1、“.....前期入住率较低，没有成熟社区的鼎盛人气由于人气不旺，社区氛围不够浓厚，将会影响买家的信心。紧邻莞樟大道和高速公路，有定的噪音和空气污染。远期楼花销售，易造成买家的观望心理。部分外围楼宇临村屋，视觉效果差。整个小区没有任何稀缺性天然景观。市场威胁莞城楼市推出量大，市场容量有限，空置率逐年提升。竞争对手多，其中不乏实力雄厚知名度高的发展商。重要竞争对手为准现楼现楼发售。主要竞争对手项目综合素质较高，在户型设计园林设计均有自己的特色。市场机会共第页户型面积的优势项目户型面积小，为目前市场的空白点，有利于迅速抢占市场。新颖独特的户型设计，为东莞之最专为白领设计的精致户型，有利于发掘新的客户，形成市场的热点。靠近科技园，拥有潜力客户本项目周边汇聚大量的企业和高素质的人群，为本项目的发展提供良好的机会。旧客介绍新客，不可忽视的客户资源前期积累的客户资源引导得当......”。

2、“.....找对路线，迎合目标消费群发展战略项目发展总战略差异化产品，泛客户定位分战略战略最大限度利用规模优势，以项目的成熟环境形成本地顶级的国际化生态社区。战略走差异化竞争，发挥国际化住宅产品特色与优势，提高素质以提高性价比。战略提升单产品开发量，降低开发风险共第页控制商业供给，以街铺形式开发。战略城市白领的泛定位。形象定位项目形象定位白领房子时富造阐释将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置目标客户楼盘规模配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位。首先，随着东莞城市的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到东莞来。这个消费层带动了东莞对房地产的需求，也使东莞房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑东莞地产发展的重要力量之。其次，东莞市政府大打城市牌，此牌出，聚集效应明显......”。

3、“.....随着新城市中心的建成，这带的市政基础设施将更加完善，对客户的吸引力加强，会有更多的人从镇区搬来城区居住。第三，对于白领阶层来说，购买中小户型住宅，第考虑的是地段，其次才是成本必须有便利的交通，成熟的社区生活配套，才适宜自住。时富花园所处位置优越，位于莞樟大道莞深高速公路共第页莞深出口处，背倚翠海林峰及旗峰公园，占尽自然地利之美。社区与政府公务员宿舍公安局宿舍师范学院峰景高尔夫球场松山湖科技园等市政配套为邻，非常适合城市主流白领群体选择为长期居所，是白领真正心仪的完美宅地。产品定位根据市场分析和项目发展战略，本项目以城市白领房子为主的单性开发。根据地段的优势毗邻东莞汽车大世界东莞果菜批发市场海关陆路检验市场等，建议临街单位规划商铺，并使群楼控制在两层以内。户型定位结合市场分析以及项目初步的规划布局建筑面积，初步确定本项目的户型面积如下首层以多平方米的房房为主......”。

4、“.....二三层则可以考虑引进大卖场，完善商业配套，汇聚消费人气。物业类型户型面积套数套占总户数的比例房起共第页房起房起小计商业街铺客户定位根据本项目的市场定位及形象主题定位，本项目的目标客户定位将除了享有同地段景观的竞争对手的目标客户外，还将吸引受落本项目形象定位的更高素质的买家。整体目标客户定位东莞知识分子高级白领，约占寮步镇居民，约占含非寮步户籍外来港商台商小企业等，约占含其它镇区在松山湖科技园东城寮步镇投资建厂的外来港台商小企业主等，拥有较强的购买力，对楼盘的素质要求较高。东莞城区的原居民主要以东城区为主，约占独具慧眼的投资买家，约占由于本项目所处的新城市发展的中心地带，项目的增值潜力巨大而且随着松山湖科技园人群的与日俱增，本区域的租赁市场也将火暴，将给投资客带来十分可观的回报。共第页重点目标客户锁定东莞知识分子外来高级白领他们忙于工作......”。

