1、“.....元平方米。不可预见费本项目的不可预见费用为万元，单方成本为元平方米。投资利息本项目的投资利息为万元，单方成本为元平方米。其他费用本项目的其他费用为万元，单方成本可分摊元平方米。第九章财务效益估算项目开发前景根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大的扩展，并且，市区主要是向河北岸延伸，向南过渡至滨海城市只是工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。具体来看，本地块开发面临的外部环境制约及前景如下用地条件规划区除东面有小块山坡外，其他地势相对平坦。四周相同类型的项目蓄势待发，但已形成了较大规模。周围环境广场用地周边拥有丰富的人文资源。四周有市公安局国家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化体育中心等，是惠州新城区的核心地带，集政治经济文化贸易于体，各种氛围都较好。发展前景区位优势本区位于城市规划区核心地带，兼具城乡优势是广州汕头发展轴线上的处重要空间节点。良好的交通网络从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为级国道......”。

2、“.....使得本规划区与周边地区都有方便快捷的交通联系。市场的需求近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场的兴旺。本区由于兼顾多重优势，有机会成为房地产投资资金聚集的热点地区。财务效益初步估算本项目可供销售的物业类型主要有高尚住宅及机动车室内泊车位。由于本项目目前处于筹建开发的前期阶段，因此，在计算可售面积时，只对电梯间楼道等公用面积进行了分摊计算，而在对如幼儿园运动场垃圾房等公建面积时则不进行分摊。考虑到本项目是个大规模和高档次的综合性住宅小区，建设跨期较长，配套设施种类较多，针对本项目今后各阶段的开发，将会存在许多不确定因素，因此，在进行本项目开发的前期可行性研究的财务效益分析时，需要设定定的条件。现将有关的计算过程表述如下计算设定价格水平的假定依照本项目财务评价的惯例，本报告以进行项目租售的价格测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，租售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平......”。

3、“.....即不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。本项目各类功能物业的市场测价结果详见如下所示商业写字楼万商业住宅万商业商场万地下室车库万分阶段进行财务效益分析的原则由于本项目小区具有较大的占地规模，基于对本项目周边区域市场开发前景的慎重考虑，决定采取分三阶段滚动开发的形式进行本次开发。各个阶段的开发独立负担各自的支出与收入，并且，进行独立的财务效益测算。依据目前的实际情况，我们设定首期建十层综合商住楼四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建二十九层写字楼座，二十八层商业楼座，国际标准网球场座三期建二十八层商业楼座，高层综合楼座。第阶段开发运作期限的设定对本项目进行开发的运作期限，首先设定为第阶段开发本项目首期，筹建期为半年和建筑期半年，如果以个季度为个核算期，则该阶段的整个开发期共分为四期。在筹建阶段内将进行第阶段开发的前期准备工作，发展商需支付第阶段开发的土地成本前期费用和开发期税费等，基本是反映到该期期末进行计算同样地在建设期内将开始进行第阶段开发的各项工程建设......”。

4、“.....第二及第三阶段的开发按照不受物业市场环境变化的影响，以连贯和正常开发的建设进度安排施工计划。暂定本项目首期工程完工的开发期为年，则该阶段的整个开发期共分为四期，各项工程费用将按发展商拟定的正常工程开始进度，反映在各个核算期的期末。进行物业销售时预计发生的税项及费用按照本地区房地产开发企业进行物业项目开发的习惯，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税金及附加按营业额计算防洪费按营业额计算房地产交易管理费按交易额计算印花税按交易额的计算其它按交易额的计算。上述合计为万元以项目总销售收入万元乘以。本项目销售税费览表销售税万元营业税金按营业额计算万元防洪费按营业额计算万元房地产交易管理费按交易额计算万元印花税按交易额的计算万元其它按交易额的计算万元销售费用万元按发展商自行销售本项目物业的原则，包括项目推广宣传费用等按销售收入的计算。所得税项目的总收入在扣除了总投资及销售税费财务费用等成本费用后，得出销售利润......”。

5、“.....开发资金运作的设定以及资金筹措原则第阶段的开发作为本项目整个开发的开端，起到启动整个小区开发的重要作用，因此，第阶段的财务效益核算将采用动态分期的方式进行。在开发资金筹措的原则上，确定通过以下三个途径来完成，是充分使用第二阶段的物业预售楼款，二是在本核算期间内可供使用的预售楼款和自有资金不足以全部满足开发投资的情况下，其缺口部分将主要通过银行贷款的形式进行筹措，贷款利息为年息初步定为。首期第阶段开发中以第二阶段预售楼款抵偿开发投资的原则首期第阶段开发的主要作用在于启动整个小区开发，因此，在第阶段物业销售的方法上，采用了低价销售的策略。作为低价销售的个补偿，设定预售楼款可以在筹建期和建设期内回收全部或大部分，也就是说，大部分第阶段的预售楼款可以被利用作为第阶段的开发投资。并对预售楼款的使用原则进行设定。预售楼款回收方案平缓回收方案平缓回收方案指在首期开发的建设初期开始进行预售楼款的回收，此时，首期开发已经取得了施工许可证，开始进行主体工程的建设......”。

6、“.....采用这种回收方式，将有部分的预售楼款被用于开发建设。预售楼款的使用原则设定，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。根据本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利率暂定为，按单利计算。影响开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主......”。

7、“.....则具有较强的竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之。但是在实际操作过程中......”。

8、“.....问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。第十章结论及建议本次广场进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下研究结论本项目的规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽的目的。项目拟分若干期滚动式开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求本次可行性研究对首期开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有定的可操作性，从第阶段开发财务评价的指标上看，基本达到了以尽量少的资金启动整个小区开发的目的......”。

9、“.....小区开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期开发的分析主要是考虑到外部市场环境以及城市交通系统改良后对其造成的影响项目内在盈利能力的预测。以目前来看，整个二期项目完成后，广场便成为惠州较大的人文住宅小区，其市场前景看好。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力。可行性建议本项目特指广场的建设，包括部分公共设施的建设与完善，项目采用分三期滚动式开发，对土地成本的分摊原则是按照各个阶段实际使用土地的面积来支付土地成本。按照这个原则，各期开发对土地成本的负担较为均匀。特别会对第阶段的启动开发较为有利。根据第阶段开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对第阶段开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。作为个大型的住宅小区开发，跨期较长工程庞大，需要面临的市场交通规划等外部条件复杂，加上各阶段滚动开发在需要提高资金的使用效率的同时......”。