1、“.....本项目尚处启动期，建议取，故内铺层定价在元同理内铺二层内铺层，内铺二层定价在元。住宅综合品质定价法各要素权重统计表地段交通规模档次规划景观项目综合品质评定编号名称地段交通规模档次规划景观综合品质御风锦江时代商汇锦江广场文笔新苑红色本项目住宅通过对本项目的各权重因素打分并计算得出本项目的综合品质为项目可比均价统计表编号项目名称销售均价元综合品质可比均价御风锦江时代商汇锦江广场文笔新苑红色本项目街铺本项目的销售均价本项目综合品质本项目可比均价由综合品质评定法得出本项目的街铺销售均价应在元左右。租金反推法由于铜仁地区住宅多以自住为住，且周边物业可类比租金不具参考性，故暂不考虑用租金反推法。客户心理价位据市调报告得出，目前铜仁市住宅主力总价在万元区间内，主力户型主力面积多在，其中三房为，两房为，住宅销售价格定位前面已经提到过......”。

2、“.....定价原则综合品质定价法租金反推法客户心里价位街铺均价元略万总结在综合两种定价原则得出的两种结果的同时，考虑到本项目住宅尚处启动期，故我司建议均价暂定位在元平方米，住宅主力总价控制在万。随着项目的面市收集反馈的客户心理价位，再进行修正并最终定出合理的均价，后期通过对项目充分的炒作推广陆续调高销售均价，实开发商利益最大化。第三部分招商方案招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第步。由于本项目细节存在不确定性，目前先针对整体策略招商客群招商方式招商推广作初步阐述。招商整体策略本项目招商定位立足铜仁辐射贵州面向西南二招商原则先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营......”。

3、“.....坚持以固本吸远远交近攻的招商原则。本地市场的汽车产品结构档次价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重省内重庆湖南等周边市场新的品牌资源的引进如知名品牌连锁店，以提升本项目经营档次及创造新亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。三招商客群定位根据上述招商原则，为了对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了初次等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群，系列的招商优惠措施和招商步骤也基本按照级别由高到底的原则来执行......”。

4、“.....做适当调整四招商政策资格审核各经营户所需提供审核资料略分区招商为保证汽配城管理的统，汽配城对所有的楼层和区域的功能及经营品种进行了科学的分区，入驻客户必须严格遵守汽配城的功能及经营品种分区规定。签定市场管理合同予以制约租赁程序签订认租书时须提交的资料和费用通过本公司资格审查的客户应由法定代表人或者授权人亲自到场签订认租书，并提交以下资料略签订认租书时，每间首层商铺须交付认租定金现金人民币伍千元整其余各层每间商铺须交纳认租定金金额部分待定签订租赁合同时须提交的资料和费用认租书原件认租定金收据三个月租金的租赁保证金及个月租金按政府房地产租赁管理部门的规定双方缴纳房屋租赁登记费及印花税。租赁期限租赁期限最低年，最长五年。租金每半年预付次，即每半年的年末预付下半年的租金。优惠政策总体优惠政策重要招商客群根据其在业内的影响力......”。

5、“.....还要用先进的经营理念对物业进行系统的规划，为招商经营创造条件，更重要的是在未来建成之后，对于部分公共设施进行持续经营，以保障市场的后继繁荣。用汽配城后续的经营要求来指导整个的商业物业的规划开发销售和经营，这就是本项目运作应恪守的理念。整体规划主题鲜明本汽配城包括整车销售维修美容装饰汽配等多种经营业态，这些相关业态高度集中将形成个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够较大范围地主导本地行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题清晰，统经营，统规划统形象才能落到实处，整体效应才有更好的体现。因此进行合理的业态经营配置是聚集商业人气的必要条件，引进实力商家和品牌连锁店才能够提升物业形象。目前国内般的商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生意般，三楼不上顾客。比较成功的大型购物广场基本上不设临街铺位，几层商场经过统规划设计，合理分割功能分区......”。

