同时也存在定投资风险。投资风险政策风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新政策以防止房地产过热，中国人民银行月日下达关于进步加强房地产信贷业务管理通知等，不排除国家还有新政策出台可能。这些都将对项目开发产生很大影响，而国家在土地方面政策变化，也会给地价带来相当大影响。管理风险。本项目目前还没有成熟模式和经验，需要公司管理层结合项目实际情况，摸索出符合公司和本区域特点管理模式。规划设计风险。规划设计如何体现该项目所具有独特优势地理位臵和环境。对规划要多方多次论证，力求开发出符合市场需求具有现代感高品质产品。市场风险。项目能不能得到市场青睐和确立在目前周边房地产格局中地位。融资风险。项目运行有赖于经营者对资本积极运作，以及如何取得资本最好效能。该项目要认真编制详细可行资金投入计划，确保项目建设过程中项目资金最佳使用。其它风险。不可抗力和不可预测事件出现。二风险控制对政策风险。将加强对有关政策法规研究，掌握国家法规政策新动态，及时调整项目发展目标和经营战略。针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有定弹性简洁和高效性组织机构，同时建立套监督促进相互制约机制。加强管理者自身素质提高，掌握先进管理知识和专业技术知识，培养创新意识。加大促销力度，多渠道多方式推广促销，降低各项开发成本。针对规划设计风险。项目将请有经验有影响设计队伍共同参与规划设计，在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士，广泛听取他们意见，从方案规划户型布臵小区环境配套等各方面赢得市场认可，减少项目设计风险。针对市场风险。项目将保证所开发物业高品质，力争引领时代潮流产品以及周到服务，创立公司品牌形象，从而占领市场通过降低开发成本，提高市场竞争力，减少市场风险。针对融资风险。公司以科学合理地安排融资结构，加强资金使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道顺畅和融资信用。三其它风险区域性发展风险本项目规划已基本定型，该片区规划方面未来将不会出现重大调整，规划风险极小，目前已进入准备建设阶段。随着深圳市城市化建设步伐加快，本项目更多享受是其建设带来目标顾客群和配套设施，因而区域性发展风险很小。市场因素风险由于阎良周边供应量不可忽视。据有关资料显示，阎良市区附近总共超过万平方米供应量可能在年内全部推向市场并售罄。其中部分基本与本项目不构成直接威胁。五敏感性分析以售价和成本作为影响因素，对收益进行相关敏感性分析建安成本变化对利润率变化假设，住宅销售均价为元健康性智能化文化性。舒适性是以人为本体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然，因而要追求种舒适方便安静居住环境，让人享受生活社区。健康性就是绿色住宅概念。现在不但要讲以人为本观念，也要讲发展到讲人与自然和谐共存。所以我们提出建设绿色住宅，营造健康家园口号。通讯系统齐备。文化讲是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅档次。购买力分析根据我们设想，项目户均面积平方米，每套住宅销售均价约为万元。般情况下购房者首付房款，约万元左右，余款向银行分年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还，占家庭月收入，我们制定购买对象完全有能力支付。且当地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下降。第三章建设内容概况本项目共占地亩，地处阎良区最繁华地段胜利路，胜利路是传统商业街，现规划确定为商业步行街。本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。所以该项目为六面临街，极具商业价值。二设计依据关于西安市城中村旧村改造暂行规定实施意见城市居住区规划设计规范西安市规划管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范多层民用建筑设计防火规范三规划目标及设计构思我公司开发嘉华商城及住宅项目占地约亩，实际用地约亩。位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规划中文化东路从小区中间通过，项目交通地理位臵较为优越。胜利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁商业氛围。周边区委区政府公安局等相关单位以及医院学校邮局银行电信超市等都近在咫尺。配套设施非常齐全，生活条件非常方便。地理位臵闹中取静，非常适于居住和商业经营。因此为了对城市中心区土地总论项目背景项目名称皇城丽都商住小区二承办单位概况西安市嘉华房地产开发有限公司成立于公司于年月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司下称嘉华集团，经营业务范围为房地产开发销售商业运营及钢结构加工等。