1、“.....他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬 自信有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性。 零点结论 ◎区域地段环境交通环境绿化环境人文环境能够满足酒店公寓发展之需 求 ◎区域写字楼银行商场超市饮食娱乐休闲应俱全，完全达到酒店 式公寓发展配套条件。 ◎区域经济活跃，是武汉中央商务区中央金融区武汉首席富人区，方面 能够支撑酒店经营后的客源保证，另方面这些经济实力雄厚的投资者也是酒店 公寓销售的重要资源。 ◎区域住宅楼盘价格已经突破元平方米，写字楼按租金水平计算回报率， 其价格也达到万元平方米。而且住宅销售情况写字楼租赁情况较好，有力 本项目售价的提升。 第二章酒店式公寓专题分析 酒店式公寓，意为酒店式的服务，公寓式的管理，是种只做服务没有酒 店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲......”。

2、“.....供 其临时休息的物业，由专门管理公司进行统上门管理，既有酒店的性质又相当 于个人的临时住宅。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海北京等地均有开发，经济 发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。 年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，时成为热潮， 在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。武汉的酒店式公寓经历了怎样的发展 历程。 武汉酒店式公寓起源与发展武汉酒店式公寓的出现可以追溯到年。江汉路号，栋共层总 高度近百米的高层建筑台北之星。由于特殊的地理位置，在营销推广过程中， 该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。最 终，找到乐发展方向，定位为酒店式套房公寓。 年，武汉的房产投资初露苗头。武昌的鹏程时代汉口的天下城市星座均 推出平方米的小套户型。鹏程时代的小套标间在平方米左右，稍大的 翡翠座客卧房分开......”。

3、“.....当时两者单价均高出周 边楼盘元平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。 该段时期，武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫 于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商 和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。 年下半年，汉飞青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。汉 飞青年城将酒店式公寓描述成种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品， 它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描 述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的 样板房，将所有装修样才进行展示买什么得什么，买什么送什么。后期 的年收益，用表格形式算好，武汉人第次领略到买套房子还可以送这 么多东西，也第次领略到买房子可以如此时髦......”。

4、“.....基本上都是由烂尾楼改造而成。这其间 存在着巧妙的时间契机。年到年，也正是武汉市政府改造烂尾楼和停 建工程比较集中的段时间。如武汉阳光置业有限公司推出的青青国际公寓，该 楼盘的前身是写字楼，滞销了几年成为烂尾楼，在没有对建筑本身作太大改变的 前提下，代理公司将其重新定位成酒店式公寓，以元平方米的价 格推出市场，结果短短几个月即销售空，它也成为最初的温州炒房团进行 团购的房屋之。 年底到年，武汉小户型开始遍地开花，度被称为武汉小户型年如位 于武昌的鹏程国际，位于汉口宝丰段的中环新天地金叶就是典型代表。 随之非常男女东方时空宝利金国际广场上城国际纷纷登场。就连非城市中 心的光谷也推出了阁调和拿铁公寓，他们同样受到市场的追捧。年下半年，小户型公寓的发展前景开始不明朗起来，由于市场放量较大， 消化开始出现困难。但最值得提的是年至年，位于万松园路的圣淘 沙酒店公寓路高歌......”。

5、“.....并且成为目前武汉市运营最为 成功的五星级酒店式公寓。 零点分析上述酒店式公寓发展历程可以清晰追溯武汉酒店公寓起源发展高 潮冷却的群过程。同为酒店式公寓，经历了酒店服务式公寓小户型住宅公寓， 产权式酒店公寓三个阶段。从产品结构上也由烂尾楼改造发展到有天有地有花园 的精品小户型社区。可以说酒店式公寓逐步走向成熟。 二武汉典型酒店式公寓分析 台北之星 产品情况台北之星为层高层建筑，楼为商场，楼为设备层， 层为酒店式套房公寓，层为复式楼。台北之星层的酒店式公寓 在年月结束销售，而层的复式楼部分持续用了五年时间才得以 消化。户型面积从室厅的平方米到室两厅的平方米，由于时间跨度 大，销售价格也从元逐渐上涨到元。 定位推广在台北之星的定位上......”。

