1、“.....斜街目前的营业状况对项目的概念建设有负面影响。目前斜街的格局是普通的商铺，档次不高，客流主要为周边院校的学生，购买力不强，商铺经营书刊音像服装等商品，在夜晚这些商业均不会继续营业，且人流车流比较混乱，这些情况均和精神文化的休闲气氛相背离。我们对项目的定位是能休息交流的场所，要建立这样的概念和项目预期，需要避免斜街对本项目楼规划设计的影响。因此，在楼的设计上，应力求现代高雅，与斜街形成鲜明对比。教堂部分的处理是规划的重点和难点通过我们对本项目的研究，对周边商业人文环境的分析，以及和北京类似项目的对比，我们认为本地域最突出的文化特征是本地域内部的北京基督教会海淀堂。该教堂建立于年，现在已经有六十多年的历史。国家于年落实了宗教政策后，教堂得到了定的发展，现在主日分为两堂，每堂聚会人数可达六百余人，还有部分外宾。在年龄方面，中青年占，老年占......”。

2、“.....倾向于信教的人数逐渐增加。建议在规划中重点考虑对教堂的处理，使之成为本地域独特的象征和卖点。二硬件设施设置建议及其与销售关系的分析写字楼的硬件设施将直接关系到写字楼的销售状况。对于本项目的硬件配备情况，我们从装修和智能化系统两个方面进行建议。装修配置根据本项目的定位，楼的内外装修建议标准如下外装修使用与众不同的建筑造型和建筑材料，使建筑本身能体现独到的风格。内部装修楼的内部装修建议采用跟随战术，即保持和周边同类档次物业相同的装修标准。根据我们对周边项目的调查，装修配置建议如下层四层使用花岗岩地面，柱网采用石材装饰，使用吊顶，灯光明亮。五层以上电梯间采用花岗岩地面，石材装饰墙壁，艺术吊顶办公空间可以采用普通装修，水泥地面，涂料墙，普通吊顶。涂料建议使用环保型涂料。电梯建议使用国外知名品牌，如，现代，三菱。二层四层设置滚动扶梯，扶梯可以采用和电梯相同品牌......”。

3、“.....主干光纤，水平六类，带宽兆，千兆主干，提供到桌面。网络出口直接接入服务商，可以同时接入国内几大网络主干教育主干，出口带宽。提供用户自行申请带宽，以满足用户的更高要求。由大厦到外围的网络系统中，可以享受多种的软件服务以及网上信息服务电子购物电子贸易电子银行和金融服务等。入住的公司可以建立自己的网站，开辟自己的主页，介绍自己的产品和服务。商业展示部分设置大屏幕展示企业的产品类型报价产品演示等设置触摸屏电脑，可以查询各个展位的详细情况为每个展位提供网络接口。其他设施配置实现数字电视服务，使本项目及本地域可以接收国内外各种电视节目新闻财经娱乐影视音乐体育等。电视系统采用双向传输，可以实现多种的增值服务等。完善微小蜂窝数字无绳电话系统，应用于物业部门，可以使用户在任何时间地点及时找到物业人员如果用户有此项需求，也可以加装此项设备......”。

4、“.....显示各类信息。弱电系统采用大型的电源统管理，避免用户在断电时丢失重要的信息和数据。装备楼内移动通讯覆盖系统，对通讯网络讯号微弱的死角地方，加装手机信号增强设备，以便用户能接收完整的电波信号。紧急广播和背景音乐系统使用同设备，平时播放背景音乐，出现火警时，播放紧急广播，引导人群疏散。配置设备自控系统，对整座建筑的空调系统新风机组制冷机组冷却塔风机盘管水箱液位照明回路给排水系统电力变配电系统进行信号采集和监测控制，实现大楼设备管理系统自动化，起到集中管理分散控制，提高系统管理水平，降低维护管理人员的工作量，节能降耗的作用。三软环境设计建议及其与销售关系的分析在项目的软件设计上，从周边环境到楼体本身，我们的建议如下注重人性化设计目前北京及中关村的写字楼所体现出来的共同的问题是设计和服务上缺乏对人工作的舒适度和健康程度的考虑。在前阶段举行的提升中关村办公环境吸引力与凝聚力研讨会中......”。

