1、“.....即为万元。第四节资金筹措及实施前期开发费及土地取得费由县土地储备中心支付，现资金已准备，资金来源主要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会融资开发建设资金由开发商负责。待土地征用手续报省政府批准后，县土地储备中心将着手征地拆迁和前期开发。前期开发完成后，县土地储备中心将委托县地产交易中心进行公开挂牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地开发整理。届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会，取得土地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局建设局等有关职能部门的管理与监督下，严格按照规划设计要求进行开发建设，并督促开发商早日建成高标准的小区，使之早日受益，惠及被征地拆迁农民。第五章经济效益与社会效益评价第节评价依据与原则评价依据建设项目经济评价方法与参数房地产开发企业会计制度新征商业性房地产项目规划控制性指标其它有关政策法规......”。

2、“.....故只进行静态分析遵循效益与费用口径致的原则评价方法本报告以该项目土地开发作为研究对象，项目的土地成本假定为次性投入。第二节经济效益评价土地市场单价预测根据县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中县城区土地级别范围表及县城区基准地价图，确定该地块所在区域商业路段级别为级住宅区域级别为级。通过对周边类似的项目用地的现场调查，选取收集相关样点资料并整理分析，计算得出，该地块所在区域商业门面平均楼面地价约元建筑平方米，住房用地平均楼面地价约元建筑平方米。土地出让总收入商业门面地价平方米元平方米万元住房用地地价平方米元平方米万元预计土地出让成交总额万元万元万元土地总投资土地总投资构成是土地征地费用与有关报批税费万元，土地前期开发费用万元，其他相关费用万元。总共万元。投资利润与利润率该项目开发完成后，投资总利润为万元万元万元......”。

3、“.....本项目是能够盈利的，说明该项目是可行的。动态财务净现值根据本项目的实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。该项目该项目的总投资与总收入的现金流量表如下现金流量表单位万元月征地与报批费用土地前期开发费用其他相关费用土地销售收入净现金流量当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净现值流量计算公式，则该项目的财务净现值为万元。因该项目的财务净现值大于，说明该项目的获利能力达到并超过了行业目标收益率的要求，因此该项目在财务上是可行的。财务内部收益率内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率......”。

4、“.....发现该值为正值，可以采用提高收益率使净现值接近零，求得个正值和个负值后再用内插法公式计算该项目的财务内部收益率。内插法计算公式为当时，万元，当时，万元，则。因该数，分析出让总收入的变化对投资利润率的影响程度。当出让总收入上升时，本项目的投资利润率为，相对基数上升了当出让总收入上升时，本项目的投资利润率为，相对基数上升了当出让总收入下降时，本项目的投资利润率为，相对基数下降了当出让总收入下降时，本项目的投资利润率为，相对基数下降了。经过上述分析，当项目土地总投资发生变化时，本项目的投资利润率变化相对较大而当出让总收入发生变化时，本项目的投资利润率变化较为明显。因此，土地总投资属于对本项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素......”。

5、“.....从而影响投资收益。开发周期的不确定性开发周期的变动对投资收益有较大的影响。这种影响主要是通过财务成本管理费用等因素发生作用。开发周期延长会导致利息费用增加，开发成本增涨，市场条件或政策环境改变，或遭受自然灾害损失。收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，直接影响到土地出让价格收入。第七章结论及建议通过对该项目市场环境区域规划建设规模建设条件投资成本估算经济效益与社会效益分析，风险分析与不确定性分析，本项目的实施对该区域的建设具有很大的推动作用，能够实现目前所设想的预期收益，其开发前景良好，适应当前市场需要，足以可见，本项目具有定的可行性。为了更好的开发利用该宗土地，充分发挥该地块的区位优势，最大程度地挖掘该地块的经济价值......”。

6、“.....要切实做好本项目的前期工作，抓紧落实项目资金的筹措，确保资金按计划落实到位，加紧搞好拆迁补偿与腾地工作，着力组织供地前的土地开发，加快速度完成项目的前期包装，确保该地块及时顺利地推向市场。第八章相关附件资料县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设界址点坐标图土地确权及地类资料规划兰线图建设用地预审报告书征地拆迁补偿测算资料县人民政府的相关批文。由于报省审批的有关文件资料已装订整理，故可研报告的附件资料没有复印装订，以免资料重复。目的财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支付的贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付的贷款利率的要求，因此该项目在财务上是可以接受的。第三节社会效益评价该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭住房问题......”。

7、“.....更好地实施县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。该项目的实施可以实现土地的合理利用，优化和整合土地资源，提升周边土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地的需求。项目建成后，将具有较强的辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心的部分，形成定的区位优势，对整个区域的良性发展有着重要的社会意义。因此，本项目在整个社会效益方面也具有定的可行性。第六章风险与不确定性分析第节风险分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对土地级开发过程和经营过程造成影响，以及直接对开发完成的土地产生破坏，从而对土地开发者和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。虽然本项目自然风险发生的机会较小，但是仍然需要对该地区的环境条件天文资料地质地貌气候条件等作进步的了解与分析，加强对这些风险的防范......”。

8、“.....增加投资收益。政治风险政治风险是指由于政策的潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对土地市场的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对土地级开发产生重大影响。特别是在，在市场环境还未完善土地级开发项目机制尚未成熟的条件下，土地供应和管理体制的变化，对土地级开发项目运转和操作的影响尤为重要。因此，应密切关注政策的变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而及时化解由此而引发的风险。经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对土地级开发产生影响。土地级开发规模越大，所需资金量就越大，周期越长，产生的财务成本等投入就越高。故应提高效率，缩短项目工期和出让周期，节省资金成本。同时，开发过程应注意制定详细的计划，逐步实施，合理的调配资金......”。

9、“.....避免资金风险。社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对土地级开发项目的影响，从而给从事开发和经营的投资者带来损失的可能性。社会风险因素主要有城市规划区域发展社会治安公众干预和文物保护等。因此，在本项目开发前，对项目所在区域内的这些因素作细致的调查了解也是很有必要的，以便对项目的设计布局等提供参考，处理因此带来的风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式投资地点类型选择风险和人财物组织管理风险等。本项目开发者应当利用充分的时间来考虑有关市场供求关系竞争环境目标市场及其可支付的成本与费用，就项目的经营收入与费用进行比较分析，尤其要重视市场的研究，这样对于选择投资方向初步确定开发目标与方案进行目标市场定位等，均起着举足轻重的作用，使投资决策尽可能准确高效......”。