1、“.....地块平整现状地块路对面现状项目地土地西侧土地东侧紧挨高速收费口二项目环境分析从小环境看，虽然目前地块周边处于开发状态，但随着前期的几个项目的投入建设，给本区域的专业市场的定位带来了很好的发展潜力。从大环境看，本地块所在区域紧挨高速收费站，交通便捷，区域辐射能力强。然而，尽管存在诸多优势，但是我们不得不面对个问题，那就是超大体量纯商业地产项目在商业发展史上还从未没出现过。城区常住人口不足万，是否有足够的消费能力来消化掉本项目，以及未知的风险和投资者对于超大商业项目投资的空白经验，是本项目在市场成功与否必须面对的问题。三项目研判分析项目优势毗邻城市发展方向项目位置毗邻城市发展方向的城南新城区组团，枣山物流园区又是重点发展项目。落成后本项目将成为该组团发展建设的商业配套组成部分。交通通达性好紧挨沪蓉高速收费站，到达市中心分钟车程......”。

2、“.....项目劣势配套不完善由于本项目所在区域正处于开发建设阶段，周边配套尚不完善，短时间内难以形成规模，虽政府大力开发，但是当地老百姓还处于观望阶段。城区市场需整合目前的家居建材经营户遍布各专业市场及新开楼盘的大街小巷，由于没有接触过类似产品，多采取观望态度，需彻底改变家居建材市场格局。项目机会点中心城区处于商贸业转型期虽有建材市场，但大都规模较小，没有站式建材专业市场，更没有类似于本项目的大型商业项目进驻市区，现在是抢占市场先机的关键点。丰富市民商业地产投资渠道目前市民商业地产投资环境产品均比较单，没有返租类项目，可购买的地产项目除住宅外，商铺或面积较大，或单价较高，超出大多数市民购买能力，市场游资无处投放，为本项目的进入提供了个良好的契机。政府新政对住宅市场的打压国家出台新国五条对二套房交易征收高额税费，在市场引起定影响......”。

3、“.....在没有更好投资产品出现前市场充斥闲散资金。项目威胁点本地购买力相对较低据调查，市绝大部分房产都是本地人购买的，外来投资者少，对于本项目的超大型商业体量，实际购买力略显单薄。同时主要收入人群为在外投资或务工的人群，逢年过节才会返乡，如何抓住这部分人群，将成为项目销售的大重点。资源整合力尚待验证本项目如业态定位以建材为主，应充分考虑市目前正在经营的几大建材市场，以及沿街底商和新开楼盘底商部分的建材经营户的经营状况，资源整合能力尚待验证。竞争对手据非官方消息，在我项目所在地对面，块余亩地已被川渝集团购买，同样开发家居建材市场，应密切关注。岳池亿联建材市场月份开始对外销售，目前正在前期招商试水阶段，目前地区家具建材经营户都已得到消息，且大都接洽过，会对我项目形成客源分流，建议我项目尽早推向市场。四综合评估从以上的分析资料来看，本项目的优势劣势机会风险都比较明显......”。

4、“.....项目的开发建设具有市场先机。商业体量在万平方米以上的项目还未出现，同等体量的专业站式家居建材市场更是绝无仅有，这为本项目在的立足提供了个良好的契机。因此，本项目必须以强势的品牌形象，塑造良好的口碑来赢得本地投资经营户的信心，为商贸业发展开个好头。第四部分项目定位分析定位依据市社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。市城市规划发展目标遵循政府对市城市规划目标，体现出科学前瞻的城市经营思路，因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。市商业现状调查及分析通过市整体的商业结构分析，对本项目的开发做出合理的前瞻定位，以寻求可持续发展的定位方向。项目资源分析通过对项目资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。二定位原则创新原则市中心城区现在正处于商业转型的初期......”。

