1、“.....上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。多元化的风险该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公开展活动能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品能否吸引市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二风险规避建议老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和定的经济效益，是个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住要重点打造项目的老有所为的养老模式，要在市独树帜......”。

2、“.....真正做到老有所为的平台，要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，是建议引入市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务二是打造高级护理中心，为市其他的养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险本项目每年上缴的各类税金高达多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案......”。

3、“.....扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第十章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场发展的需要建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。目前市养老服务机构大约有的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，老年公寓建成后每年可解决位老年人房屋配套设施建设费用约万元按个床位，每个床位平均投入万元床位万元万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元。三总投资估算期投资二期投资亿二资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第八章投资效益预测期投资效益预测按该项目期建成包括第阶段和第二阶段以后进行测算。由于期以学院原亩土地和新征亩土地，占地面积较小房屋为改造学生公寓栋专家楼和新建综合楼栋，环境条件及住房条件与目前市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前市高档老年公寓稍高进行测算......”。

4、“.....按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元月月约万元综合楼老年公寓约万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用层楼做老年公寓张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算张床位元月月约万元商务客房万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用层楼做商务客房套间，按平均每套间元天，入住率计算套间元天天约万元护理收入万元按的入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床位元月月约万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入万元按人，每天每人消费元，入座率计算人元人天约万元商场收入万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约养生收入万元按每天有的人进行养生，即人，每人元计算元人人天约万元会议室收入万元按每天元，利用率计算元天天约万元场地出租医院协会办公商业收入万元按出租平方米，每平方米元月计算元平方米平方米月约万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按的人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人......”。

5、“.....平均工资元月含福利人元月月万元管理费用万元按营业收入的计算万元万元包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维修费用财务费用市场推广费用及不可预见费用等。水电气费用万元按营业收入的计算万元万元营业费用合计万元营业成本万元餐饮成本万元老年餐饮万元按老年公寓营业收入的计算万元万元度假酒店餐饮万元按餐饮营业收入的计算万元万元养生成本万元按养生营业收入的计算万元万元营业成本合计万元营业税金及附加万元营业税万元万元万元城建税万元万元万元教育费附加税万元万元万元营业税金及附加合计万元注未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。年均营业支出万元三年均营业纯利润营业收入营业支出万元四项目投资回收期期项目投资约万元，年均纯利润约万元，投资回收期万元目处于市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有条路通公交车......”。

6、“.....还可收集周边的畜禽粪便垫草处理后作为肥料。对保持环境卫生生态环境均可起到积极的作用。第三节环境评价本项目所采取的技术措施均为无公害和对环境基本不会产生不良影响的先进生物工程技术，可保证基地和辐射区的生态环境系统进入良性循环。本项目在建生态农业基地过程中不产生环境污染源与污染物，符合国家环境保护有关规定和要求。农业园周界种植防护林，可保证不受外界环境污染影响。第七章节能第节设计依据项目设计必须认真贯彻国家产业政策国家和行业节能设计标准，不得采用国家公布的限制或停止生产的产业序列规模，或行已公布限制或停止的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。第二节节能措施优化选型，选用高效率水泵，采用节能型喷灌滴灌设备工程中变电机电设备均采用节能型产品采用高效光源和新型节能灯具。采用生态农业立体种养殖循环模式充分利用土地资源节约能源。第八章安全生产劳动保护与卫生防疫第节安全生产劳动保护项目实施运行中，保证所需原料无毒无害，且对生产人员不产生危害。车辆和工作人员进入养殖场内，需进行消毒后方可进入。水源水质严格进行管理，不得将垃圾未经处理的粪水排入水系，造成水域污染......”。

7、“.....不使用未降解的生物肥料，不对土壤水及大气造成不良影响。第二节卫生防疫卫生防疫是保证项目顺利实施并产生经济效益的关键之，必须采取有效的卫生防疫措施。在设计中采取分离的布置方法，避免疫病传染。根据养殖特点，选择合理的地块布置各场区，不同品种的养殖场相隔较大距离分开布置，同样品种养鸡场按规模进行隔离，公母鸡与子鸡肉鸡隔离，人货分流。健全检验制度，强化检验手段。病死禽旦发现，立即转入隔离区，然后送到规定地点，按规定进行处理或焚化。如检疫出人畜禽类感染的瘟病，立即隔离。焚化深埋全部病畜禽，划定隔离区，彻底消毒后闲置定时间后再重新使用。鸡饲养采用全进全出制度，鸡群入舍前，将鸡舍进行清扫冲洗和消毒，鸡舍要每天清扫，并对畜禽活动场进行定期消毒。加强对疾病的预防，要服用低毒药品防止疾病发生，发现疫情及时报告兽医人员，尽快采取相应措施。良种培育的技术人员均需按国家有关卫生标准定期检查身体。第九章项目的组织管理和技术依托第节项目组织管理项目拟与浙江大学农学院省农科所建立联系，以得到进步的技术指导。在品种无公害栽培技术方面与浙江大学农科院共同研讨，进步完善生态农业园的规划实施方案......”。

8、“.....保证项目顺利实施和运行，技术依托单位负责建设期以及运行期的科研技术服务，保证项目技术目标方案等切实可行。第二节项目的运行管理机制项目实行谁投资亏平衡分析通过计算以生产能力利用率表示的盈亏平衡点第年表明，本项目只要达到，项目就可保本。第十三章社会效益生态效益评价第节社会效益评价技术贡献通过本项目的带动可以对富阳龙门的农业产业结构起到优化作用。并可对龙门镇和周边地区的农业进行技术推广及辐射。可解决龙门镇劳动力就业问题并通过参与项目建设，接受技术培训和农业科技普及，提高农民的素质安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。多元化的风险该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险......”。

9、“.....能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二风险规避建议老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和定的经济效益，是个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住要重点打造项目的老有所为的养老模式，要在市独树帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老有所为的平台，要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，是建议引入市的三甲医院......”。