式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。资金风险本项目总占地亩，首期亩开发总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地地价款，因此对整个项目开发而言，其所需资金数额较大，按项目开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年上半年资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重资金短缺，从而给开发带来较大资金压力，也可能面临较严重债务危机。因此，在项目开发全过程中加强营销，确保销售率是非常重要。销售率风险从项目盈亏平衡分析中看出，在目前设定售价下，本项目销售率盈亏平衡点高达，这意味着项目要达销售率才能收回投资。当然，这方面与项目首期开发中投入基础设施建设费用较大有关，同时也与我们在定价中偏于保守有关。但不管怎样，这结果值得引起重视。项目经营管理风险在项目实施过程中应优化设计，采取切实可行工程技术措施方案，在施工管理中，严格控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。也是降低本项目风险因素之。项目特征综述评估结论与建议项目特征综述通过上述分析，我们可以得出本项目具有如下特征项目目前所处宏观经济环境状况良好，项目所在地区平川靖远以及项目所辐射兰州宁夏部分地区经济都保持着两位数持续发展势头，居民生活水平继续提高，房地产消费力持续攀升。受地形制约，城市总体规划安排向西发展，本项目所在地是新城区中心东北角，位于高科技工业产业园边缘，预期经济会有较快发展，人口将会大幅增加，基础设施建设将会有较大改善。这些都将会有利于房地产建设和销售。有利于商业发展。商铺和住宅市场目前基本上是供大于求卖方市场，老城区东区商铺住宅空置率低。新城区西区商铺住宅空置率高，商铺空置率大于住宅空置率。这种局面并未影响到适销对路商品房销售速度，但这仍然是新开发项目开发商应清醒认识到市场形势。近几年房屋呈现老城区东区改造，新城区西区开发，老城区东供需矛盾仍十分突出。从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占比例仍然很小，大部分为单位分配福利房和租用房，住宅消费潜力和市场空间还很大。根据年房屋普查资料显示，在现有经营商铺中，已被购买占。随着住房分配货币化，消费信贷扩展和二三级市场有序落实。商品房将成为居民主要房屋来源。住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。在定程度上缓解了单位和个人用房困难。从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中，况且周围又有规模较大住宅小区，对商业发展是有利，将会给商铺销售带来定商机。调查资料显示，有近居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺人只占，并且只选择层商铺。表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民首选。同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈竞争。项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临宏观环境具有如下特点是目前省经济发展较为迅速地区之，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。西项目的基本情况项目概况历史背景地处黄土高原，位于黄河上游中部干旱地区，全区四周环山，境内丘陵起伏，沟壑纵横，形成个山间盆地，盆地地势较为平坦现辖靖远三县，平川两区，总面积万平方公里，其中区平方公里，平川区公里。分境优美功能完善综合性城市。历经四十余年建设，已经具有较雄厚工业基础，区初步具备中等城市些功能。西部大开发，给发展带来了新生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策实施，不断地完善对外开放政策，积极改善投资环境，实施打开城门破除封闭广纳四海朋友方略，同时积极进行西城区建设，城市建设和经济发展等都将面临着广阔发展前景。本项目就是在这样历史背景下提出来。项目位置现代文化商业街及住宅项目地处区经济开发区西区，位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和政治经济和文化中心。项目与市博物馆图书馆科技馆和人民广场隔街相望。东临经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。经六路以西是西部大市场，南面是市委市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和农场住宅区，经七路以东是张家岭公园。四周有宾馆酒店大学中学和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州公里。两地车程仅有分钟。用地规摸与地块现状用地规模首期用平方米合约亩，可建筑面积万平方米整个地块约亩，可建面积待定。地块现状地块目前主要为荒地及部分耕地。区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近米。