5、“.....如何解决投资者对未知投资产品的理解以及投资抗性，是我们项目成功与否的关键，所以项目创新势在必行，也是市未来商业的发展趋势。引领市场原则依托我们项目以往的成功建设经验，打造超大型商贸综合体，吸引地区和重庆达州南充投资者，引领市场投资热点，打造强势商业平台。城市经营原则规模型的城市商业承担着座城市发展的任务。本项目以规模领先潜力巨大的特点，建成后必将成为市城市新的商贸业标杆。因此，项目必须体现未来城市品质和形象高度。满足周边原则如下图，黄色部分为宗地周边分钟车程范围，那么就以住宅为主，对我们项目地周边车程在投资意识，或有定的闲散资金。人群特征投资欲望较高但苦于投资渠道狭窄，精于算计决策果断，有主见，追求投资回报率，只投资不经营者居多对产品特点价格地段周边环境开发商背景等因素比较关注。二达州南充重庆等地的投资客般岁之间，公务员私营业主等有较强的投资意识，有魄力但又胆大心细......”。

6、“.....投资和经营两不误认同区域差异会产生较大的升值空间对产品价格投资回报市场前景，后期经营保障比较关注。第七部分推广媒体选择当地有效广告推荐户外广告牌包括下辖各县区高速塔牌，价格年几万到十几万当地小报元版，车体广告，电视报头尾版，半版元，短信六分左右每期，公交车站站牌，道旗。二售楼处选择由于项目地远离城区，项目地所建售楼处初期很难起到对客户进行有效截流的作用，所以市内建售楼处势在必行，首选地段为城南新城区的金安大道段思源大道广宁路地段，但是由于这些地段的商铺紧缺，建议寻求当地政府帮助，或者选择场地自建。同时由于有当地售楼处规模及形象做比照，建议展示面积在以上，且装修要豪华，以展示项目形象和树立良好的企业实力。为了能在短时间内在地区形成集中的形象及口碑传播，建议在下辖的各县区建立临时售楼处，以扩大宣传面。三口碑传播是个节奏缓慢，生活悠闲的城市，人们多数时间都在聊天和打麻将中度过......”。

7、“.....人们对新鲜事物由衷的关注，所以当地传销组织众多。同时由于广告只能起到形象宣传及告知的作用，所以最有效的传播方式就是口口相传，建立良好的老带新政策是项目的大宣传点。四渠道销售拓展有效适合当地特色的销售渠道，当地二手房中介星罗棋布，可以充分利用，选择有实力的中介，签订代理协议，使其成为我项目渠道分销商，利用其场所及接触人群，实现快速渗透快速去化的效果。结语在科学发展观的指导下，通过对市及周边地区的考察调研和深入分析论证，我们认为项目的开发建设，对乃至整个周边地区都具有十分重要的意义。无论是社会效益，还是经济效益，都是切实可行的。项目不仅能实现对现有相关市场资源的充分整合，优化城市功能结构，更能提高商贸业的发展速度和建设水平，通过大体量高档次和快速的建设速度，实现市城市整体核心竞争力的全面提升。我们坚信项目定会成为市商业发展史的个新起点,分钟以内的成形住宅，形成有效覆盖......”。

8、“.....并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义，以此来适应市城市商贸业未来发展需求。基本思路如下综合型本项目将以综合性市场为出发点，涵盖家居建材五金机电百货商场电子商务物流配送大型超市服饰和小商品餐饮休闲娱乐等多种商贸业态于体，以产品批发零售兼顾为主导形态，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力多功能从市现有市场的单交易功能向复合经营功能方向的转化，形成以交易为中心功能，开发相关的展示信息研发商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值。通过信息功能的平台，成为区域商贸物流的展示研发商务信息物流中心。站式齐全的商业品类，为经营提供全方位现代商贸业的服务......”。

9、“.....综合上述分析本项目已经具备集打造现代化大型商品集散中心的有力因素。经营品牌聚集业态类型丰富交通物流便捷购物环境优雅城市形象地标规划前瞻科学经营管理专业，倾力打造国内流的商贸交易场所，开创市城市商业的新高度，实现引导未来消费，提升城市品位的目标。主题定位市现代化大型商品物流交易展示中心四项目功能定位按照主题定位思路，项目经营功能包括家居建材批发零售电子商务展示仓储物流百货商场大型超市酒店休闲娱乐餐饮等商业活动。以批发零售为主体功能，为消费者提供舒适的站式的全方位服务消费场所。消费者在这里可以享受购物之外的休闲娱乐条龙服务。功能定位的基本思路以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点以会展仓储物流电子商务休闲娱乐餐饮等，营造现代商贸氛围。批发功能展现大商贸大物流的特点，建设最专业的家居建材市场......”。