1、“.....我们认为本项目有如下特征从位置特征来看，项目拥有良好的地段位置，交通通达性和通畅性均好周围已经有相当数量的居民住宅落成，但基本商圈较为薄弱位于外延，紧靠商务人群，项目向西紧靠商务中心区，向西连接垡头边缘集团，保证了充足的外围商圈顾客数量，因此应大力发展辐射性强的商业，缩小社区商业的面积。从项目自身条件来看，充足的场地面积为项目提供足够的发展空间。只要规划得当，项目有充分条件成为北京东南地区新的城市餐饮娱乐购物中心。择租赁经营。国内大型连锁企业。包括零售企业餐饮企业和娱乐企业，多选择租赁。中小投资者。以分割购买商铺为主，有利于开发商快速回笼资金。租售分析下面，我们通过对项目所在区域其他商业地产租售价格的分析和空置分析进步明确本项目所处的商业大环境，并作为确定项目租售价格的依据之......”。

2、“.....项目附近商业地产的销售均价在万元万元之间，略高与北京市平均水平，但相比于中心区的商铺仍有定上升空间。因此，这价格可以作为本项目定价的参考，进行定价时应比这价格略低些。租赁价格分析区域内其他项目的租赁价格序号项目名称价格租金总建筑面积出售出租率建筑形式世桥国贸公寓元天平米平米不祥底商九龙花园元天平米平米底商元天平米平米独体山水文园元天平米不详底商富力城元天平米地下由于本区域多数的商铺尚未开始经营，因此这部分数据对于项目的租赁价格缺乏足够支撑，但是通过调查发现，在本区域的大体量独体商业的日租金均价多集中在元之间，同时，环四环商业带中，与本项目位置类似的如金四季欧尚和乐华梅兰在西南四环选择的点，这些项目的日租金均价也多在元之间，因此可以基本确定，本项目切合实际的租赁价格也应集中在这区域内......”。

3、“.....但隐性空置率较高。这意味着本区域项目的销售面积普遍大于经营面积，造成这现象的主要原因是有相当多的项目目前还没有开业另外还与周边商业气氛还不成熟有关。对项目所在区域的商业地产开发的总体评价项目位于环四环商业带上，拥有开发商业地产的良好基础，随居民收入增加和私家车拥有量的增长，项目有非常好的发展前景。项目所在地区位于的东南方向，而地区是整个北京市未来发展的重中之重，是整个城市高收入阶层聚集的地方。从的发展来看，向东扩张的趋势已经十分明显，随的东扩，本项目的地段优势就越发明显，地段价值也将随之提升，周边将变得更加繁华。随之对商业的需求也将越来越多，同时商家对于本区域也将越来越感兴趣，会有更多的商家进驻，也就需要更多的商业地产项目来为商家提供场地。总之，从远景来看，项目区域的商业地产开发是有发展前景并能够取得良好回报的。商业用房项目分析项目优势项目位于规划中的环四环商业带上......”。

4、“.....形成基本消费项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。项目劣势项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间项目周边的基础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要定的时间项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。项目机会商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大与等商业的业态错位互补，将可能形成的效果项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。未来区域内居民的餐饮娱乐消费支出多，且注重品牌......”。

5、“.....综上所述，我们的结论是项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目的区位发展潜力建设时机和其他条件来看，具备很好的娱乐型购物中心的生成发育条件。项目的最终成功有待于发挥优势克服劣势。项目面临的困难和问题是客观存在，有些变数还是我们当前难以预料的。然而经慎重论证我们认为上述劣势基本为当前市场经济条件下，新的商业中心发育成长过程中的共性问题，是有望通过谨慎经营和动态调整得到解决的。关键在于要充分发挥项目的区位优势品牌号召力基本经营项目和特殊经营项目的大跨度结合，依靠经营者的辛劳努力，弥补经验不足的主要弱势。这样，本项目完全有把握实现成功经营。项目定位及设计建议市场定位在本节，我们将根据前面的分析结果确定本项目的整体市场定位，形象定位规模定位和目标顾客定位。定位原则从实际出发，定位应采取的原则是充分利用自身条件充分利用自身条件，是要找到适合本项目地块属性和具体特点的定位群，也就是自身条件决定的能做什么。严格控制市场风险这条原则的目的是找到市场接受能力最强，风险最小的定位。找到可行范围内的市场风险最小的物业类型组合......”。

