1、“.....此类风险会使项目增加额外投资的风险。针对规划改造风险，主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有的基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造的工程量，从而减低规划改造的风险。第九章结论综合上述，本项目具有不可复制的政策区位产业和专业管理优势。符合顺德十二五发展规划和产业导向要求，弥补了顺德区产业空白，利用万辉珠宝成及熹涌工业区现有旧工业区进行三旧改造，充分体现了项目的经济性，特别是通过项目带动整个羊大路片区乃至整个伦教产业升级，行程伦教的商业中心，做为顺德的商务花园区，充分体现了项目的先锋引导性。因此，项目可行，且成功运作，将使其成为顺德珠宝文化产业集聚基地的引领者，对周边地区的现代服务业起到积极的辐射和带动作用。行改造和翻新。规划原则是依据建筑不同功能，对于同功能的建筑采用同色彩和风格的外部装饰，以区分园区内不同功能的建筑。对于建筑内部的改造，则视不同产业的具体特点......”。

2、“.....例如，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此可以选择建筑体量较小的原有厂房，而对于工艺礼品类工厂，有些需要较大规模的生产面积和较大尺量的电梯运输条件，则可以考虑现有园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区内现存较多的员工宿舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓创意设计工作室乐器培训艺术培训休闲娱乐酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻新，使其满足功能需要。道路与园区规划是本项目建设规划的重头，因为根据本项目的功能规划可见，占地万余平方米的园区内，将包含大功能分区，每个功能分区内又包含若干子功能区，未来园区内工作人员与游览和消费人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。如何很好地将这些人群分入到不同建筑内，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的要求。在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的露天广场比较有难度，因此......”。

3、“.....创造有别于露天广场的另番风情步行街，这样可以解决大量人员公共活动区域不足的问题，而且还可以创造出独无二的别样情调。在园区靠近羊大路侧，重点安排文化主题广场，因为此位置是联通周边的关键，可以迅速到达周边已经相对成熟的商业街区，融入其中，可以带动整个园区的发展。在车位规划上，应考虑园区内现有道路比较狭窄的现状，可以选择在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将珠宝文化结合世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充分利用这现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格，再加入珠宝造型做为雕塑和灯饰，地面变成爱心路钻石路等......”。

4、“.....则项目将会因此成为顺德的个旅游亮点。市政市规划方面，重点包含对现有园区供电供水消防通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。园林绿化规划方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑喷泉绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树木攀爬植物花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情......”。

5、“.....由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。第三节项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币亿元，通过企业自筹政府入股风投土地置换股份等多种方式，分批筹集。项目各功能划分和相应的投资构成参见表营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。同时......”。

6、“.....第七章项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生的废水废气和废渣。对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。对于生产涉及到的环境保护问题主要集中在生产过程中产生的废水废气废物以及噪音四个方面。其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生的废水，由于本项目所涉及的产业不存在重污染物质，所以排放的废水可以直接进入市政污水管道。同理，本项目中也不会有超标的废气产生，生产过程中产生的少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生的柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。对于生产中产生的焊锡渣......”。

7、“.....不能直接丢弃。而对于包装材料，则由专业的废品回收机构回收。本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出的噪音和应急情况下柴油发电机发出的噪音。对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门的现场噪音检测。综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响的废水废气废物和噪音，经过采取相应的措施，都可以达到国家规定的控制标准。在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面的验收。第八章项目的风险分析本项目的风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似的项目主要集中在深圳番禺等地，而且已经具有相当的影响力和规模。因此，在本项目投入使用的初期，如何吸引更多的商家进入，是本项目成功与否的关键。针对招商风险......”。

8、“.....为商家提供更多的增值服务，利用顺德政府特殊的扶植政策和顺德珠宝产业人才的优势等。市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处的区域是否具有相当消费层次和消费购买能力的客户人群等，都是项目能否接受市场考验的重要条件。针对市场风险，主要的对策包括利用项目的文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体的活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性的宣传和推广，扩大项目的知名度和影响通过与贸易促进机构的合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区的基础上改造完成的，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来定的风险，尤其是。按功能划分的项目投资构成表表序号功能区项目名称占地面积建筑面积投资总额万元生产加工区珠宝首饰加工厂,,特种高端工艺加工厂,......”。

9、“.....国际高端奢侈品展示交易区商场，家居饰品展示交易区,玩具及动漫产品展示交易区,民间创意展示交易区,拍卖中心,文化旅游区文化主题广场含园林景观,,酒文化与特色酒吧街含园林景观,珠宝文化体验区,休闲会所与俱乐部五星级酒店,,教育研发区创意设计中心培训中心,,公共服务区珠宝首饰质量鉴定中心会议与创意演示中心,,设计师公寓,海关物流服务中心,园区管理中心含市政电子商务平台消防等,,合计，合计,本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。按建设期划分的项目总投资构成表表项目建设期起止时间总投资万元期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,合计年月至年月,第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为,平方米，修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，仅租金项年收益约为,万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币,万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。项目建成后......”。