用，即土地购置费暂定为万元亩，土地总购置费用为万元亿元各方案投资成本统计汇总根据以上三种运作模式，汇总以下投资测算结果指标名称及单位方案指标名称及单位方案二指标名称及单位方案三自行投资运营土地运作合作开发土地购买成本面积亩面积亩面积亩单价万亩单价万亩单价万亩总价万元总价万元总价万元项目投资开发成本占地面积万平方米目前地块市场售价万元亩容积率分割出售地块平均面积亩总建筑面积万平方米每亩收益万元建安成本元每亩土地增值税万元其他综合成本元增值税总额万元，每平方米综合建筑成本元建筑成本年增长率总建筑成本万元，总建筑成本亿元小结根据以上对三种运作方案测算，按第种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为亿元按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为亿元按第三种方式运作，总投资成本为亿元。第十部分经济效益评价标准方案经济效益评价销售收入测算经过对月份玉林市江南区房地产项目市场售价调查，计算得出现在玉林市江南区多层物业市场均价为元平方米，江南区商铺市场均价为元平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。表玉林市江南区房地产项目售价项目名称物业类型市场均价悉尼城多层小高层多层元小高层元弘景金色蓝湾小高层多层元丽景花园多层小高层元玉景园多层元奥利华园高层元盛世江南多层小高层高层元香港城商业元悉尼城商业元弘景金色蓝湾商铺元本项目地块评分，商业面积占项目总建筑面积，即万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积，即万平方米。参照玉林市土地出让价格年增长率，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为年，年后项目上市时物业销售单价为计算公式目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率目前可售价格商业面积可售价格多层物业建筑面积根据上述测算，销售采用期房销售方式，第三年开始销售，销售期年，根据市场经验，按理想化销售，每年销售面积相同，并且物业销售价格按年增长率进行计算，估算得出销售收入为万元。销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入。经计算，项目营业税及附加为，万元土地增值税按销售收入计算，年底结算，销售期内共，万元。具体情况详见表项目财务效益表。总成本费用本项目分四期开发，每期开发亩，开发时间为年年年年，在计算建筑成本时，按元平方米计算，该成本年增长率为，建设成本为万元已包含土地购买费用，销售费用按销售收入计，管理费用按建设成本计，销售费用共万元，管理费用万元。利润及净利润测算计年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园，二环环南路北侧玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布玉林市城市总体规划影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。上半年玉林市平均土地挂牌价为万元亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让宗房地产开发用地，均价达到了万元亩，这反映了玉林房地产市场回暖在拉动土地市场需求。江南片区仅有宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑至二层均须设置农贸超市，受年江南区各大楼盘去化量较低影响，年上半年在售物业均为年剩余量，出于对房地产市场保护和房地产商投第部分总论项目名称玉林交通商贸物流地产项目编制依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评估办法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范玉林市城市总体规划年玉林市国民经济和社会发展统计公报玉林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要年玉林房地产统计数据，玉林市规划局国土资源局公布的土地出让拍卖数据。项目实地考察和周边楼盘调研核准通过，归档资料地产市场研究玉林市城市发展定位与产业政策研究项目地块市场价值研究项目投资潜力分析项目发展定位项目运作方案投资效益测算以及投资风险分析。项目主要结论及建议根据对玉林南二环亩地块可行性研究分析，从土地区位优势未来发展规划项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公路至玉林链接级公路建设，未来整个地块区位优势非常明显。项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来年内规模最大，业态最为丰富个综合性房地产项目，这对于玉林城市运营建设以及集团公司在玉林发展战略起到标杆作用。项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达亿元，对土地进行开发建设，收益更高。项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究科学决策，在投资决策上回避风险。玉林市政府年重点推出项目玉林义乌小商品城，因选址不能落实问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通玉港高速公路连接玉林级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特交通优势条件，将成为玉林义乌小商品城项目理想进驻地。第二部分玉林宏观经济玉林市城市概况玉林地理位置概述项目所在城市玉林，广西桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区北流市容县陆川县博白县兴业县和福绵管理区，总面积平方公里，总人口万人。全市有华侨多万人，是全国著名侨乡。玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接协调发展重要节点城市，处于多个经济合作区相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移加工基地和东部通向东盟重要陆路通道和跳板。以玉林为中心，半径公里范围分布着南宁北海钦州防城港贵港梧州柳州湛江茂名等中心城市，辐射人口近万。国道线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路洛湛铁路玉林段编织以玉林城区为中心现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心半小时经济圈。玉林资源与商贸概况玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居广西第，花岗岩石灰石莹石等储量也比较丰富。玉林属于典型亚热带季风气候，是粮食水果禽畜重要生产基地，容县沙田柚原产地，全国著名荔枝之乡桂圆之乡三黄鸡之乡沙田柚之乡。玉林旅游资源丰富，被誉为天然南国园林，是中国优秀旅游城市，有大容山国家森林公园真武阁勾漏洞云天文化城等多处名胜古迹。旖旎南国山水风光，奇特古今建筑，特色风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名中药材市场工业品服装市场等，商贸流通辐射各省市区，岭南都会焕发出新活力与魅力，是区域性商贸物流中心。玉林市投资环境玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展，站式服务机制初步形成。电力通信供水等基础设施日臻完善，玉林经济开发区等十大工业园区集中区成为投资发展洼地。玉柴机器三环陶瓷成为中国名牌产品国家免检产品，玉林制药已被认定为中华老字号品牌海螺水泥燕京啤酒旺旺食品晶辰电子国美电器北京华联超市南城百货超市等纷纷落户玉林机械产业水泥陶瓷健康产业服装皮革电子信息产业集群迅速成长。中小企业商机博览会中国玉林海峡两岸广西玉林农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国东盟轴两翼区域经济合作新格局实施中，玉林市被纳入北部湾广西经济区合作区域。玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路交汇处。小结玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场工业品服装市场等全国有名专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业水泥陶瓷健康产业服装皮革电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚发展基础。玉林市城市发展规划玉林市城市总体规划城市规划性质国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心北部湾经济区重要物流节点城市是以先进制造业和现代服务业为主导宜居园林城市。城市规划区规划具体范围包括玉州区玉城南江名山城西城北五个街道办事处以及茂林仁东仁厚和大塘镇福绵管理区福绵镇和新桥镇陆川县珊罗镇，以及马坡镇靖西靖东珠砂新山东西等个行政村和马坡林场，玉林城市规划区总用地面积约为平方公里。城市空间主要发展方向东扩即城市往东方向北流方向发展城东新区。南拓向南主要发展区域为江南区和城南区。规划期限和城市规模玉林中心城区人口规模至年为万人至年为万人。玉林中心城区城市建设用地规模至年为平方公里，至年为平方公里。图玉林市城市总体规划小结玉林市城市总体规划指出了玉林市在今后十二年城市定位建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城东板块，并规划将该板块发展成为玉林