1、“.....供给市场分析深圳写字楼市场已由年上半年的高供给量价齐升转向年的高供给量价齐跌的态势，自年下半年以来在宏观调控国际经济环境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售速度减缓三区域市场分析项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。区域概况整体概述南山科技园区总占地面积平方公里，其中规划工业用地平方公里，生活配套及其他用地平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为北区中区和南区。北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主......”。

2、“.....中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近......”。

3、“.....升值潜力大，有利于土地开发。交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用这些自然资源冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来年内的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。风险防范建议抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作......”。

4、“.....保证资金充足按照计划施工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理目录项目概况项目建设规模和内容二项目开发手续及项目报批进展三项目位置四项目环境五项目建设期二投资环境及房地产市场分析宏观经济背景分析二深圳市土地及写字楼市场运行特征分析三区域市场分析三项目分析四项目定位及发展评估项目定位金不变，年后租金以每年的幅度增长。地下停车位租金价格为元个月，不考虑价格增长。表项目租赁收入表注由于项目年第二季度开始对外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定......”。

5、“.....教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。项目的财务净现值为，万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态......”。

6、“.....项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。综合评价项目整体具有可行性。二项目风险及防范建议风险建筑工期及本体风险项目开发期约年左右，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在定的不确定性......”。

7、“.....市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来定的市场竞争压力。同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在定的经营风险。经济环境风险在金融危冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来年内的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。风险防范建议抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作，确保项目建成后出租率根据项目资金运用情况进行融资，保证资金充足按照计划施工，施工期间严格控制开发成本随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施做好项目前期的市场调研和客户需求调查打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力随时关注主力客户的需求......”。

8、“.....深圳市特发信息股份有限公司年月日网友大笑三声半整理办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少......”。

9、“.....科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解......”。