可预见费用不可预见费按销售额计取，经估算为人民币万元。开发成本开发成本为到各项总和，为人民币万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费等。按南昌市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按元平方米计取，经估算为人民币万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前南昌市般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币万元。财务费用主要指银行贷款利息及各种税费。假设本项目向银行贷款万元，期限为年，贷款年利率按计。加上各种税费，经估算为人民币万元。开发费用主要由管理费用销售费用财务费用组成，经估算为人民币万元。项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资由开发成本和开发费用两大块组成，为人民币万元。资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。根据年月日，国务院关于调整部分行业固定资产金比例通知，国务院将房地产不含经济适用住房项目开发项目资本金比例由提高到以上。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请万元信贷额度，期限为年。自有资金万元银行融资万元本项目在预计销售期内年销售回款。十三项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入万元住宅根据市场分析和目前类似区域项目销售情况，预计本项目住宅在销售期年内销售率可达到以上本项目按销售率测算。根据上述分析，本项目可售市场价值为万元，项目在销售期内可实现销售收入为万元。未售部分及不可售管理用房等均作为企业留存资产考虑。项目静态经济指标成本利润率税后利润总成本销售利润率税后利润销售收入项目土地价格测算假定本项目土地价格未知，须测算地块最高承受土地价格水平土地价格测算表序号土地价格万元土地价格亩万元项目总成本成本利润率税后利润支出说明假定项目成本利润率为，销售价格元平米，以此反推地价，即得出上表。在其他假设条件不变情况下，假定项目最低利润率为项目成本，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩项目不确定性分析假定本项目土地款以万元亩计算，且售价和其他条件如前所设，则项目盈亏平衡分析保本销售价格住宅元平方米保本销售率住宅销售价格变化不确定性分析通过销售价格变动分析变化幅度，销售价格是影响项目利润主要因素。售价变动率销售收入元平方米项目总成本万元成本利润率税后利润总成本容积率管理和耕地保护责任切实保障被征地农民长远生计规范土地出让收支管理调整建设用地有关税费政策建立工业用地出让最低价标准统公布制度禁止擅自将农用地转为建设用地强化对土地管理行为监督检查严肃惩处土地违法违规行为关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作通知关于省级批准核准备案项目需作出说明问题关于占用基本农田论证问题关于建设占用耕地先补后占问题关于城市批次用地需补报有关材料问题金融政策览表商业银行房地产贷款风险管理指引将借款人住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含关于调整金融机构存贷款利率通年期贷款基准利率上调个百分点，由现行提高到。另外，个人住房公积金贷款年含以下知从提高到，年以上从提高到商业银行自营性个人住房贷款年含以下从提高到，年以上从提高到中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率通知将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则关于住房公积金有关利率政策调整通知上调各档次个人住房公积金贷款利率个百分点财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策通知对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款，对超过部分征收契税。关于转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理通知通知个人将购买不足年住房对外销售，全额征收营业税，年以上可按规定办理免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年对外销售，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后差额缴纳营业税时中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率注年央行加息五次自年月日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构年期报告摘要项目市场条件行业竞争状况经济分析结论应结构稳定住房价格意见通知平米以下中小户型占开发量经济适用房月底前公布，购房不足年需交营业税，空置年以上商品房不得作为贷款抵押物，首付不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型关于进步规范我市商品房预销售行为通知商品住宅项目自取得预售许可证之日起日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。南昌市房地产信息网中公示待售房源。房地产开发项目取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放卡或其它预购凭证数量不得超过可售房源数量。政策分析小结从年国有土地实行招拍挂制度开始，房地产已经成为政府和社会关注焦点，国家和地方政府通过颁布系列政策，其目方面为稳定房价，引导房地产行业健康发展另方面为限制其他行业资金进入房地产行业。虽然政府力图通过政策调控，控制房价，但由于房地产市场对居住质和量需求强劲，宏观调控近期收效不大。六市场需求分析房地产快速发展，房价路盘升南昌设，成为以大型住宅基地为主体生活设施配套完善人居中心两湖产业景观区。依托城东地区基础设施不断改善，不失时机地推进艾溪湖瑶湖区域景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区江两岸产业带。启动赣江两岸产业带规划和建设，滨水区域突出公共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体产业走廊，打造城市未来黄金中轴线昌南新城。适应城市形态加快南延趋势，发掘城市南部区域优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市总体功能和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域辐射能力。城市规划发展结论南昌城市化进程加快，带动了南昌市政府重点规划区域建设加快，但新城区无论是人口市政商业教育医疗等等都与老城区有巨大差距，故在老城区置业还是市民最大愿望。五房地产政策分析自国土资源部颁布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知大限以来，系列土地金融税收产品技术规范价格交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。房地产政策分析附全国及南昌地方年已出台房地产相关行业政策土地政策览表政策名称颁布时间重点内容关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内执法监察，各地要在年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，要从严查处。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整关于贯彻落实国务院紧急通知精神进步严格土地管理治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂方式公开进行国务院关于深化改革严格土地管理决很高产业和建设开发需求，开发效益好环境容量较大城市重点拓展区，依序包括红谷滩中央商务区。以行政功能和商业中心建设带动重大商务文化教育和公建项目建设，进步增强交通设施通达性，建设红谷滩高层建筑群朝阳组团。启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体生活设施配套完善人居中心两湖产业景观区。依托城东地区基础设施不断改善，不失时机地推进艾溪湖瑶湖区域景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区江两岸产业带。启动赣江两岸产业带规划和建设，滨水区域突出公共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体产业走廊，打造城市未来黄金中轴线昌南新城。适应城市形态加快南延趋势，发掘城市南部区域优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市总体功能和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域辐射能力。城市规划发展结论南昌城市化进程加快，带动了南昌市政府重点规划区域建设加快，但新城区无论是人口市政商业教育医疗等等都与老城区有巨大差距，故在老城区置业还是市民最大愿望。五房地产政策分析自国土资源部颁布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知大限以来，系列土地金融税收产品技术规范价格交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。房地产政策分析附全国及南昌地方年已出台房地产相关行业政策土地政策览表政策名称颁布时间重点内容关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内执法监察，各地要在年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，要从严查处。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整关于贯彻落实国务院紧急通知精神进步严格土地管理治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂方式公开进行国务院关于深化改革严格土地管理决定严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分建设项目用地预审管理办法充分发挥土地供应