1、“.....从烟台东旭房地产开发有限公司商品房预售融资的实际情况看，存在种以未达到预售条件的预售来融资的情况，这种融资方式使用的相当多。从法律上来讲，这种预售融资风险较大。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对于这种卖图纸的预售行为，旦购房人要解除预售合同起诉，且起诉时开发商又未达到预售条件，开发商会面临退还房款的情况。时下，正值国家房地产的调控的敏感时期，房屋价格下行通道已经打开，对未取得预售许可且开始预售的房产，会面临较大的合同解除风险，而使得开发商的融资目的不能实现。另外烟台目前到处都在搞房地产，当地遍地开花的房地产与之形成激烈的竞争，而烟台由于区位优势不明显，绝大部分购房者都是烟台本地人......”。

2、“.....这将直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，进而导致负债经营的风险加大。向民间借款融资的风险分析由于目前对房地产开发贷款的银根收紧，中小房地产公司很难从银行贷到款，因此，东旭房地产有限公司会向个人或其他单位借入定数额的资金，而这种借款般要支付很高的利息，通常是银行的倍。虽然因借款带来的财务杠杆效应能有效提高权益资本收益率。但如果公司房屋预售减少或销售价格大幅下降，及其他原因带来的经营困境时，由于固定额度的高利息负担，在企业资本收益率下降时权益资本收益率会以更快的速度下降。对于负债性筹资，企业负有到期偿还本金的法定责任。如果企业用负债进行的投资项目不能获得预期的收益率或者企业整体的生产经营和财务状况恶化或者企业短期资金运作不当等......”。

3、“.....而且还会使企业面临无力偿债的风。四烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在问题的解决措施提高领导者及员工负债经营风险理念，树立风险意识管理人员应加强负债经营的财务风险管理烟台东旭房地产开发有限公司直处于高负债经营且目前还处于亏损状态，虽然预收账款在不断增加但公司存货也在不断增加，存在负债经营的风险。公司应树立风险意识，建立有效的风险防范预警机制。在市场经济体制下，企业是自主经营自负盈亏独立核算的经济实体，要承担相应的经营风险。东旭房地产开发公司必须树立风险意识，科学预测烟台房地产市场及面临的竞争环境，并针对可能出现的风险，设计如何应对远期风险，否则风险来临时，企业毫无准备，必然会遭致失败。因此，企业必须认真分析不断变化的内外部环境，制定多种应变措施，适时调整经营管理策略，提高企业对生存环境的变化的适应和应变能力。公司管理层应加强以财务风险的预测和预防，树立正确的风险观念......”。

4、“.....进行风险预测和预防，利用定量预测和定性预测方法对经营各环节中客观存在的不利因素，对风险发生的原因和内容进行预测分析。管理人员应制定企业的财务发展战略，建立可靠的财务信息网络，为决策和识别风险创造条，合理确定流动比例和速动比例，减少支付风险，减少因财务风险不确定引起的风险。从而提高企业控制风险的能力，减少风险损失。公司应立足市场和自身实际，权衡风险和收益的关系，权衡经营风险和财务风险的组合关系，建立有效的风险防范机制和财务信息网络，在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债，并制定负债财务计划和相应的还款计划。完善会计人员的职能来控制负债经营风险把握控制时机。要想对负债经营风险进行管理和控制，烟台东旭房地产开发有限公司的管理人员和决策者要掌握好风险的程度和变化情况，掌握控制的最佳时机，采取应对措施，达到事半功倍的效果。最佳时机应当是在风险发生之前，而非已经造成损失之后......”。

