1、“.....以合理配置资源为原则本项目建设贯彻布局合理建筑美观节约用地和投资原则充分考虑工人文化宫整体改造项目现有条件，将本工人文化宫改造成符合当地长远发展要求，集商业文化娱乐及办公于体国际文化中心公用工程与辅助设施应满足大楼各项功能要求，尽量利用项目所在地提供公用设施注意环境保护，搞好三废治理。可行性研究报告工作范围根据市总体规划要求，结合该项目现状论证工程建设必要性。根据市近远期经济发展目标，确定该项目经营范围和设计规模结合市文化娱乐业商业，以及写字楼现状及其发展情况，计算和评价该项目经济效益和社会效益是否可行......”。

2、“.....项目顺利实施可以充分体现小寨工人文化宫在地区文化娱乐传播作用，提高其影响力项目经济效益显著，贷款偿还资金来源充足，银行风险较小小寨工人文化改造项目开发建设必将对于促进区域土地潜力发挥和小寨工人文化宫长远发展有着积极意义，其社会效益显著。项目提出背景意义和投资必要性项目背景市是陕西省省会城市，是西北地区政治经济文化和商贸中心，同时也是重要旅游城市之，是我国重要科研高校及高科技产业基地，以科学旅游商贸为先导，把建设成为个社会主义外向型城市是江泽民总书记为跨世纪发展提出总体目标和战略途径。党十五大又提出中西部地区要加快改革开放和开发，发挥资源优势，发展优势产业，国家要加大对中西部地区扶持力度。这无疑给市经济发展带来了新机遇。小寨工人文化改造项目位于市南郊金融商贸文化中心区长安路和兴善寺东街交叉口......”。

3、“.....是以商业金融为主，配以科教文体娱乐和居住区黄金区域，是市区未来发展黄金地段。有了黄金般地理位置和良好周边环境，适合结合小寨工人文化宫现有优势资源强强联合，在此地开发建设座集商贸影视娱乐文化交流为体综合性智能化大楼。小寨工人文化改造项目开发建设必将对于促进区域土地潜力发挥和小寨工人文化宫长远发展有着积极意义。目前，小寨工人文化宫现有规模已经远远不适合社会发展需求。为了充分体现出工会事业服务于职工群众，服务于社会，服务于经济建设大局宗旨，集商贸文化影视娱乐项目为主小寨工人文化宫改造项目便应运而生了。该项目也必将受到政府高度重视。项目投资必要性和建设意义项目投资必要性宏观经济形势发展要求开发西部，加快发展，从根本上扭转西部经济发展滞后局面......”。

4、“.....对于工会事业来说，也是乘势而上，发展自己千载难逢历史机遇。现在西部大开发已进入实质性启动阶段，扩大固定资产规模成为推动经济发展突破口。国家于年就将文化教育娱乐业被列为国家七大重点之，并给予政策资金项目上倾斜优惠和支持。因此该项目实施，符合国家经济发展大环境要求。文化娱乐市场发展需要小寨地区是我市科研文化教育事来中心。区域商贸旅游餐饮宾馆等实业较为集中发达。近年来，该地区余家电影放映单位和余家文化娱乐场所呈现出百花齐放百家争鸣局面。文化娱乐具有良好发展势头。据调查测算，该地区参与文化娱乐消费群体常年保持在万人左右。随着城市中心南移，该地区将逐渐形成全市政治中经济文化中心，其文化娱乐消费规模与水平亦将达到个新高度。而目前，该地区尚无家品位高水准高设施好功能全环境雅文化娱乐场所。既便是占据着地区文化娱乐市场主体地位小寨工人文化宫，也未形成规模经营，其辐射作用受到抑制......”。

5、“.....商业市场发展需要小寨是市南郊最繁华地商业地段，本项目位于小寨十子东北角，地理位置十分优越车流人流集中，是南郊地区及长安区居民主要购物目地和交通枢纽。广义商圈辐射万人口含雁塔区高新开发区长安区部分地区，其中第商圈半径公里或车程十分钟内辐射人口约万人。该项目建成投入使用后可以和小寨国贸商厦遥相呼应，能够极大改善市南郊地区机关企事业团体居民进城购物难交通不便状况。自身建设与发展要求小寨工人文化宫占有土地平方米约合亩，现朋房屋建筑面积平方米，固定资产万元。该宫现有电影录像舞会歌厅台球健身健美培训班，文艺学校及商业用房出租等活动项目和经营项目。但多数项目规模小设施旧档次低效益欠佳。另有些合作开发项目，短期内还不能产生效益。该宫资产运营率及利润率直在较低水平徘徊。目前，尽管该宫每天约有人次来消费，但人均支出仅有元。过低消费水平......”。

