式为基础，引入了连锁代理配送拍卖等现代营销模式。并以包装印刷市场本身的特点，大力发展网络交易和仓单经营模式，引导行业的交易模式创新。从功能上，完善商品集散财务结算信息传播形成价格等四项功能。本项目除了有商品集散和财务结算功能之外，通过建立电子信息平台发行专业杂志以及本市场强大的市场影响等因素使之真正地形成信息传播和形成价格的功能。在管理上，避免了传统的以租代管的模式，逐步控索采用超市式管理模式，提高市场的信誉度和美誉度，杜绝假冒伪劣产品，树立专业市场的新形象......”。

5、“.....即在项目经营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响的不变价格。以前八年做出财务分析，收入情况预测第年至第三年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元第四年至第六年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元第七年至第八年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元租金收入共计万元。开发成本，万元开发费用管理费用万元销售费用万元开发费用总计万元地租第年至第三年万元年，第四年至第八年万元年经营费用管理费用万元年销售费用第年至第三年万元年，第四年至第六年万元年，第七年至第八年万元年第年至第四年利息万元年，共计万元......”。

6、“.....该项目可以产生足够的现金流，经营期限为年的项目，在年个月就可以收回投入的全部资金。三现金流量表与动态盈利分析金流量表经过上面的计算，该项目前八年的收益率可以达到，大大超过行业市场收益水平般基准收益为，随着市场成熟，后期就更加具有市场竞争力了。四敏感性分析敏感系数是指不确定因素的变化率与因不确定因素变化而造成的评价指标如净现值或内部收益率相应的变化率的比率。敏感系数表增加从上表可以看出，利润对单价最敏感，对销售量次之，对费用成本的敏感性较低。因此本项目的盈利主要取决于价格和销售量。其增减变动对利润的影响非常大。第页共页成本由地租和资产折旧组成，这些都是确定数，在成本费用方面空间较小在出租价格方面面临市场约束......”。

7、“.....增加销售，促进利润的提高。五资金来源自有资金万元，计划从迎海集团公司调入万元支持本项目。同时，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解决万元，这样，万元的自有资金就可以落实到位。部资金计划从银行融资万元。第六部分财务评价结论从上面的分析可以看出，本项目具有很好的盈利能力和偿债能力本项目具有定风险，但这种风险因素可以通过提高销售量和价格费用等因素的合理调整与组合而降低本项目对单价和销售量较敏感，但对成本费用的敏感度不高。因此应努力提高销售量，降低费用，获取最大收益。第页共页第九章发展商概况迎海集团概况迎海集团有限公司是家综合性的民营企业集团。自年创立以来，在李伟董事长为首的董事会领导下，本着诚信求实创新发展的企业经营理念，经过九年的稳步发展，现已发展成为以商贸物流业为龙头......”。

8、“.....同时有计划地发展高新技术等新型行业的综合性产业集团，目前已形成主业突出合理多元的产业格局。现在，迎海集团总资产近十亿元，直接控股企业十余家，员工近万人。二迎海的业绩迎海集团成功开发运作的的大型项目有东莞长安商贸城模具五金广场第页共页国际包装印刷城国际数码港湛江南站服装批发市场迎海花园迎海酒店盛海酒店汇宾楼酒店等。三迎海的荣誉迎海连续四年被省工商行政管理局评为重合同守信用单位及光彩之星企业称号连续四年被共青团省委评为青年文明号年度被国家工商行政管理总局中国个体劳动协会评为全国光彩之星企业称号年度属下盛海酒店管理有限公司被全国工商行政管理总局评为全国青年文明号年月，李伟董事长被省人民政府评为省优秀民营企业家光荣称号四迎海的理念迎海集团恪守诚信求实创新发展的企业经营理念......”。

9、“.....在竞争中不断发展壮大，在努力实现企业经济效益最大化，打造企业的核心竞争力。五迎海集团优势资源分析丰富的专业市场经验。迎海集团自年成立以来，在短短的年间，已成功开了多个专业批发市场，特别是东莞长安商贸城模具五金广场及湛江南站服装批发市场，东莞长安商贸城模具五金广场是东莞地区乃至华南地区最大型的五金模具交易市场，湛江南站服装批发市场是粤西地区最大型的服装批发市场，此项目运作的巨大成功为迎海集团开拓专业市场积累了丰富的经验。高水平的专业团队迎海集团信守以人为本用人理念。目前，在整个集团的中高级管理人员中，第页共页的为本科以上学历，的有中级以上职称，在集团的高级管理人员，还有多名留学归国的专业人才，高水平的专业人才是迎海集团不断成功开拓专业批发市场的保证......”。