1、“.....拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区的基础上改造完成的，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来定的风险，尤其是些隐蔽设施的存在。此类风险会使项目增加额外投资的风险。针对规划改造风险，主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有的基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造的工程量，从而减低规划改造的风险。第九章结论综合上述，本项目具有不可复制的政策区位产业和专业管理优势。符合顺德十二五发展规划和产业导向要求，弥补了顺德区产业空白，利用万辉珠宝成及熹涌工业区现有旧工业区进行三旧改造，充分体现了项目的经济性，特别是通过项目带动整个羊大路片区乃至整个伦教产业升级，行程伦教的商业中心，做为顺德的商务花园区，充分体现了项目的先锋引导性。因此，项目可行，且成功运作，将使其成为顺德珠宝文化产业集聚基地的引领者，对周边地区的现代服务业起到积极的辐射和带动作用。......”。

2、“.....共包含五个子功能区珠宝质量鉴定中心与国内知名质量鉴定机构合作，在本园区内设立珠宝质量鉴定中心，通过提供中立的第三方鉴定服务，使在本园区内经营的商家遵守质量和诚信守则，也使来此消费的不同类型的消费者安心消费。同时，坚定中心还将定期举办专业知识讲座，以及为个人收藏爱好者提供鉴定等服务。会议与创意演播中心为充分考虑园区内中小型商家的需要，尽量降低其运营成本，园区将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示大屏幕演播专业演示文件制作专业会议设施等。此类设施由于造价较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以外的用户开放，以扩大本项目的影响。电子商务服务中心项目建设单位将专为本项目开设网上展示与交易平台，所有入驻商家可以通过该平台不受国界限制，与海内外商家开展交易和展示......”。

3、“.....以确保交易的安全和快捷。物流服务中心面向园区内商家，提供及时周到的物流运输服务，专门制定信息资金人货车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。设计师公寓园区内专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。建立专项基金通过和银行风投公司合作成立专项基金，为园区企业服务。第二节项目的建设规划本项目的建设将在保留现有熹涌工业区建筑和基本道路格局的前提下，通过对现有建筑进行翻新加固，对区间道路进行拓宽和修缮等，使其满足项目功能规划的需要。建设规划主要分为部分，即建筑单体规划道路与园区规划市政设施规划和园林绿化规划。建筑单体规划主要结合功能规划，按照不同功能，对现有建筑进行改造和翻新。规划原则是依据建筑不同功能，对于同功能的建筑采用同色彩和风格的外部装饰，以区分园区内不同功能的建筑。对于建筑内部的改造，则视不同产业的具体特点，采用不同的改造方法。例如，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此可以选择建筑体量较小的原有厂房，而对于工艺礼品类工厂......”。

4、“.....则可以考虑现有园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区内现存较多的员工宿舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓创意设计工作室乐器培训艺术培训休闲娱乐酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻新，使其满足功能需要。道路与园区规划是本项目建设规划的重头，因为根据本项目的功能规划可见，占地万余平方米的园区内，将包含大功能分区，每个功能分区内又包含若干子功能区，未来园区内工作人员与游览和消费人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。如何很好地将这些人群分入到不同建筑内，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的要求。在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的露天广场比较有难度，因此，应重点考虑开辟现有建筑首层作为人流公共活动空间，创造有别于露天广场的另番风情步行街，这样可以解决大量人员公共活动区域不足的问题，而且还可以创造出独无二的别样情调。在园区靠近羊大路侧，重点安排文化主题广场，因为此位置是联通周边的关键......”。

5、“.....可以带动整个园区的发展。在车位规划上，应考虑园区内现有道路比较狭窄的现状，可以选择在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将珠宝文化结合世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充分利用这现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格，再加入珠宝造型做为雕塑和灯饰，地面变成爱心路钻石路等，则园区本身也可以成为个文化旅游的热点，再将文化产品的展示，突出专业的人做专业的事，从而确保项目能够在开始就按照正确的方向开展。除此之外，项目将合作作为管理的主要形式。其中，将重点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会。例如......”。

6、“.....将项目列为该政府面向国际市场的重要出口展示和供应基地与中国地址大学武汉复旦大学等合作，将项目作为学校的教学研究和交易展示基地与顺德区旅游局广东省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为顺德旅游景点之成为广东省工业旅游示范基地科普教育基地等等。通过上述合作，方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。第二节项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没......”。

7、“.....同时，围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。第七章项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生的废水废气和废渣。对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。对于生产涉及到的环境保护问题主要集中在生产过程中产生的废水废气废物以及噪音四个方面。其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生的废水，由于本项目所涉及的产业不存在重污染物质，所以排放的废水可以直接进入市政污水管道。同理，本项目中也不会有超标的废气产生，生产过程中产生的少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生的柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。对于生产中产生的焊锡渣......”。

8、“.....不能直接丢弃。而对于包装材料，则由专业的废品回收机构回收。本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出的噪音和应急情况下柴油发电机发出的噪音。对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门的现场噪音检测。综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响的废水废气废物和噪音，经过采取相应的措施，都可以达到国家规定的控制标准。在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面的验收。第八章项目的风险分析本项目的风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似的项目主要集中在深圳番禺等地，而且已经具有相当的影响力和规模。因此，在本项目投入使用的初期，如何吸引更多的商家进入，是本项目成功与否的关键。针对招商风险......”。

9、“.....为商家提供更多的增值服务，利用顺德政府特殊的扶植政策和顺德珠宝产业人才的优势等。市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处的区域是否具有相当消费层次和消费购买能力的客户人群等，都是项目能否接受市场考验的重要条件。针对市场风险，主要的对策包括利用项目的文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体的活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性的宣传和推广，扩大项目的知名度和影响交易融入其中，则项目将会因此成为顺德的个旅游亮点。市政市规划方面，重点包含对现有园区供电供水消防通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。除上述考虑之外......”。