项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多底矮土胚房，在地块视线范围内，均可看见大小不等土山和沟壑。主要分布在地块中西部，东部地势较平坦。主办单位名称法定地址经营范围主办单位名称房地产开发有限公司经济类型有限责任法定地址南二区六号经营范围房地产开发销售。项目内容项目总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中商铺平方米，住宅平方米。地下层，地上层为商务办公餐饮健身娱乐等用房。住宅有层和层两种模型，共有种户型。属中高档住宅。该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政企事业单位个人个体工商户及周遍单位和个人。目前该项目已进入设计阶段。为销售商铺和住宅，房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。项目工程建设建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。项目地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志性高层建筑如市政府综合楼联通大厦人民广场等，它们已构成了现代化城市新面貌，是黄金地带。是未来政治经济金融商业和文化中心，该项目所处地区空气质量为仅有两个二级标准地区，加之紧靠经六路交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。区域内人文环境较好。本项目建于西区文化商业教育区，毗邻兰州交通大学分校中医学院分校育才中学和幼儿园，文化气息浓厚，项目建成后最适合提供给知识阶层人员居住购物休闲和生活。工程设计用地节约，平面布置紧凑，户型齐全。户内功能分区合理，视野开阔。空间分隔灵活，可满足住户不同要求。该工程场地呈东西长，南北短，建筑主要朝向为南北，设计上最大限度提高用地效益和建筑面积要求。综上所述，该项目所处地段及投资环境是良好，如销售价格合理，销售前景看好。公用工程该工程项目所属地区市政供排水供电天然气和通讯等管线齐备，并有充足供应量，该工程项目创造了优越条件。给排水系统。项目东侧和西侧，现有市政给排水管线通过，经审批同意待工程竣工后，从上述管线上引入水管，供给该工程建成后所需生活及消防用水。红线内没有生活污水及雨水排出管线，由市城建部门负责铺设污水管线。供电系统。该工程采用两路电源供电，已经供电局批准，主要用电为三级负荷用电消防用电设备属级负荷普通电梯生活水泵公用照明及通风为二级负荷住宅为三级负荷。热力系统。该工程所需采暖和生活热水均采用地热中央空调。天然气系统。该工程项目所需生活用然气由天然气公司供给，弱电系统。市政电信干线已设置在该工程楼前，住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户入住后，可根据需要报装。工程设有公用电视系统火灾自动报警系统保安监视及停车场管理系统。环保与消防该工程系中高层住宅建筑物，居于交通干线侧，在设计上要考虑环境噪声影响。工程设有消火栓系统，以解决高层建筑防火问题。项目主要经济技术指标。详见表。项目开发宏观环境分析经济发展状况是块宝地，是国家重要有色金属工业基地，重要能源工业基地和化学工业基地。经过多年建设发展，已经形成了以原材料工业和能源工业为主导，化工机械建材轻钫工业有相当基础工业体系。全市总人口万人，位居全省第九位，城镇人口达到万人。工业增加值占国内生产总值比重达到，近几年，经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设事业取得了长足发展，社会生产力综合前景会令人满意。项目实施对建设和改善经商购物环境和居民居住条件起到积极作用。项目内部收益率，六年内上缴各类税金总计达万元。具有良好社会效益和经济效益，项目选址适宜，从技术方面看项目可行。附表见下页。工业有相当基础工业体系。全市总人口万人，位居全省第九位，城镇人口达到万人。工业增加值占国内生产总值比重达到，近几年，经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设事业取得了长足发展，社会生产力综合经济实力迈上了个新台阶。截止年底，全市国民生产总值达到亿元，增长，全市固定资产投资亿元，增长，其中房地产开发投资亿元，比年增长。社会消费品零售总额亿元，比年增长。城乡居民收入稳定增长，人民生活水平不断提高，年城镇居民人均收入达到元。比上年增加。农民人均纯收入达到元，其中区达到元，增长。城镇居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长。居民储蓄存款万元，位于全省第三位。国内生产总值年增长，高于全国全省平均水平。区于年整体实现了小康。改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新步伐。年全市个体工商业户户，从业人数人，注册资金亿元，非公有制经济实现工业增加值亿元，占全部工业增加值。项目基本情况项目概况历史背景地处黄土高原，位于黄河上游中部干旱地区，全区四周环山，境内丘陵起伏，沟壑纵横，形成个山间盆地，盆地地势较为平坦现辖靖远三县，平川两区，总面积万平方公里，其中区平方公里，平川区公里。是省中部经济区重要组成部分，是国家重要原材料生产工业基地和能源基地，是座具有高原丘陵特色城市。区是政府所在地，位于省会兰州市东北方向，西部距兰州市公里。是远古文明发祥地之，是丝绸之路咽喉要道。经过四十年发展，已经建设成为个以有色金属工