5、“.....他们希望拥有健康，渴望在都市里生活，在大自然里休息，楼盘应具有湖光山色园林绿化，环艺小品等景观。他们有较高的文化程度，因为我们可为买家提供信息高速公路。让部分买家感受现代科技，而让另部分买家觉得是身份的体现。价格定位建议毛坯房平均价格为元根据市场比较法测算销售价格，从东南城区及寮步镇选取具有代表意义的项目进行价格比较。市场比价法测算销售价格分析表案例名称本项目景湖春天世纪城地王康景台新天地华庭中信东泰之阳光假日蔚蓝星湖地理位置接壤东城郊东城中心区南城中心区东城郊区东城郊区南城区东城区市场均价区位级差销售能力交通条件周边环境小区配套景观条件建筑规模外观设计共第页户型设计合计差价率权重评估单价计算注以上价格均为毛坯折实价格策略调价根据市场比较和经济测算，本项目的销售均价是元。从策略上分析，采取以下策略调价有利于销售。销售前期尽量采取低开高走，起价考虑在元......”。

6、“.....目标客户之附近工厂白领和周边居民生意人对项目的供应有大量需求，能为巨大的项目带进人气。目的建议首先以低价尽快回笼资资金投入到配套设施的完善促进二期的中期销售，为以后销售的提价打下基础。销售中后期逐步开始提价，估计后期均价可达为元共第页六营销策略阶段策略入市推广策略首推时机的选择东莞市房博会将会在月份举行，届时东莞市所有楼盘均会参展，是各开发商展示自己实力与楼盘素质的好时机，本项目已预定好展览位置，定要借房博会举行的机会开始项目的内部认购，内部认购期初定为个月，公开发售的时间由发展商解决了预售证问题后待定，但从买家的购买心理出发考虑，最佳的公开发售期应在框架结构达到定的楼层。首推货量选择针对本项目的实际情况，应采用低价入市，选择项目中景观位置都较好，面积较小的单元，而且在市场上具有竞争力的产品，在入市时以较低的价位抢夺市场，吸引买家注意力，形成开盘旺销的势头......”。

7、“.....因此有必要在市区人流密集的白领消费高档商场或酒店设立临时展览中心，并有专职看耧车，方便兴趣客户参观项目现场。设定项目至市中心的屋村巴士由于本项目所处位置的城市公共交通工具缺乏，故此应设立定时定点往返市中心的屋村业主专用巴士。来解决了项目为业主的交通问题，二来有了项目的流动广告，三来可接载看楼人士，增加了客流量。派筹内部认购建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。公关活动活动白领精英酒会时间待定地点项目的瑞士湖畔对象色服务，如费用代缴钟点工和保姆服务等。因为本项目所处地段的治安环境不太理想，所以小区的物业管理将采取封闭式管理。小区的物业管理要引入先进的智能化设施......”。

8、“.....本小区的物业管理，将开展小时热线投诉，由专门的人员负责，确保不漏掉任何个投诉电话。同时，还将加强专业化培训，制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化标准化要求，从而规范售后服务的工作程序及制度。本小区的物业管理，将更广泛地接受住户的监管，更广泛加强与业主交流，更广泛地开展社区文化活动，以确保大家和和睦相处。八项目开发建设及经营的组织实施计划建设期项目开发时间以同类建筑平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积，考虑施工进度预计建设期为前期个月，施工期个月，建设期共个月。建设期的安排根据项目规模在资金到位合理的施工条件下拟定。销售期根据同类项目的般销售期确定，本项目销售期预计为年，从地上主体结构部分施工大到预售条件计起。共第页项目附近大型企业的高级管理层界的从业人员过去积累对本项目有意向的客户。共第页形式及内容露天自助餐，全程有嘉宾表演节目......”。

9、“.....目的利用餐酒会作为个契机，将本项目高素质的产品推介给特定的目标客户，皆机扩大本项目的知名度与美誉度，打开销售的人脉链。新闻炒作本项目作为松山湖科技园附近的高尚住宅社区，而且具备高素质的建筑产品，必须借媒介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒作，营造市场热点。持续期销售策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告报纸广告户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。把每个月作为个销售周期，每个周期主打种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。尾期销售策略按照国际营销学个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期进入期成熟期持续期和尾声。地产界通常所说的尾盘共第页般指持续销售期和尾声......”。