5、“.....才能够保证企业的正常经营生产不会受到影响。而要对负债经营风险进行预先控制，会计人员的作用不容忽视，房地产企业中的会计人员应具有核算和控制职能，以帮助企业的管理人员和决策者把握风险控制的最佳时机。会计人员应通过对企业中的经济情况等进行记录报告核算，为企业管理人员提供负债风险的来源类型等相关信息，使管理人员对负债经营的风险有正确的认知。此外，会计人员还应通过对企业负债信息的分析，找出负债原因，并对控制中可能会存在的问题进行预测，使企业的管理人员能够做出措施,掌握最佳负债规模。企业应兼顾财务杠杆利益和财务风险，充分考虑影响企业负债规模的各种因素，确定最佳负债规模，保持主权资金与负债之间适当的比例关系。企业收益能力和负债比率的关系。只有当企业盈利的情况下，负债才能发挥节税作用。而只有当企业的总资产收益率高于负债利率时，企业才能享受到财务杠杆的利益。因此......”。

6、“.....负债的财务原则，按需举债量力而行，根据自身的经营状况资金未来的盈利能力和企业的偿债能力等制定合理的举债规模，不能盲目举债，不能超越自身的偿债能力举债。总之，要设法尽可能将还本付息的额度控制在货币收支顺差以内，防止举新债还旧债，前吃后空。四通过财务方式控制因融资模式带来的风险烟台东旭房地产开发有限公司应以需要与节约兼顾为基本原则，采用先进合理的计算方法，确定资金的合理需要量。资金合理需要量，可以通过先进预算编制来实现。现金预算的内容，包括现金收入现金支出现金多余或不足以及不足部分的筹资方案。通过正当合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位。如将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。缩短租约签订或预售合同的时间，这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险......”。

7、“.....同时缩减开发周期，因为开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签订固定价格的合同。规避敏感的变量对利润的影响，例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。加快项目的开发进度以降低在开发期内因变化而带来的风险，并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训，进步加强企业内部管理。针对民间借款融资的风险，这里的借款主要指烟台东旭房地产开发有限公司向个人和其他单位借入的资金，应编制现金收支计划。因为此类负债还本付息的即付性约束较强，这要求企业在支付期的现金数量上要有充分保证。为此，企业应编制现金收支计划，保证现金的计划收入，防止超计划的现金支出......”。

8、“.....按照需要与可能安排适量的此类负债。同时，还应根据情况制订出还款计划，这样才能保证现金支付调配自如，从而增强偿债能力。结论综上所述，负债经营是烟台东旭房地产开发有限公司的主要经营手段之，是种积极进取的经营风格。能否充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险，是当前东旭房地产开发有限公司应注重关注的问题。公司必须全面认清楚负债经营对其产生的负面影响。烟台东旭房地产开发公司负债经营产生的风险，主要是公司自身的原因。针对公司目前状况，首先，提高领导者风险意识，科学管理。因为公司高层管理人员高度重视是加负债经营风险管理的首要条件。其次，建立财务风险预警体系，加强内部监督控制，完善负债结构和资本结构。负债经营风险管理工作不仅仅是财务部的工作，它涉及工程部销售部部等多个部门。只有各部门互助协作，及时沟通，加强风险控制，才能降低负债经营的风险。最后，采取合理的财务措施......”。

9、“.....总之，烟台东旭房地产开发有限公司必须作好全面的科学的预测和分析，既需要冒险精神，也需要谨慎态度。该公司应根据自身经营发展状况，合理控制负债规模建立财务风险预警体系，适时适度举债，积极发挥负债经营的财务杠杆效用，努力提高盈利能力和偿债能力，加强财务风险管理，主要每个细节从而使负债经营发挥最大的经济效益，给企业带来更多的利润。参考文献刘茜房地产企业财务风险的预测和防范财经界学术版陈虹中小房地产企业负债经营与财务风险防范财经纵横吴耿城我国房地产企业的财务风险及预防措施财经论坛，侯宝珍房地产开发企业负债经营中的问题及对策当代经济，庞润凤目前房地产企业的负债经营和风险控制当代经济，周玉军企业负债经营风险与防范现代经济信息冯莉浅析房地产高负债经营风险广东交通职业技术学院学报，曾崇荣，宋成企业正确客观合理的判断。提高控制效果。会计人员应为企业决策者提供真实完整的负债信息......”。