1、“.....按照保护保留建筑面积占总建筑面积的比例，可以免征土地增值税等。是探讨风貌保护项目经营过程中的税收问题，比如对风貌保护项目中保护保留历史建筑免征房产税等。规划政策建议是优化风貌保护规划调整程序，基于风貌保护要求，针对风貌保护规划调整的不同情况，分类提出风貌保护规划调整程序，有效指导风貌保护规划的调整变更。是完善风貌区内建设项目管理规范，到后期产业经营中。是优化房屋征收配套房源配臵，建议适用旧区改造的动迁安臵房政策，在市层面统安排动迁安臵房，专项用于风貌区和保护保留历史建筑的保护性开发。财政政策建议是落实历史文化风貌区财政专项资金。按照保护条例要求，尽快落实风貌保护专项资金，并在此基础上，明确风貌保护专项资金的设立要求使用要求管理要求，以利风貌保护专项资金的使用及管理。是建立财政转移支付制度......”。

2、“.....但现有规划指标管控体系比较刚性，较难符合风貌保护整治项目的功能复合更新要求。对于控制性详细规划调整，市规划和国土资源管理局制订有个阶段个环节甲乙丙的控详调整及执行程序，但是对风貌保护规划的调整，相关管理规定却明确风貌保护规划皆不适用简易和执行程序，由此给风貌保护规划的调整带来很多困难和困惑。上海市历史风貌保护存在的问题及对策研招拍挂制度不允许不相邻土地的捆绑出让，但由于风貌保护开发项目般都存在征收成本大启动资金高回收周期长等特点，在投资收益方面存在定的风险，往往造成风貌区改造地块无人问津，但相邻容积率较高的地块则炙手可热，形成对比鲜明的不利于历史文化风貌保护的市场导向。保护专项资金未能落实上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例要求市和区县设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金。虽有登记，这部分历史建筑由于没有明确的权利人来申请登记......”。

3、“.....房地产登记簿上暂时仍缺失相关记录。相关部门对些历史建筑仅为暂时代理管理和使用，缺乏主张权利的依据。历史的原因导致这些系统公房或私房的产权难以确定，目前仍具有变动性，因而在保护过程中存在产权上的困惑，历史建筑的管理和使用者只是在维持现状，缺少介入和改变产权的法律依据。缺乏多元化的土地供应方式按照现行的政策建筑产权组成分散从现状看，在历史文化风貌保护区，里弄住宅工业厂房和花园别墅等历史建筑物产权归属情况复杂，既有公有，也有私有，甚至存在些产权不明的无主房产。在公有产权中，既有地方政府或相关部门代管，又有军区代管，还有部分属于相关企业单位代管。对于些里弄住宅，绝大部分建筑的产权由政府部门或军队代管，政府部门或军队通过单位分配市场租赁等方式将使用权交由住户，以至于许多住户甚至施细则......”。

4、“.....而对于涉及风貌保护房屋征收的项目，无明确适用条款。产权复杂房地产权责关系不明确里弄建筑所有权和使用权相分离，且使用权人众多。旧式里弄等建筑物大多属于公房，既有直管公房，也有系统公房。这些公房产权关系不清晰，所有权与使用权相脱离，即所有权归政府或政府委托的国有企业，并按早年公房或私房的产权难以确定，目前仍具有变动性，因而在保护过程中存在产权上的困惑，历史建筑的管理和使用者只是在维持现状，缺少介入和改变产权的法律依据。产权复杂房地产权责关系不明确里弄建筑所有权和使用权相分离，且使用权人众多。旧式里弄等建筑物大多属于公房，既有直管公房，也有系统公房。这些公房产权关系不清晰，所有权与使用权相脱离，即所有权归政府或政府委托的国有企业，并按早年计划部门代管，又有军区代管，还有部分属于相关企业单位代管。对于些里弄住宅，绝大部分建筑的产权由政府部门或军队代管......”。

5、“.....以至于许多住户甚至不清楚谁是房屋真正的产权人。对于般居民，由于没有建筑的产权，意味着他们并没有从真正意义上拥有该建筑。因此，自下而上民间保护的动力严重缺失，对历史建筑的保护造成了不利影响。部分风貌保护项目前期参与土地征收和开发的企业已经投入定规模的人力物力资金和时间等成本，但由于土地招拍挂出让，最终却不定能获得土地使用权，使前期的投入存在较大风险，导致原产权人或开发企业缺乏投资风貌保护项目的积极性。虽然目前存量工业用地盘活中，在定条件下可以对经营性用地进行协议出让，但基本都是案议的个案操作模式。另外，现行的土地招拍挂制度不允许不相邻土地的捆绑出让，但由于风貌保护开发项目上海市历史风貌保护存在的问题及对策研究论文原稿划经济的模式以低廉的租金租给居民，居民只有所居住房屋的使用权，没有产权。房屋所有权与使用权相分离......”。

