1、“.....排水管线建设费估算,八煤气费用估算,九宽带通信费用估算,十管理费用元十财务费用元十二销售费用元十三税收营业税元城建税元,教育附加税元,印花税元,投入合计经济效益测效销售收入元,,住宅房,元,商业房,元,二利润盈利能力分析。项目计划营业收入亿元,应缴税款约万,预计可获利润万元。清偿能力分析。本项目投入资金的自筹，其余的借贷。通过效益测算及市场分析，资金回收期应在年左右，回收率在以上，清偿能力完全可以达到。八风险分析风险因素。投资房地产业,具有高的投资回报,同时也存在定的投资风险,投资风险主要包括以下几种融资风险......”。

2、“.....不排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。二管理风险。本项目是公司由高科技产业向房地产这个新的经济增长点开发的新项目。目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合两方面的情况，摸索出符合公司实际和地区特点的管理模式。三规模设计风险。项目的规划设计究竟适不适合这里的人文环境。四市场风险。项目能不能准确的确定市场的接受能力和目前南京楼盘炒房族太多。五融资风险。项目的运行有赖于资本的投入，在公司自有资金不足的情况下，需通过融资解决资金问题。六其他风险。不可抗力和不可预测事件的出现......”。

3、“.....将加强对有关政策法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。项目将努力加快开发速度，缩短项目的周期，减少政策变化所带来的风险。公司将充分利用政府对河西的优惠政策，提高公司的实力和抗风险能力。二针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有充分弹性敏感性和适应能够性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和科学技术知识，培养创新意识。加大促销力度多渠道多方式推广促销，降低各项开发建设成本。三针对规划设计风险。项目将会请有经验有影响的设计院共同参与规划设计在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士广泛听取意见......”。

4、“.....减少项目的设计风险。四针对市场风险。项目将保证商品房的高质量，以优质的产品和服务，创立公司的品牌，从而战领市场通过降低开发成本，减少市场风险。五针对融资风险。公司将科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。九可行性研究结论项目经过了充分的市场调研和分析，赶上了河西房地产价格路攀升的好时机，项目运作单位有丰富的经验和各方面的人才，项目具有良好的经济效益和社会效益抗风险能力较强，所以本项目是可行的......”。

5、“.....鼓楼区是南京市经济文化较为发达的个区，它以浓厚的文化氛围，发达的商贸业在南京市整体经济构架中占有重要地位。显山露水见城滨江南京新轮的百亿新城计划的启动，凸现在千禧花园住宅小区所在河西地块。因它处于城区或邻近区也聚集了高档的建筑以及相关的商业旅游文化体育服务等行业......”。

6、“.....百亿新城计划彻底打破了条秦淮河将南京分为内外两城印象，将河西板块拉入了城市的怀抱，通过新区建设消化城市人群，使河西房地产悄然升温，这地区成为百姓安家热线，年房价就上升了元平方米。二区位交通。宗地所在区域内有江东路凤凰西街茶亭东街水西门外大街草场门大街清凉门大街汉中西水厂路等城市主次干道，道路通达度高，附近有路路路路路公交汽车，是路路的停靠站，交通十分便利。三区域基础设施条件。供水供电保证率，排水设施就近排入城市排水体系，通信设施煤气管网齐全到位，所在区域毗邻长江，主要为居住小区空气清新噪音较小环境质量好，周围各种服务设施应俱全，吃穿住用行教较为方便，能够充分满足项目建设需求......”。

7、“.....似乎是路直线攀升。从年前不到元的起价到今天突破的均价，证明该地段的发展势头不可小觑，除南京楼市整体旺盛的因素外，政府规划政策倾斜也是带动价格的大幅度上升的原因，相信未来两三年内在南京楼市大环境不变的前提下，河西板块房价持续上扬将是不争的事实。另外，目前河西可供开发的土地越来越少，土地的稀缺性，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的产品将在今后段时间内继续升级，河西板块的楼盘将有很大的升值空间。销售策略针对河西板块开发的情况和人们的心理，主要运用引导启发比较的销售策略。引导引导客户认识到购房是长期规划，在户型大小配套上要有远见和超期意识......”。

8、“.....可以通过借款按揭等多种方式筹集资金。比较就是将近几年河西板块房价直线上升，以及邻近楼盘来进行比较。价格定位千禧花园的定价为元，该宗地的东面清凉门大街千秋情缘小高层元成。七效益分析全部项目千禧花园住宅小区投资效益测算序号名称单价计量单位数量计量单位金额项目概况土地总面积,容积率建筑面积,户数用地性质工业有关费用估算土地费用,土地转让费用元亩亩退二进三补交出让金,元亩亩土地用途变更费元,劳动力安置,万人人二市收规费市政公用基础设施配套费元,防空地下室易地建设费元,发展新墙体材料专项费用元,,散装水泥专项基金元,,新建房屋白蚁防治费元,,城市建设档案资料服务费元,,城市规划设计费元,,环境报告编制费......”。

9、“.....,三建安费建安费元,勘察费元,,项目可行性研究费元,,设计费元,,电梯费,元台台建设工程标底编制费元,建设工程标底审核费元,工程建筑招标代理服务费元,招标公证费元,招标合同鉴证费元,建筑施工安全监督管理费元,监理费元,小区配套费估算工程劳动定额编制费元,建设工程质量监督费元,建筑验线费元均价。南面东宝花园嘉景园元均价。西面育才公寓元均价。北面江东北路金陵御沁园高层元均价由此可见千禧花园的定价极具竞争五项目规划设计设计思路千禧花园住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本，居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群......”。