5、“.....在日后的写字楼项目销售中，人性化的设计将成为竞争的重点。二科技与生态完美地结合目前的写字楼建设中，存在高科技和生态环境不能有机结合的问题。近期的研究表明，个人的生中，岁的工作阶段中，时间有是在办公室中度过的，而舒适的环境可以提高人的创造力和工作效率，个健康舒适的办公环境对人具有非常重要的作用。当前的写字楼建设过多的注重了高科技的体现，对生态的建设缺乏足够项目而言，楼书在项目推广销售工作中起着非常大的作用。本项目的楼书应根据市场定位和营销推广总体思路确定风格，并在设计和创意上有独到之处，在工艺上制作精美。建议采用招标方式确定楼书的设计公司。单页单页的制作费用相对低廉，是楼书的主要补充，在销售过程中可以作为大量散发的宣传品。沙盘沙盘是销售工作中必不可少的销售工具，沙盘应尽量详尽地表现项目的实际情况，制作应尽量保证精美。卡片印制名片大小的宣传卡片或书签......”。

6、“.....可以以低廉的价格达到广泛的告知效果。三销售收入计划及成本分析根据以往的销售经验并结合本项目的实际情况，我们制定的大致销售计划安排如下具体销售计划我们将在得到贵公司的有关决定之后详细推出。建议开盘时机在项目拿到销售证时正式开盘。我们认为在没有销售证时过早推出很有可能达不到良好的市场效果，反而造成负面影响。二建议推出方式建议分别拿出楼办公间低层中层和高层的部分面积进行销售，以适应不同客户的需要。建议以整层销售为主。底商以销售为主。建议发展商保留部分底商，预留给大客户，也可以起到提升物业档次的作用。建议发展商以相对低廉的价格吸引家国际知名的企业加盟，不但可以迅速回收资金，还可以提升项目的知名度和档次。以上建议要根据产品的情况市场的反应及出售的情况进行适时的调整。三有关销售周期预计本项目的销售周期为个月，销售周期的具体步骤需要根据产品售价和工期进度制定......”。

7、“.....四销售成本根据我们以往的经验并结合本项目具体情况，我们预计本项目的宣传推广费用为整体销售额的左右。的重视，导致写字楼成为钢筋水泥的沙漠。而随着人们生活水平的提高以及视野的开阔，对于绿色和生态的生活越来越重视。如果本项目能在建设中同时体现高科技的应用和生态环境的建设，将会对项目的推广起到非常有利的作用。四对于竞争对手的差异化经营及其分析从本项目的定位，发展商的文化底蕴，以及目前项目区域已经形成的良好商业氛围来看，我们认为本地域针对对手的差异化经营可以从以下几个方面考虑从区域功能定位的唯性来体现差异本地域定位为适合中关村人休息交流和休闲娱乐的文化建筑群落，结合本地域所拥有的基督教堂，使本地域拥有了与众不同的风格，目前在中关村地区尚无类似的概念，具有唯性。这样的唯性可以使本项目具有和其他区域不同的营销方式，规避竞争。从商品服务体现差异通过树立本地域的功能定位......”。

8、“.....更主要的是在服务理念上体现不同。从经营管理体现差异海图和国风公司都是在本地域经营多年，在海淀和中关村具有较深的影响力。通过本次的改制，新形成的中关村文化发展股份有限公司依然以对本地域的长久经营作为公司日后发展的战略，这本身就体现了公司在经营管理上与众不同的思想观念。在目前鱼龙混杂的中国房地产界，开发商的信誉贬多褒少，大部分是由于发展商在开发时存在的短期效应心理，只注重短线效益而忽略长久经营，这只是中国房地产业不成熟的表现。在房地产业具有悠久历史的发达资本主义国家，房地产发展商的利润很大部分已经取决于对房地产的经营。中关村文化发展股份有限公司在这次的开发过程中，如果能掌握好开发与经营的良好关系，体现出经营管理思路的独到特色，再加上专业的策划和营销宣传，定能达到与众不同的效果，获得理想的利润回报。第五部分营销策划营销推广策略本案的推广将采取以面带点，点面结合的方式进行......”。

9、“.....项目的宣传将从对本区域进行宣传入手，先塑造本区域的概念理想和形象，在受众中形成印象，树立口碑。进而推出能代表本区域形象的楼，通过对楼的介绍，烘托本案的独到风格和文化。两者相互呼应，相互促进，将区域塑造成为具有独到氛围的文化地标，形成具有深厚商业经营潜力的印象，进而形成良好的投资回报氛围，促进楼的销售。这样的宣传思路也为发展商日后的经营铺设了良好的商业基础。宣传地域本案的目标客户以高科技行业和商业贸易为主，地点以本案为核心，辐射中关村，白石桥，西北三环四环等地区。二宣传力度宣传方面资金投入比例要根据宣传效果而定，如果广告效果良好，反馈踊跃，成交量高，则应加大投入反之，如果效果不佳，则要寻找原因，谨慎投入。要合理把握投入产出比例，避免盲目扩大或过于保守。三宣传节奏本案的宣传分两个阶段进行在项目前期进行软性宣传在项目前期要对项目的概念和定位进行广泛深入的宣传，要达到使受众了解我们的项目情况......”。