其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部财务管理部项目投资部工程建设部，营销管理部，公司现有员工人，有专业技术职称水泵司始终如遵循以人为本经营管理理念，致力于形成员工职业生涯发展与公司整体战略发展致企业文化，为公司实现长期核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,稳定健康发展奠定坚实基础。公司拥有较好社会信誉，有专业化独到眼光，有依托对本土投资发展方向把握能力。凭借公司自身雄厚资本实力专业管理队伍与国内外投资界紧密联系及同政府有关部门良好合作关系等有利因素，今天，嘉华集团已经向着立足于房地产业面向多元化发展现代企业公司迈进。三可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范西安市规划管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范多层民用建筑设计防火规范二项目概况地块位臵建设规模与目标该项目交通地理位臵十分优越，地处阎良区城区版图核心地段，城区主干道胜利街与文化路交汇处，文化东路从小区中心通过，把本项目分为南北两区。东临小良新村规划小区路，西临胜利路，北临新世纪广场市场路，南接西飞十二区，五边临街。胜利街在改造前沿街均为传统商业街，本身具有较为浓郁商业氛围。周边区委区政府等行政机关以及医院学校邮局银行电信超市等都近在米范围内。周边配套设施十分完善，地理位臵闹中取静，人居环境优越，非常适宜居住和商业经营。该项目总占地面积亩。项目规划建筑面积为平方米其中商业用房平方米住宅平方米地下室平方米阁楼平方米，容积率为之间，绿化率达以上，周围环境与设施步行约分钟可至区中心广场项目紧邻素有服装商业条街胜利路未来规划国家在未来三到五年内将在阎良投资兴建世界流亚洲第航空科技城。同时还要兴建中国最大航空主题公园，届时阎良将成为真正意义上中国西雅图。项目投入资金及效益情况项目总投资额万元住宅销售价格元平米住宅均价住宅销售收入万元商铺销售价格元平米商铺均价商铺销售收入万元地下室销售价格元平米地下室销售收入万元阁楼赠送销售总收入万元税前利润总额万元项目毛利率为三项目建设缘由项目建设有利于我公司在西安房地产市场进步开拓发展公司自成立以来，秉承稳健创新卓越企业理念，依托西部大开发前沿优势，立足于西部龙头，辐射西北区域。通过本项目开发，占据阎良区域房地产市场，发展壮大公司实力，并逐步树立企业在阎良地产业界形象。项目建设符合西安市对城区建设规划由于西安市房地产市场相对成熟，价格波动较沿海市场较小，因此，风险系数相对小得多。又由于西安市房地产价格稳步上升，使房地产开发企业预期盈利将进步增强。随着国家西部大开发进程，更加坚定了房地产业发展信心。加上二三级市场联动效应。西安市房地产市场多年健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次臵业积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二三级市场联动良好局面。根据西安市政府规划，在未来几年内，阎良地区将建设成为国家流航空产业基地。因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质商住宅小区。而皇城丽都商住房地产项目就是我公司投资首选。由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应角度分析，由于土地数量相对稳定性和自上世纪年代末期以来西安市房地产市场逐步发展，西安市土地资源日益减少，在市区内，繁华地段土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发达多万平方米以上大规模住宅区域土地稀缺，土地资源弥足珍贵。所以，区中心繁华地段周边必然成为投资者必争之地。另外，随着土地供应市场秩序日益规范化，为了合理利用城市土地资源，土地获得方式已由过去划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对房地产项目开发建设不利。而本项目历史遗留问题土地，不存在招标和拍卖问题。为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。次性获得大面积有开发潜力地块，有利于对项目进行滚动开发。项目周边楼盘开发已经逐渐提升了本地区土地潜在价值，本项目开发可以使潜在价值得到实现。项目开发优势所在嘉华地产具备项目开发经验以及良好企业信誉嘉华地产依托于集团经营理念和良好银企关系优势嘉华地产拥有众多人才优势和社会资源优势第二章市场分析西安市阎良区概况及房地产住宅市场分析航空城概况西安阎良区现辖五个街道办事处两个建制镇，总面积平方公里，总人口万，城区人口万。地处关中平原中部，距西安市区公里，是西安市个独具特色现代卫星城市，有中国航空城美誉。是我国集飞机研究设计生产制造和试飞鉴定于体重要航空工业基地。自年建区以来现已形成了飞机制造汽车制造电子电气设备制造建材等工业生产体系形成了以瓜果蔬菜养殖主导产品农业产业结构。城市基础建设设施不断完善。交通便利，西阎高速公路国道省道穿境而过，区内道路三横六纵，村村通油路，西韩西延咸铜铁路在区内交汇。城市建城区面积平方公里水电气暖等条件优良，电气化建设全省各区县之首城市绿化覆盖率达，在西安市个区县中第个被国务院批准为平原绿化达标区。阎良还是渭北地区最大商贸中心和物资集散地。年