1、“.....但在整个深圳房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，维也纳酒店以产权式酒店的方式销售是种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。三市场定位及项目评估市场定位维也纳作为深圳重要的卫星城镇，直以来在深圳的经济发展中都占据着非常重要的地位。从年康乐花园的推出，维也纳房地产的发展就引起了市场的关注，但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导的地区......”。

2、“.....而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计价格每平方米介乎在元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，维也纳房地产都是深圳房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着深惠公路改造方案的确定和地铁号线的开工，中海振业等品牌发展商的进入，维也纳房地产市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。二项目评估在整个维也纳市场中，维也纳酒店作为目前唯的产权式酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况......”。

3、“.....我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。二项目抵押贷款概念即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势能回笼部分资金二能保持对酒店的经营管理。劣势深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计抵押贷款额度较低......”。

4、“.....对项目造成严重负面效应。即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势能以市场价格快速回笼大量资金二能保持对酒店的经营管理三能促进酒店经营管理水平的提高。劣势操作方式较为复杂二存在后续经营回报的风险。小结基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。三项目定位维也纳酒店为维也纳投资股份有限公司全资拥有，是维也纳镇为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高层，总投资亿元。维也纳酒店是家豪华商务旅游酒店。位于深惠公路水官高深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计速至年月底......”。

5、“.....其中企业自筹资金万元，银行贷款万元。项目尚需投入的资金来源渠道项目尚需投入的资金为酒店经营成本及每月返还业主的款项，项目后续资金来源于销售收入和酒店的经营收益。经分析测算，项目销售收入和酒店的经营收益可保证项目后续资金的投入。项目的资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。四销售利润根据测算，项目销售净收入约为亿元，项目销售净收入详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计五可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析......”。

6、“.....我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的,二项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计管理公司之间的竞争。方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右......”。

7、“.....方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。方式三酒店管理公司收取营业收益的，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营的效益达到约定时酒店管理公司收取利润的管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定的管理费，还可以从超额利润中取得定比例的分成。二降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。深圳市维也纳物业顾问有限公司和机荷高速公路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为维也纳首个国际级商务产权式酒店......”。

8、“.....故不能采取比较法定价二项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式项目现今总价项目的收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目的年净收益深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计价格求取本项目作为产权式酒店，经营年限般为年，故收益年限本项目作为酒店的净收益根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计元套天入住率参考目前区域酒店入住率作保守估计总套数根据现有客房数年收益租金天平均租金客房总套数入住率元故依公式求得......”。

9、“.....只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率投资回报率来计算的，深圳市南山维也纳酒店可行性研究报告土木工程专业本科课程设计意即是客户能承受的最高价格。深圳市区罗湖福田同类型产权式酒店的售价普遍在之间，可作为本项目的价格参考盐田区同类型产权式酒店价格在元之间，可作为本项目主要参考依据。祥见市场篇考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为元结论通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为元......”。