6、“.....日常接台北之星的物业管理公司广州佳音在物业管理的领域资历尚浅， 并没有其它代理的个案。对于酒店式公寓而言，当然是十分欠缺的。而且，在户 型配比上，台北之星全部规划为套房，这也和武汉后期出现的酒店式公寓以 单间为主不同。 零点评析台北之星虽然开创了武汉酒店式公寓之先河，取得了较好的业绩，但 是从产品本身和定位来看，有诸多不成熟之处，并非严格意义上的酒店式公寓， 只不过运用了酒店式公寓的些许元素。 汉飞青年城 产品情况汉飞青年成为武汉首个非烂尾楼改建的精装修产权式酒店公寓。它具 有余套小户型，层标高。销售均价从到元不等，目前其二手 房交易价格已经飙升到平方米之间。在房型上面标准层 米，挑高米内复式型双层，汉飞青年城年底主体结构封顶， 年月毛坯交房，年月精装修交房......”。

7、“.....有自 助式洗衣家政中心购物超市咖啡厅健身房商务中心智能化系统星 级酒店式电梯大堂，内部空间可任意分割组合，有线宽带空调热水器浴 霸抽油烟机电磁炉橱柜厨卫设施配套齐全。可以说汉飞青年城为当时 武汉市场上最为先进的小户型产品，但是收房后，消费者才发现物业出现的种种 弊端，过少的电梯，过高的容积率过窄的通道，过低的层高，还有过少的车位 等等。 定位推广汉飞青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。它将这 种新概念诠释的十分直白 得房率 买平方得立方 买房送装修七大类酒店式物业管理服务 用租房的钱买房，的年收益 开盘后，开发企业通过看楼通道包装红地毯，样板间有各种装修材料的具 体产地品牌标识。外立面广告报纸广告在长江和楚天发布连续四个整版的 广告，交纳定金用户可获得抵值卡等系列手段赢得市场认可，并度刷 新武汉住宅销售周期最短纪录......”。

8、“.....而是精装修公寓。 他的最终目的是用来投资和过渡性居住，无论从长线还是短线投资或者自住来 看，他都是种时髦产品，和真正的酒店式公寓有定差距，起码在功能上达不 到酒店要求。 圣淘沙 产品情况圣淘沙位于万松园路与万松园横路交汇处，占地面积平方米， 总建筑面积平方米，共套，容积率，绿化率，拥有 个停车位，为两栋层建筑。该项目从年月开盘到年月，销 售价格从元拉升到元平米。圣淘沙大厦由江汉饭店管理有限公司管 理，统经营统管理。为五星级酒店级别，目前套房会员价格从到 元不等。非会员标价最高达到元间晚。 定位推广圣淘沙定位产权式酒店公寓，以吸引投资客为主，通过稳定的收益 回报吸引客户，承诺稳定回报率。由于该项目产品品质打造较好，占据较好的地 理位置，加上定位明确，卖点突出，赢得了市场认可。 零点评析圣淘沙是真正意义上的酒店式公寓......”。

9、“.....我司认为该项目在销售上取得了成功，但后续运营是否成功要看酒店管理公 司如何管理。 兆瑞国际 产品介绍兆瑞国际为层高层，其中三层群楼，十八层酒店公寓，共计 套客房。该项目目前已经完成主体工程建设，预计年月推出。销售起家 元平方米，最高价达到元平方米。该项目年月份曾经退出市场，由于种种原因重新规划装修后推出。兆瑞国际开发企业自己组建兆瑞国 际酒店管理公司，全面运营酒店管理。 定为推广该项目为武汉有个酒店式公寓，项目以投资回报吸引客户，回报率 为，但由于价格过高，消化较为困难。目前该项目对外宣称精装标准达到 元平方米。积累客户达到余组。 零点评析兆瑞国际为标准酒店式公寓，开发企业当时定位较为准确，但在招商 过程中遇到阻力，在销售中难以达到目的，为了更好的套取现金，开发企业自己 成立酒店管理公司作为第三方进行经营管理......”。