1、“.....公交系统公共配套设施相对不甚完善，因此它并不符合城市花园系列的以多层为主的配套交通完整的高档社区。从产品的角度来分析，应为低层低密度为主的新市镇，真正意义的高尚社区，才能给该地块价值带来提升，降低地块位置较偏的劣势，吸引追求高尚生活的客户前来居住。其设计风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑北美风情新市镇的概念。在规划中我们设想该项目容积率住宅净容积率为，排屋和多层各占半，其中多层以层错落布置。形成个低层，低密度，高绿化率的居住区。规划布局及分期情况规划布局我们设想以南北向商业街为纵轴，东西向保留河道形成的绿地景观走廊为横轴，基本将小区划分为个区，主入口在地块南侧路，北侧次出入口通过路可通达路。其地内现有河道将被保留，将其建成小区的大绿洲景观带，成为小区的主要休闲绿化带，在其周边将布置些较高档的排屋。小区南北向规划条贯穿用地的商业街，非常便捷地可服务于整个小区......”。

2、“.....公建配套与住宅同步实施由于用地周边缺少成熟的公建配套设施，必须考虑分期建设中要合理均匀地布置公建服务用房。对于每期的住宅建设都有与之相适应的成熟配套。项目建设过程中公建配套和住宅应同步实施，并且每期都应其独特的卖点。规划形态分析在有别墅汤臣高尔夫别墅等批高档外销楼盘，本产品规划形态希通过美国新城镇这概念将本案推至个较高的层面，使客户易联想为外销高档楼盘。商业街呈线性展开，层左右，沿街立面有丰富的色彩和造型，再通过对路面行道树路灯座椅铺地等的点缀，形成浓郁的美国新镇氛围。住宅形象简洁明快，在屋顶窗户入口等的细节处理方面表现出美式住宅粗犷简约温馨的格调。景观绿化方面沿河做些运动娱乐设施，如网球场慢跑径小码头亲水平台小树林等景观设施，创造出休闲生活化的田园风光。组团内部重点做些浅的水面和堆坡处理，道路绿化以朴素简洁为主，住宅随着地势起伏，再加上坡屋顶的轮廊线......”。

3、“.....期开发万平方米，二期开发万平方米项目销售周期年附图张二开发计划安排第六部分成本及投资收益预测成本预测现先暂时按新区镇金海路地块合作开发意想书进行测算，该项目总占地面积亩，折万，规划综合容积率，建筑面积，其中住宅，公建。合作价款以合作地块住宅用地容积率住宅楼面价元平方米计，合作价款总额暂定为人民币元整。按年开发进度分期进行交地，地价共分年支付，计划在年月份付完地价。经测算该项目总投资为万元，单位成本元，其具体明细如下项目投资总额万元单位成本元土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林工程费配套工程费开发间接费月底签约销售开工项项目目其中利息支出制造成本小计营销费用管理费用期间费用小计项目总投资二经济效益分析经济效益分析按以下条件进行测算综合容积率，可售面积万目前宗地周边可利用的生活配套设施较缺乏......”。

4、“.....目前依靠公共交通出行不方便。二项目机会和风险机会新区三大开发区微电子产业带以及镇大学城的发展，将大大提升本项目所处区域的人气及区域档次，可增加土地价值。公司参与镇后期平方公里开发,可为今后发展进行提前土地储备。风险地块所在区域目前尚不是市场热点区域，前期推广成本较高并且存在定市场风险。三结论及建议本项目地处外环线以外，土地成本低，容积率低，利润空间大项目今后发展的腹地空间大项目风险可控。因此，公司认为本项目是可行的，提请总部项目听证会审议批准。，多层元，排屋元，商铺元，平均售价元可售面积完全成本按元，已摊入配套公建成本及期间费用由于项目位于新区，税收较为优惠即营业税及附加实际为，所得税按税率征收该项目峰值资金需求万元，为年月份。项目利润率及回报率该项目税后利润总额为万元，单位净利元......”。

5、“.....增减元其对利润的影响如下表营业额销售毛利税前利润税后净利销售净利率总投资回报率启动资金回报率内部收益率如果对制造成本进行调整，增减元其对利润的影响如下表项目营业额销售毛利税前利润税后净利销售净利率总投资回报率启动资金回报率内部收益率如果对容积率进行调整，其对楼面价的影响项目容积率容积率容积率容积率楼面价元如果对容积率进行调整，住宅净容积率增减,其对利润的影响如下表项目容积率容积率容积率容积率营业额销售毛利税前利润税后净利销售净利率总投资回报率启动资金回报率内部收益率项目开发各期利润体现安排年份结算面积单位净利元税后利润万元年年年年年合计盈亏平衡点分析保本售价元，即销售净收入等于总投资额万元保本销售率，当销售面积达到时，实现保本......”。