6、“.....而周边环境迅速变化，也向文化宫提出了严峻挑战。如北邻小寨饭店由于投资余万元进行改造旧貌变了新颜，其文化娱乐设施更新，活地下超市购物区地下超市购物区主要为了满足建成后地下超市场地租金在元月•商业中心层商业街场地租金元月•二至五层商场集餐饮区场地平均租金元月•六至七层文化娱乐区场地平均租金元月•。另外，地下停车场个停车位，以个对外经营，按照每天每个收入元计算。根据谨慎性原则，在项目评价中我们取最小值作为计算依据，另外，考虑项目在运营初期特点，在运营期第年以出租率计算。该项目改造后在计算期内总营业收入万元。营业税金及附加万元。其中营业税率为，城市维护建设税和教育税附加分别为营业税税额和。详见表营业收入和营业税金及附加表......”。

7、“.....每天每个收入元计算营业税税率，城市建设维护税和教育税附加税率分别为和成本费用估算该项目建成投入运营后成本费用主要是固定资产折旧和财务费用。固定资产折旧按照年直线折旧法，残值率为，另外，由于该项目只计算底层超市和商业中心经济效益，所以在其所这就过程中要提出文化中心部分，为了计算方便，设定文化中心部分投资为万元，所以在该项目中计算这就部分固定资产为万元。财务费用中利息支出设定从第四年年底开始还款，每年还款万元，其它财务费用含有财产保险费和房产税等，以万元年。人员工资主要是致富日常物业管理人员工资，按照人万元年•人计算。详见表总成本估算表。表总成本估算表单位万元序号项目运营计算年份合计工资及福利固定资产折旧财务费用其中利息费用其他费用总成本费用固定成本可变成本经营成本利润计算营业收入扣除营业税金及附加总成本费用后即为利润总额，所得税税率按计算......”。

8、“.....其余为未分配利润，该项目在计算内累计为分配利润为万元。详见表损益表表损益表单位万元序号项目运营计算期合计营业收入营业税金及附加总成本费用利润总额当年累计利润应纳税所得额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润资金平衡测算资金来源情况申请银行贷款万元企业自有资金万元，以及项目投入运营后营业收入。资金运用情况项目总投资万元万元，偿还但款本息和运营成本。经过分析计算，本项目资金运营良好，资金来源大于资金运用，资金流量可以平衡。详见表资金平衡表。表资金平衡表单位万元序号项目建设期运营计算年份资金来源营业收入自有资金银行贷款资金运用项目总投资运营成本偿还借款本息资金余额余额累计财务盈利能力分析财务现金流量分析经过现金流量分析，结果如下财务内部收益率为税前，税后财务净现值税前万干个，如室内温泉泳池餐饮饭店等......”。

9、“.....但多数项目规模小设施旧档次低效益不好。有些合作开发项目，虽然经营情况尚佳，却需待多年合作期满之后才能给文化宫产生效益。项目合作开发单位概况集团有限公司成立于年月日，由陕西省工商行政字处理局批准注册号，注册住所市含光北路号，法人代表，注册资本万人民币，企业类型有限责任公司，经营范围计算机及硬件产品研究开发销售维修系统集成及软开开发尺子设备及产品办公设备及用品机电产品汽车除外仪器仪表化工原料与产品专控除外批发与销售。陕西东大置业有限公司成立于年月日，由陕西省工商行政管理局批准注册号，注册住所市含光北路号，法人代表杨正平，注册资本万人民币，企业类型有限责任公司，经营范围房地产开发及物业管理商品房销售及信息中介服务。公司已建项目长信花园，地址东郊，面积平方米，住宅鸿景花园，地址高新区，面积平方米，住宅。公司在建项目锦绣国际大厦，地址高新区，面积平方米锦绣康家，地址高新区......”。