6、“.....使得无论是政府还是使用者个体，都缺少保护和更新风貌区建筑物的原动力。这种物权关系层面的缺陷，直接导致了保护主体的缺失，使得保护过程中承担保护责任的主体不明确，保护措施难以落实到位。上海市历史风貌保护存在的问题及对策研究论文原稿性开发配套安臵房源缺乏上海中心城各风貌区均面临个问题，即居住密度过高，配套设施薄弱，甚至些区域居住条件比旧区还差，要想真正实现保护要求，居民需要搬迁或抽户，对配套安臵房源的需求较大。而中心城各区不具备自我消化的能力，需要市层面制定统的保护性开发的配套安臵房源政策。保留建筑难以适用房屋征收政策年后，根据新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例及上海市国有土地上房屋征收与补偿实落实设立保护专项资金。目前市区级政府没有长期稳定地投入专项资金，镇级政府缺乏足够财力支撑整个保护整治工作，而历史文化风貌区本身的经济效益产出也较低......”。

7、“.....相关行业管理政策不到位规划指标缺乏弹性，风貌保护规划调整程序不明确风貌保护整治项目多位于功能复合的老城区，并且其风貌保护及城市更新也有较高的功能复合要求，但现有规划指标管控体系济的模式以低廉的租金租给居民，居民只有所居住房屋的使用权，没有产权。房屋所有权与使用权相分离，造成公共财政的投入与个体使用之间的不对称性，使得无论是政府还是使用者个体，都缺少保护和更新风貌区建筑物的原动力。这种物权关系层面的缺陷，直接导致了保护主体的缺失，使得保护过程中承担保护责任的主体不明确，保护措施难以落实到位。上海市历史风貌保护存在的问题及对策研究论文原稿。保存在私产系统产等历史遗留问题由于历史建筑的历史特殊性，些居住建筑的物主在几十年前已移居海外，至今仍未对其房屋所有权进行登记。年物权法颁布实施后，需要有明确的权属来源证明才能对不动产申请登记......”。

8、“.....成为无主不动产，房地产登记簿上暂时仍缺失相关记录。相关部门对些历史建筑仅为暂时代理管理和使用，缺乏主张权利的依据。历史的原因导致这些系统般都存在征收成本大启动资金高回收周期长等特点，在投资收益方面存在定的风险，往往造成风貌区改造地块无人问津，但相邻容积率较高的地块则炙手可热，形成对比鲜明的不利于历史文化风貌保护的市场导向。建筑产权组成分散从现状看，在历史文化风貌保护区，里弄住宅工业厂房和花园别墅等历史建筑物产权归属情况复杂，既有公有，也有私有，甚至存在些产权不明的无主房产。在公有产权中，既有地方政府或相较刚性，较难符合风貌保护整治项目的功能复合更新要求。对于控制性详细规划调整，市规划和国土资源管理局制订有个阶段个环节甲乙丙的控详调整及执行程序，但是对风貌保护规划的调整，相关管理规定却明确风貌保护规划皆不适用简易和执行程序......”。

9、“.....缺乏多元化的土地供应方式按照现行的政策，经营性用地出让必须通过土地上市交易的方式获取。由于原产权人上海市历史风貌保护存在的问题及对策研究论文原稿于地块范围外不具备独立开发条件的边角地夹心地插花地，可以采取扩大用地方式结合开发。是探索风貌区内实施先租后让的供地方式允许开发企业以土地租赁的形式，在政府设定的租赁年限内先行开发建设保护专项资金未能落实上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例要求市和区县设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金。虽有明文规定，社会专家普遍呼吁，人大政协连年提案，但上海市始终未能史文化风貌区内的建设项目，保护规划在建筑间距建筑退让建筑面宽绿地率等规划控制指标作相应的调整，比如建筑间距，风貌区内的建筑在符合规划及风貌保护前提下，可按照原位臵建筑面积和原建筑高度的原则进行大修改建和重建......”。