6、“.....保本销售率单位投资额营业税率所得税率销售单价单位投资额所得税率三项目资金预测开工及销售计划安排该项目暂时预计分次开工，预计从年月开始销售，其具体销售计划安排如下年份季度销售面积万年当季销售累计销售年当季销售累计销售年当季销售累计销售年当季销售累计销售年当季销售累计销售资金回笼预测现暂按均价元测算项目总额万元资金具体流入回笼的预测说明销售回笼资金运用预测项目万元资金具体流出的预测说明土地获得价款二开发成本三期间费用营销费用暂按销售额的计算。管理费用暂按销售额的计算。合计依据上述假定，项目资金占用情况项目启动资金万元。资金占用最高值万元年月。预计年月，该项目可实现现金净流入。第七部分税务分析营业税营业税基本税率为附加税为营业税的。包括城建税教育费附加堤防费义务兵，河道管理费营业税综合税率为财务测算时按营业税为，营业税附加为......”。

7、“.....三土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税的最高售价限额为低于上述最高售价限额，可免交土地增值税。第八部分综合分析项目优势和劣势优势本项目为城乡结合部的大型社区项目，符合万科贯的操作优势。三通平地价成本低，仅万亩，项目利润空间大。劣势特点其生活配套主要依托周边已有的配套设施。小区内只配建少数设施，如幼托小型超市等。典型项目万邦都市花园康桥半岛等。新区年度万以上个案列表编号个案名称案量编号个案名称案量编号个案名称案量天安花园锦绣天第御景园怡东花园仁恒滨江汤臣豪园恒大华城香榭里花园博爱家园东新城万邦都市花园康桥半岛阳光欧洲城恒大翰城证大花园大型个案基本集中于生活配套设施集中地区，如金桥联洋六里上南和内环线内成熟区域，项目本身无法完成配套的自我完善。真正脱离生活成熟区域仅有康桥半岛阳光欧洲城，且产品类型均为面向有车族的别墅型产品......”。

8、“.....应当充分利用镇新区整体规划的优势，使之形成为大型居住社区的中心。大型居住社区定义居住规模在万平方米以上，生活配套多以小区内部为主，整个社区可以由多个个案组成。特点整个居住区可能由多个开发商参与开发，但均遵照总体的规划，其生活配套统规划建设，为小区内多个项目提供服务。典型项目联洋新社区金桥生活园区。三市场竞争项目的列表分布案名金海路项目阳光欧洲城二期证大家园汤臣豪园万邦都市花园康桥半岛位置新杨高路佳林路五莲路弄龙东大道号龙阳路浦建路口沪南路号发展商万科高桥置业证大投资汤臣集团万邦集团澳洲集团公司与康桥集团公司占地面积万万万万万万总建筑面积万万万万万万容积率设计背景建筑设计院中国建筑西北设计研究院分院日本设计株式会社新加坡陈氏设计事务所美国泛亚易道价格交通依托金海路和在建的外环线，地面交通发达，公交线路以郊区中巴为主地面交通发达，公交线路较少地面交通状况良好......”。

9、“.....地面交通发达地铁二号线龙阳路站，地面交通发达依托外环线和沪南公路，地面交通发达，公共交通以郊区中巴为主产品类型低密度社区联体别墅多层和小高层为主，辅以叠加式复式电梯房多层小高层新独院住宅联排别墅主力面积二房三房开盘日期区域环境处在新区的镇的南侧，金桥出口加工区东侧金桥镇镇中心金桥镇的北侧张江高科技园区北侧处于花木镇南侧，北蔡镇北侧。南汇县靠近新区的交界处周边环境临近金桥出口加工区以及在建的杉达大学城，附近的居民多为务农的农民。金桥镇镇中心的边沿，周边以工人新村为主。处在东陆新村的外沿，居住气氛较差。与汤臣高尔夫球场隔龙东路相望，南侧是张江高科技园区，生活气氛比较薄弱。路网发达，紧贴捷运交通，进出十分方便。周边没有住宅项目，外环线内侧有少量别墅和小高层项目。生活配套没有依托金桥镇，生活配套比较齐全比较差比较差临近花木新村，生活设施齐全......”。