6、“.....由外往里走。本项目商业部分含独立街铺内街铺内铺，要使各类型物业形态的物业价值最大化，必须对汽配城进行整体规划设计，从经营的角度对各经营形态规划分区，从而带动项目的整体销售与经营。建议设立主题鲜明的规划分区，如汽车精品装饰条街汽车维修服务条街等。长短相济动静结合所谓长短相济，是指既要考虑到短期的利润资金的回笼，也要考虑到长远的可持续经营，打造品牌，降低市场的风险。动静结合，是指既要重视物业销售的同时，也要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡或者档次太低旺丁不旺财的尴尬局面经营策略项目整体运营模式必须充分宣传自身优势和和火爆的招商场面，在铜仁汽车服务行业及市民心中树立本项目的强势地位，占领市场的制高点。赢利模式临街独立商铺全部对外销售，以求能实现利润的最大化内铺以销售为主出租为辅。出租部分能为企业提供长期的稳定的现金流......”。

7、“.....以追求利润的最大化。对投资型客群出售的铺位都采用返租的形式，增加投资型业主的信心，返租以年为宜待定，这样让市场有个培育期。市场的经营管理◇按照经营主题，统招商，并作好相应的功能分区安排◇聘请专业的汽配城经营管理公司，引入先进的管理理念◇把握商品的结构，引导商家经营◇统整个项目形象内铺街铺，统信息发布◇对侨泰汽配城作进步推广，不断加强汽配城的市场形象和知名度◇组织由政府有关部门发展商和经营主体共同参加的市场管理委员，制定管理规定待定◇今后时机成熟，成立具有行业特点的中介服务组织或行业协会。如举办大型的公关活动，组织商家参观考查举办各类汽配展销会交易会，增进商户与行业间的交流和沟通，同时让汽配城成为客户注目的焦点。整体经营功能设计客群与分区原则由于本项目面对的客群比较广泛大致可归为三类◇投资型客户◇自买自用的经营性客户◇招商客户所有的经营性客群......”。

8、“.....投资型客户由经营管理公司托管自买自用的经营性客户所购买铺位如果不符合经营业态划分原则，应服从经营分区管理，在与自己的经营产品相符合的区域进行选择经营招商客户按照经营业态分区选择铺位。经营业态分区目的有利于统管理，统经营。保证物业的整体形象。有利根据市场经营态势进行分区调整。差异化经营，尽量避免相同类别的产品分布在不同的楼层区域，实行专区专用。经营业态分区方案略市的示范带动作用，给予不同程度的优惠政策其余客群结合其进驻时间给予相应的优惠。针对性招商优惠措施品牌售后服务连锁店知名汽配经销商代理商主要是指在汽车服务行业内享有定声誉及影响力，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的知名品牌连锁店经销商代理商等。对于此类客群可根据具体情况给予定免租期使用，或定期限内酌情减收租金，同时享有租赁商铺的优先选择权......”。

9、“.....所谓头羊作用是指他的举动会影响周边与其有密切业务往来的汽配经营户，从而形成以点带面的效果，同时又因为它的进驻，增加其他经营户信心，也有助于吸引新的客群加入本市场。对于此类客群可根据具体情况给予定期限内的租金优惠，同时享有租赁商铺的优先选择权。前户进驻的客户在所有优惠政策的基础上，再享受招商租金的折优惠也可以增送装修基金的形式。前户进驻的客户在所有优惠政策的基础上，再享受招商租金的折优惠银行为租售客户提供融资支持按揭贷款小额流动资金贷款利率从低，担保形式可更灵活。按租期实行优惠租金优惠按租约年限不同，优惠程度不同。年租约第二年将在原有租金基础上递增，两年租约的租户第三年租金将递增，以此类推。市场推广支持在正式开业的前期，由起汽配城统在有关媒体进行广告宣传，且不收取经营者的广告费正式开业后......”。