1、“.....过多领先性创新有可能成为项目灾难，这样只有那些能够处理高风险组织才能运用好这个机会。技术生命周期。在项技术处于其生命周期末端时对它进行投资会造成大量问题。而这些问题正是应该积极行动以尽可能避免。因此考虑技术面对是生命周期哪部分是非常重要，其关键在于使问题或机会与适当技术相配合。三金融风险本项目投资较大，由于资金具有很大时间价值和机会成本，如果在资金投入后，金融市场出现意外变动，就会导致企业大量资金积压和流失，给企业带来很大风险。在旅游建设项目中影响金融风险因素包括以下方面利率变动情况。在项目投资过程中，利率变动会对财务折现产生影响。投资基准收益率变动情况。行业投资基准收益率标准直接影响到项目决策，如果项目开展后行业基准收益率发生波动，那么决策就会受到影响。物价变动风险。从总投资额构成可以看出，物价指数是否平稳关系到各种费用价算准确与否，如果经济形势波动很大......”。

2、“.....决策者很难对总投资额做出准确估算，其结果必然带来投资巨大风险。营运过程中财务风险。项目建成后现金流入是否稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中现金流入受到诸多因素影响，只有通过对相关因素变化情况分析，才能做出有利决策。融资风险。大型投资项目投资额巨大，资金筹措困难是经常遇到重大风险，如果建设和运行过程中出现资金问题，还有可能引发其他系列风险，所以分析和决策时必须对这问题充分重视。四项目建设施工操作风险施工操作风险，它是指项目实施些环节过程中，由于操作者自身专业技能职业道德水平限制所造成风险。参与人员熟练程度。般进行估算均是以典型工人或技术人员熟练程度为基础进行。而实际工作中，参与人员熟练程度有可能高于或低于平均水平，会对施工进度会产生影响。行为责任风险。般是指技术责任人员行为责任风险，主要来自三个方面是违反规定责任义务，造成工程上损失二是未能正常履行委托合同中规定职责......”。

3、“.....职业道德风险。在项目建设过程中，操作人员遇到具体问题必须客观公正，同时勇于承担对社会对职业责任，在工程利益和社会公众利益相冲突时，优先服从社会公众利益在自身利益和工程利益不致时，必须以项目利益为重，如果不能遵守职业道德约束，自私自利，敷衍了事，回避问题，甚至为谋私利而损害项目利益，必然会因此而面对相当大风险。五政策与环境风险任何个项目总是在定政策与自然环境下进行，因此政策与环境风险对项目影响也是显著。它主要包括国家宏观经济环境政策法规投资地微观经济环境自然条件。这类风险有以下特征客观存在性不可控制性危害大发生可能性小。由于政策风险是种宏观上风险，它征兆较为明显。而环境风险般情况下是不可预知，具有定突发性。国家宏观经济环境。旅游产业具有定派生性，是其他生产方式辅助，因此项目建设，必须以宏观经济环境状况为施工期间料堆土堆等应加防起尘措施......”。

4、“.....运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬措施工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境影响保持出入口路面清洁湿润，以减少汽车车轮滚动引起扬尘，并尽量减缓行驶速度。加强施工人员环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界噪声限值对各施工阶段噪声限值要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。将施工现场固定噪声声源，如搅拌机车临时加工车间建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。工地周围设立围护固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。施工废水建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道......”。

5、“.....施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有定影响，但影响处于可控范围内。第五章项目概况设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮酒吧茶吧民族特色文化产品经营商务会议接待乡村酒店等。以相对单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场化运作，产权分割。设计原则执行国家有关工程建设法律法规，执行国家级地方现行有关标准和规范要求。安全牢固原则严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。功能合理原则在满足生产生活和合理交通路线前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，布局合理，管理方便......”。

6、“.....强调布局合理，人流车流合理分开公用线路和交通短捷顺畅。防震减灾原则建筑和环境应综合概述背景为贯彻深化完善四川省，市旅游发展总体规划，市国民经济和社会发展十二五规划和，市十二五旅游规划，落实，市人民政府关于加快推动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见，市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的意见，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅游业发展，促进城乡统筹体化建设，促进城市可持续发展，对，旅游度假区项目进行可行性研究分析。理。村上经合组织回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统委托有经营管理经验公司进行管理。由村上经合组织和项目投资商协商致后，公开对外招商，招入家具备经营经验公司对项目进行统管理，双方按照持有物业比例对收益进行分红。三资金筹措项目筹资渠道和筹资方式主要为采用对外招商方式，资金由投资商自筹......”。

7、“.....具体如下自主经营方式。自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。自主经营管理。项目建成后，由投资商和村经合组织共同委托有经营管理经验公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司定管理费用和营业税等费用后，通过取得税后经营收入，逐步收回投资。租赁物业。投资商和村经合组织共同将项目租赁给有管理经验公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。房产销售没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现......”。

8、“.....年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游发展。从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景......”。

9、“.....由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。这就造就了价格高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越高消费要求......”。