1、“.....项目土地使用权为年。根据区域房地产开发实际情况，项目各项成本费用包括土地成本含土地购置费前期工程费工程建设费市政综合及基础设施配套费开发期间税费销售费用管理费用财务费用不可预见费用等。经测算，项目可售部分与酒店开发总投资不含税为元人民币约合亿元，汇总详见下表项目开发可售部分投资估算各项设定与投资估算表单位元成本项目成本单位成本元平方米备注开发成本土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费市政综合开发期间税费开发费用销售费用销售收入管理费用开发成本财务费用贷款利息银行贷款不可预见费用开发成本总计不含税项目开发酒店部分投资估算表成本项目成本单位成本元平方米备注土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费总计不含税项目投资计划与资金筹措本项目开发投资主要资金来源有三个渠道企业自有资金。银行信贷，占项目开发成本......”。

2、“.....三项目销售收入测算根据项目开发经营方案，公寓楼办公楼楼盘建筑面积全部用于出售，公寓办公楼部分，毛坯销售均价为元平方米商业部分销售均价元酒店部分为开发商自持，本次经济测算以酒店年经营效益为指标，根据市场调研结果，采用同类市场比较法，经营收入按每租金元天算，入住率为。项目销售收入测算表酒店部分经营收入按年计算年内酒店经营收益元可售部分公寓办公商业销售收入测算公寓楼办公楼商业售价元平方米销售面积平方米销售收入元合计项目可售部分销售总收入商业公寓办公元约合亿四项目销售税金及附加测算本项目可售部分销售税金及附加估算详见下表单位元序号项目计算依据合计销售收入不含酒店部分营业税金及附加等营业税城建税教育费附加防洪工程维护费交易印花税契税土地增值税合计五项目财务评价项目财务分析假设前提本项目财务分析是在对项目成本收益测算基础上，按照尽可能接近项目开发实际情况原则设定前提假设......”。

3、“.....价格水平确定本项目楼盘销售价格是根据市场比较并结合周边楼市销售发展状况进时间修正后，得出现在及将来市场销售价格。税费规定本项目物业在开发及销售期间预计发生税项和费用计算标准均严格按照政府相关规定。基准收益率确定基准收益率设定为项目损益分析表与项区域面积平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区法门寺文化景区临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近平方公里。曲江新区建设以文化旅游生态为特色国际化城市示范新区，到年全面建成国家级文化产业示范区。发展现状曲江新区践行陕西文化强省战略和文化立区旅游兴区理念，充分依托陕西西安大文化大旅游大文物优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进协调发展良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展新亮点。以文化为切入以旅游为带动以城市为支撑......”。

4、“.....曲江新区区域经济实力明显增强。年，固定资产投资完成亿元，同比增长财政般预算收入完成亿元，同比增长实际利用外资亿美元，同比增长实际引进内资亿元，同比增长，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。随着大明宫国家遗址公园寒窑遗址公园秦二世陵遗址公园大唐不夜城开元广场等重大文化旅游项目相继建成开放，曲江新区公共文化服务体系更加完善，文化旅游内容日益丰富，呈现出唐文化秦文化和宗教文化旅游内容齐全文化旅游新格局，成为全国文化旅游园林中朵靓丽奇葩。在集团引领政策扶持产业集群等多轮驱动下，文化产业发展强力推进，曲江文旅曲江影视曲江演出和曲江会展已成为全省乃至西部地区文化产业发展重要军团。累计入区文化企业近家，链条丰富门类齐全，从文化产业丛林向文化产业森林转变文化产业发展矩阵正在形成。坚持生态和旅游环境建设齐头并进，顺利通过国家生态区和国家级景区验收......”。

5、“.....同时，荣获国家住房和城乡建设部颁发人居环境范例前言项目总论项目背景二项目概况第二章项目投资环境宏观经济分析二曲江宏观环境分析三曲江会展产业园环境分析四会展经济与区域房地产的关系五曲江会展中心概况第三章房地产市场分析政策环境二土地市场三商品房市场四分物业市场五项目区域市场第四章项目发展定位化产业和客观原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对地块项目进行评估。二分析方法及主要假设条件和风险因素分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法实地调研访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行系列基本报表制作，根据报表制作完成数据结果进行财务指标计算及分析。测算基本报表主要包括基础数据表投资成本估算表销售收入估算表敏感性分析表等......”。

6、“.....除对上述主要财务指标进行必要计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用数据，大部分都来自于预测和估算，有定程度不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担风险，确定项目经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。主要财务分析假设条件以下分析旨在根据甲方提供相关基础数据，以及待开发项目地块相关资料就项目之财务可行性进行简单评价，特将以下之基本假设作特别说明销售比例办公公寓配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。可售物业销售率根据市场反映以及现阶段分析目，办公公寓配套商业部分按照年销售周期销售率考虑。风险因素在市场方面......”。

7、“.....而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择些风险因素进行分析，主要因素包括土地成本收购价格销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。第章项目总论项目背景项目名称威尼斯酒店开发企业西安大金置业有限公司开发企业简介西安大金置业有限公司成立于年月，注册资金万元，本公司将以健康企业形象，良好企业文化，凭借自身资源优势打造流房产项目，作为西安房地产行业新生力量，将为西安经济建设和城市发展做出应有贡献......”。

8、“.....认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在定程度上有不可预见风险因素，但具备可行性财务层面各项数据指标表明本项目可行。风险行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。政策风险中国房地产近两年开发过猛过热，中央和地方制定了众多土地金融销售等房地产开发过程中各个环节法规政策，以抑制房地产开发势头建议合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。用成熟开发模式降低项目产品风险，利用合理分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项目开发节奏有计划资金投入是规避政策风险保证项目成功重要因素......”。

9、“.....威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域地标性建筑。威尼斯酒店项目位于会展中心期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地亩，由栋酒店栋办公楼和栋公寓楼组成，总建筑面积约平方米。威尼斯酒店总建筑面积，设计标准床位个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会国家政府领导和参展著名企业高级管理人员及来西安旅游高级团队及个人。地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。项目法律手续本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及西安市房地产项目开发相关程序及规定......”。