6、“.....今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料半成品构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌产地质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。施工过程中单位必须严格按施工图纸国家现行有关标准和规范工程质量检验评定统标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工记录检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全文明协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政市容交通等要求。第七章投资估算和资金筹措估算说明投资估算依据本项目的投资估算以国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行有关建筑工程定额费用定额及费率标准为依据，参照类似工程的费用水平而编制的。投资估算说明本项目建设投资包括基础设施工程建筑物建安工程以及设备工程等，具体工程量按照方案的各项技术指标。基础设施工程包括场地平整道路以及敷设的管线工程等......”。

7、“.....预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用及其他费用之和的估算根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。投资估算经初步估算，项目建设投资约万元，其中建筑安装工程费用万元，其他建设费用万元包括建设单位管理费万元，预备费用万元，建设期利息费用万元。详见表桥工程投资估算表序号工程或费用名称技术经济指标投资估算万元单位数量指标元单位建安工程费用廊桥桥体工程项廊桥建筑装饰工程项亮化工程项二工程建设其他费场地准备及临时设施费项第项图审费项设计费工程勘察设计标准修订本条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。项目的建设有利于推进市城市化建设，为市经济平稳较快发展提供了持久动力。项目建成后可以提升城市商业氛围，将为周边居民及外来游客提供居住及配套保障交通设施，完善公共设施，大幅度改善提高居民及游客生活，项目具有较好的社会效益。项目的建设是贯彻落实科学发展观的重大举措，有利于拓展城市空间，缓解城市生活压力，减轻社会矛盾，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障。因此......”。

8、“.....项目的建设都具有必要性和紧迫性。建议本项目总投资估算约万元，项目建设资金由市城市发展投资集团有限公司自筹及商请银行贷款解决。项目的启动关键在于建设资金的及时足额到位。建议应及时落实资金到位，才能保证工程在投资估算控制范围内如期按时按质完工。主动做好各项前期准备工作，使项目能如期开工。通过招投标择优选定承包商，做好合同管理及协调工作，在项目实施过程中注意对质量工期建设成本进行全过程的动态控制，设计单位应严格按国家强制性标准规范的要求设计，尽量减少设够材家居超市宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙好美佳东方家园爱家家居等百货店百盛华堂商场北京华联王府井百货太平洋百货等电子数码专卖赛博数码百脑汇等项目综合分析通过上述分析，我们认为本项目有如下特征从位置特征来看，项目拥有良好的地段位置，交通通达性和通畅性均好周围已经有相当数量的居民住宅落成，但基本商圈较为薄弱位于外延，紧靠商务人群，项目向西紧靠商务中心区，向西连接垡头边缘集团，保证了充足的外围商圈顾客数量，因此应大力发展辐射性强的商业，缩小社区商业的面积。从项目自身条件来看......”。

9、“.....只要规划得当，项目有充分条件成为北京东南地区新的城市餐饮娱乐购物中心。择租赁经营。国内大型连锁企业。包括零售企业餐饮企业和娱乐企业，多选择租赁。中小投资者。以分割购买商铺为主，有利于开发商快速回笼资金。租售分析下面，我们通过对项目所在区域其他商业地产租售价格的分析和空置分析进步明确本项目所处的商业大环境，并作为确定项目租售价格的依据之。销售价格分析各项目商铺面积与销售单价序号项目名称价格租金总建筑面积出售出租率建筑形式恋日国际底商易构空间底商后现代城不祥底商金港国际底商珠江帝景底商世纪东方城底商恋日国际易构空间后现代城金港国际珠江帝景世纪东方城售价面积通过计算，项目附近商业地产的销售均价在万元万元之间，略高与北京市平均水平，但相比于中心区的商铺仍有定上升空间。因此，这价格可以作为本项目定价的参考，进行定价时应比这价格略低些。租赁价格分析区域内其他项目的租赁价格序号项目名称价格租金总建筑面积出售出租率建筑形式世桥国贸公寓元天平米平米不祥底商九龙花园元天平米平米底商元天平米平米独体山水文园元天平米不详底商富力城元天平米地下由于本区域多数的商铺尚未开始经营......”。